Văn phòng ngoài trung tâm tiếp tục được ưu tiên tại TP. Hồ Chí Minh

Ngày 14/05/2026, Knight Frank Việt Nam đưa ra nghiên cứu cho thấy, các khu vực văn phòng ngoài trung tâm tại TP. Hồ Chí Minh đang nổi lên là một trong những phân khúc bất động sản thương mại có hiệu suất tốt nhất thị trường, nhờ lợi thế về giá thuê cạnh tranh, hạ tầng ngày càng cải thiện và xu hướng doanh nghiệp ưu tiên hiệu quả vận hành thay vì tập trung tại khu vực trung tâm truyền thống.

Theo đó, tổng diện tích hấp thụ ròng tại các khu vực ngoài trung tâm trong 10 năm qua đạt gần 200.000 m², cao hơn khoảng 50% so với khu vực trung tâm (CBD) và gần gấp 4 lần so với các khu vực phía Nam và TP. Thủ Đức.

Diễn biến này phản ánh sự thay đổi trong xu hướng thuê văn phòng của doanh nghiệp, khi ngày càng nhiều khách thuê ưu tiên các tòa nhà chất lượng cao tại khu vực ngoài trung tâm với lợi thế về chi phí, kết nối giao thông thuận tiện và diện tích sàn lớn hơn.

Nhiều khách thuê ưu tiên các tòa nhà chất lượng cao tại khu vực ngoài trung tâm

Ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam, nhận định: “Các khu vực văn phòng ngoài trung tâm không còn được xem là lựa chọn thứ cấp. Trong 10 năm qua, khách thuê ngày càng sẵn sàng triển khai chiến lược dài hạn cho việc thuê văn phòng ngoài khu CBD, đặc biệt khi giá thuê, chỗ đậu xe, thời gian di chuyển và tiêu chuẩn tòa nhà phù hợp hơn với nhu cầu vận hành.”

Giá thuê trung bình theo tháng tại các khu vực ngoài trung tâm đã tăng từ khoảng 18 USD/m² (474,000 VND/m2) trong năm 2015 lên 26 USD/m² (685,000 VND/m2) trong Quý 1/2026, ghi nhận tốc độ tăng trưởng tương đương khu CBD trong cùng giai đoạn. Tuy nhiên, mức giá này vẫn thấp hơn đáng kể so với các tòa nhà hạng A tại trung tâm, nơi giá thuê đã vượt 50 USD/m² (1.317.000 VND/m2).

Xu hướng này được thúc đẩy bởi các dự án hạ tầng lớn và sự mở rộng mạnh mẽ của các khu dân cư ngoài trung tâm. Các khu vực như Tân Phú, Phú Nhuận, Bình Thạnh và Quận 7 ghi nhận nhu cầu thuê gia tăng từ các doanh nghiệp công nghệ, hậu cần, dịch vụ chuyên nghiệp và sản xuất.

Thị trường cũng đang chứng kiến sự phổ biến của mô hình vận hành “hub-and-spoke”, trong đó các tập đoàn đa quốc gia duy trì văn phòng đại diện tại CBD, đồng thời dịch chuyển các bộ phận liên quan đến vận hành, hỗ trợ hoặc hành chính sang các khu vực ngoài trung tâm nhằm tối ưu chi phí.

Trong bối cảnh giá thuê văn phòng tại khu CBD TP. Hồ Chí Minh thuộc nhóm cao nhất Đông Nam Á, nhiều nhà đầu tư tổ chức đang đánh giá lại vai trò của các tài sản văn phòng ngoài trung tâm trong danh mục đầu tư, đặc biệt với các dự án có tiêu chuẩn hiện đại, kết nối thuận tiện và hiệu quả vận hành cao.

Đáng chú ý, tỷ lệ trống tại các khu vực ngoài trung tâm vẫn ở mức kiểm soát được dù nguồn cung tăng mạnh trong 10 năm qua. Tỷ lệ trống tăng từ 7% năm 2015 lên 13% năm 2025, song tổng diện tích trống vẫn thấp hơn đáng kể so với khu CBD.

“Câu chuyện văn phòng ngoài trung tâm tại TP. Hồ Chí Minh hiện phản ánh sự trưởng thành của thị trường hơn là một giải pháp thay thế. Hạ tầng phát triển, xu hướng làm việc thay đổi và áp lực tối ưu chi phí đang tái định hình bản đồ văn phòng của thành phố theo hướng rất rõ nét.” - Ông Alex Crane cho biết thêm

Knight Frank Việt Nam dự báo các khu vực văn phòng ngoài trung tâm sẽ tiếp tục duy trì khả năng phục hồi tích cực trong dài hạn, nhờ động lực từ hạ tầng, quá trình mở rộng đô thị và nhu cầu thuê ngày càng gia tăng ngoài khu vực CBD.