Trái phiếu địa ốc: Chật vật bài toán đáo hạn

Áp lực đáo hạn hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu dồn dập trong nửa cuối năm 2026 đang đặt các doanh nghiệp bất động sản trước bài toán đầy thách thức về thanh khoản và tái cơ cấu dòng tiền

Khối lượng đáo hạn tập trung vào nhóm địa ốc

Bức tranh thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) nửa cuối năm 2026 đang đối diện với thách thức lớn về dòng tiền trả nợ, trong đó bất động sản là mắt xích chịu nhiều áp lực nhất. Theo số liệu tổng hợp của Chứng khoán MB (MBS), quý III/2026 sẽ ghi nhận khoảng 30.900 tỷ đồng TPDN đáo hạn. Riêng nhóm bất động sản chiếm tới 61% tổng giá trị này, tương đương khoảng 18.900 tỷ đồng.

Bước sang tháng 8, báo cáo từ FiinGroup cho thấy các doanh nghiệp ngoài lĩnh vực ngân hàng phải thanh toán khoảng 12.900 tỷ đồng tiền gốc trái phiếu. Dù con số này giảm gần 50% so với cùng kỳ năm trước, nhưng lại ghi nhận mức tăng 40% so với tháng 7. Đáng lo ngại, bất động sản chiếm gần một nửa gánh nặng của tháng 8 với 6.400 tỷ đồng, tăng phi mã 144% so với tháng liền kề. Hàng loạt tên tuổi lớn đang đứng trước kỳ hạn thanh toán nghìn tỷ như Công ty Đầu tư Xây dựng Thái Sơn (1.900 tỷ đồng), Hưng Thịnh Land (1.800 tỷ đồng) và Tổng công ty Đô thị Kinh Bắc (1.000 tỷ đồng).

Đáng chú ý, áp lực trả nợ không dừng lại ở quý III mà được dự báo sẽ gia tăng rát hơn trong giai đoạn cuối năm, với điểm rơi lớn nhất rơi vào tháng 12/2026. Tính chung từ tháng 8 đến hết tháng 12/2026, toàn thị trường dự kiến phải thanh toán gần 175.000 tỷ đồng (tăng 20% so với cùng kỳ). Trong khi khối ngân hàng có xu hướng giảm nhẹ dư nợ đáo hạn xuống mức 81.000 tỷ đồng, các doanh nghiệp địa ốc lại phải gồng gánh khoảng 79.000 tỷ đồng (tăng 42% so với cùng kỳ năm 2025). Nếu chỉ xét khối phi ngân hàng, bất động sản chiếm đến 66% tổng giá trị trái phiếu đến hạn trong 5 tháng cuối năm.

Áp lực thanh toán khổng lồ xuất hiện đúng vào thời điểm hoạt động huy động vốn mới có dấu hiệu chững lại đáng kể. Trong tháng 7/2026, tổng giá trị phát hành toàn thị trường chỉ đạt 41.300 tỷ đồng, giảm mạnh 69% so với tháng 6 và thấp hơn 9,5% so với cùng kỳ năm 2025.

Sự sụt giảm này chủ yếu kéo rớt bởi nhóm phi ngân hàng khi giá trị huy động bốc hơi 92,5%, chỉ còn 5.600 tỷ đồng. Ngành bất động sản ghi nhận mức thấp nhất trong 5 tháng gần đây với 5.000 tỷ đồng (giảm 92%). Toàn bộ nguồn tiền này chỉ đến từ hai doanh nghiệp là Vinhomes (3.000 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm) và Xây dựng Hạ tầng Crystal (2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm). Ở các lĩnh vực khác, ngành du lịch và giải trí huy động 420 tỷ đồng (toàn bộ từ Dịch vụ Cáp treo Bà Nà), dịch vụ tài chính phát hành 119 tỷ đồng và công nghiệp đạt 100 tỷ đồng.

Sự phân hóa thị trường và bài toán dòng tiền

Trái ngược với sự chật vật của khối phi ngân hàng, các tổ chức tín dụng vẫn đang làm chủ thị trường sơ cấp cũng như chủ động cấu trúc lại nợ. Trong tháng 7, nhóm ngân hàng chiếm tới 86% tổng quy mô phát hành, tiêu biểu như Agribank huy động thành công 14.700 tỷ đồng kỳ hạn 10 năm với lãi suất chỉ 7,9%/năm.

Lũy kế 7 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận 322.300 tỷ đồng trái phiếu được phát hành, tăng 2,7% so với cùng kỳ, trong đó phát hành riêng lẻ chiếm áp đảo với 87%. Ngân hàng dẫn đầu thị trường với 156.000 tỷ đồng (chiếm 48,5%), với các trụ cột như Techcombank, Sacombank và MB. Bất động sản đứng thứ hai với 141.100 tỷ đồng. Dù nhóm địa ốc ghi nhận tốc độ tăng trưởng huy động vọt lên 224% so với cùng kỳ nhờ lực kéo từ Vinhomes (42.000 tỷ đồng) hay Đầu tư Marina Center (10.200 tỷ đồng), rủi ro thanh khoản vẫn hiển hiện.

Sự lệch pha còn thể hiện rõ ở hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn. Lũy kế 7 tháng, các doanh nghiệp mua lại 168.800 tỷ đồng, nhưng 86,5% trong số này thuộc về khối ngân hàng. Tháng 7 chứng kiến giá trị mua lại rớt xuống đáy 4 tháng, chỉ đạt 16.500 tỷ đồng (giảm 76,7%). Trong khi các nhà băng dư giả thanh khoản để chủ động cơ cấu vốn, nhiều doanh nghiệp phi ngân hàng lại đang đối mặt với nguy cơ trễ hẹn. Mới đây nhất, một mã trái phiếu của Bông Sen đã ghi nhận chậm trả lãi trong tháng 7, đẩy tổng giá trị trái phiếu chậm thực hiện nghĩa vụ toàn thị trường lên gần 43.000 tỷ đồng (khoảng 3% dư nợ).

Trong bối cảnh thị trường phát hành mới chưa thực sự ổn định và chi phí vốn duy trì ở mức cao, bài toán tạo ra dòng tiền thực để tái cấp vốn và thanh toán nợ gốc đáo hạn sẽ là thử thách sống còn của các doanh nghiệp bất động sản từ nay đến cuối năm 2026.