Thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập mở rộng “biên độ” phát triển

Minh Tuyết - 11:28 | 30/09/2025

Sau khi mở rộng địa giới hành chính, TP. Hồ Chí Minh bước vào một giai đoạn phát triển mới với nhiều kỳ vọng thay đổi mạnh mẽ về kinh tế xã hội. Bên cạnh những cơ hội về hạ tầng và quy hoạch đô thị, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc văn phòng, cũng được dự báo sẽ hưởng lợi đáng kể.

Ngành FIRE thúc đẩy tăng trưởng thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh Thị trường văn phòng chuyển mình theo hướng bền vững và trải nghiệm Thị trường văn phòng Khu Nam TP. HCM chuyển mình trước “làn sóng” công nghệ

Văn phòng tương lai của các công ty sẽ cần xây dựng một hệ sinh thái đa thế hệ, công nghệ hóa, sức khỏe bền vững

Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, tính đến quý 2/2025, tổng nguồn cung văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 2,9 triệu m², tăng nhẹ theo quý nhờ sự gia nhập của một số dự án hạng C ngoài trung tâm. Do nguồn cung mới còn hạn chế, tình hình hoạt động của thị trường duy trì ổn định với giá thuê trung bình đạt 843.000 đồng/m²/tháng và công suất cao ở mức 88%. Báo cáo Savills Property Index (SPPI) cho thấy chỉ số hiệu suất văn phòng của TP. Hồ Chí Minh đã duy trì trong khoảng 96-98 điểm suốt ba năm qua. Quý 2/2025 ghi nhận mức 96 điểm, phản ánh sự ổn định của thị trường bất chấp nguồn cung bổ sung hạn chế.

Nhu cầu thuê văn phòng chủ yếu đến từ các ngành then chốt như công nghệ thông tin, tài chính - ngân hàng, và vận tải biển. Đây là những lĩnh vực có tốc độ tăng trưởng ổn định, đóng vai trò xương sống trong quá trình phát triển của thành phố.

Triển vọng mới sau sáp nhập: Dư địa cho dự án chất lượng cao

Sự kiện sáp nhập địa giới hành chính mở ra cơ hội hình thành các trục phát triển mới, với khả năng tạo thêm quỹ đất và thúc đẩy dòng vốn đầu tư. Điều này đặc biệt quan trọng với thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh đang trong tình trạng nguồn cung hiện tại còn hạn chế.

Dự kiến từ nay đến cuối năm 2027, thành phố sẽ bổ sung khoảng 234.000 m² văn phòng mới, trong đó hơn một nửa tập trung tại khu vực lõi trung tâm và phần còn lại phân bổ ở các cụm văn phòng ngoài trung tâm, trong các cụm văn phòng hiện hữu. Nguồn cung mới này không chỉ giúp giải tỏa áp lực ngắn hạn mà còn cho thấy dư địa phát triển mạnh mẽ đối với các dự án chất lượng cao trong giai đoạn tới.

Các dự án nổi bật có thể kể đến Saigon Marina IFC, The Kross thuộc phân phúc hạng A cao cấp trong trung tâm hay Onehub Saigon Tower 2, Milennial Tower tại khu vực quận 9 và quận 7 (cũ). Đây đều là những công trình sở hữu vị trí chiến lược, quy mô lớn và tiêu chuẩn quốc tế, hứa hẹn tái định hình diện mạo văn phòng TP. Hồ Chí Minh trong giai đoạn tới.

Bà Lại Thị Như Quỳnh, Phó giám đốc Dịch vụ cho thuê Thương mại Savills TP. Hồ Chí Minh cho biết: “Sau khi sáp nhập địa giới hành chính, tác động lớn nhất đối với thị trường văn phòng trong TP. Hồ Chí Minh là việc định hình lại ‘trung tâm’. Khi ranh giới hành chính thay đổi, một số khu vực trước đây được coi là vùng ven như Nam Sài Gòn, Thủ Thiêm, hay Thủ Đức có thể được đưa vào phạm vi trung tâm mở rộng.

Do đó, khái niệm ‘CBD’ (Central Business District) trở nên rộng hơn, giảm sự phụ thuộc vào Quận 1 và Quận 3 (cũ), từ đó làm thay đổi cấu trúc cung - cầu văn phòng, giúp thị trường không còn tập trung quá nhiều vào khu vực CBD truyền thống. Các cụm văn phòng có thể phân bổ đều hơn tại các trung tâm mở rộng.

Điều này cũng mang đến cho doanh nghiệp nhiều lựa chọn hơn giữa trung tâm cũ và mới. Khi xét đến toàn diện, sự cách biệt giữa các tòa nhà văn phòng trong trung tâm cũ và khu mở rộng hiện nay không còn quá chênh lệch; ví dụ, việc chọn đặt văn phòng ở Thủ Thiêm có thể được ưu tiên thay vì Quận 1 (cũ) nhờ giá thuê hấp dẫn hơn trong khi chất lượng tòa nhà vẫn cao cấp, hiện đại và vẫn địa chỉ trung tâm”.

Sự bùng nổ của không gian làm việc linh hoạt

Bên cạnh đó, theo báo cáo Savills Impacts, đến năm 2034, Millennials, Gen Z và Gen Alpha dự kiến sẽ chiếm khoảng 80% lực lượng lao động tại các nền kinh tế phát triển nói chung và Việt Nam nói riêng. Trong đó, Millennials sẽ giữ vai trò nòng cốt và lãnh đạo, Gen Z sẽ là lực lượng lao động đông thứ hai và Gen Alpha bắt đầu xuất hiện, văn phòng tương lai của các công ty sẽ cần xây dựng một hệ sinh thái đa thế hệ, công nghệ hóa, sức khỏe bền vững và mục tiêu cùng hội tụ. Tại Việt Nam, xu hướng này thể hiện rõ qua nhu cầu gia tăng đối với không gian mở, đón sáng tự nhiên, thiết kế công thái học và mô hình làm việc kết hợp (hybrid). Văn phòng ngày nay không chỉ đơn thuần là nơi làm việc, mà còn là trung tâm cộng tác, sáng tạo và giữ chân nhân tài.

Với vai trò trung tâm kinh tế - tài chính của cả nước, TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn điều chỉnh quan trọng sau sáp nhập địa giới hành chính. Bên cạnh tác động quản trị đô thị, sự kiện này mở ra dư địa cho nguồn cung văn phòng mới, đặc biệt ở phân khúc hạng A và các dự án phát triển bền vững. Trong bối cảnh hiện tại, khi nhu cầu thuê duy trì ổn định còn nguồn cung hạn chế, việc hình thành các cụm văn phòng ngoài khu vực CBD truyền thống cùng xu hướng mở rộng không gian làm việc linh hoạt sẽ góp phần tái cấu trúc thị trường. Nhìn chung, triển vọng trung và dài hạn của thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh vẫn tích cực, với sự dịch chuyển về địa lý và tiêu chuẩn chất lượng dự kiến là những yếu tố định hình chính trong giai đoạn tới.

Minh Tuyết

Tags: Văn phòng bất động sản

Tin khác

Khởi công dự án Serena Riverside tổng vốn đầu tư 1.175 tỷ đồng

Serena Riverside xây dựng trên khu đất rộng gần 6000m2, có tổng vốn đầu tư là 1.175 tỷ đồng, cung cấp 622 sản phẩm.

Đặc quyền nghỉ dưỡng tại gia của cư dân Ocean City: Biệt thự đẳng cấp, không gian riêng tư, chuẩn sống resort

Một căn biệt thự sang trọng có thể tạo nên không gian riêng tư. Một hệ sinh thái đủ đầy có thể mang trải nghiệm nghỉ dưỡng cho từng ngày sống. Tại Ocean City, hai giá trị ấy gặp nhau trong mô hình “resort tại gia”: tĩnh tại sau cánh cổng riêng nhưng chỉ vài phút để bước vào thế giới tiện ích giáo dục, y tế, thể thao, mua sắm và giải trí đã vận hành.

TP. Hồ Chí Minh kích hoạt “luồng xanh” cho gần 200.000 căn nhà ở xã hội

TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển gần 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, chiếm khoảng 1/5 chỉ tiêu cả nước. Để thực hiện khối lượng lớn trong thời gian ngắn, thành phố đang áp dụng cơ chế “luồng xanh”, cắt giảm thời gian xử lý thủ tục và triển khai đồng loạt nhiều dự án, hướng tới không chỉ hoàn thành mà còn vượt chỉ tiêu được giao.

SCB bán đấu giá 02 bất động sản tại Đà Nẵng, tiếp tục đẩy mạnh xử lý tài sản bảo đảm

Hai bất động sản thương mại dịch vụ tại Khu đô thị số 7B (Sentosa City), phường Điện Bàn Đông, TP. Đà Nẵng có tổng diện tích 1.680 m², thời hạn sử dụng đến năm 2068, đang được tổ chức bán đấu giá trực tuyến vào ngày 17/9/2026, tổng mức giá khởi điểm từ 25,1 tỷ đồng.

Không để giá đất thành “ẩn số” đầu tư

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được xây dựng theo hướng luật khung, đẩy mạnh phân cấp và sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh. Nhưng để đất đai trở thành nguồn lực phát triển, cơ chế phải giúp doanh nghiệp dự liệu được chi phí, bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất và tránh tình trạng mỗi địa phương hình thành cách thực hiện khác nhau.

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh, vì sao giá nhà vẫn khó giảm?

Sáu tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đón lượng nguồn cung lớn nhưng sức mua không theo kịp: 102.500 sản phẩm được đưa ra thị trường, trong khi giao dịch chỉ đạt 26.100 sản phẩm, kéo tỷ lệ hấp thụ xuống 25,5%. Nghịch lý đáng chú ý là thanh khoản suy yếu nhưng giá sơ cấp vẫn khó giảm khi lãi suất vay mua nhà phổ biến 12-14%/năm, chi phí vốn của doanh nghiệp cao, giá nhân công và vật liệu cùng tăng. Trong bức tranh đó, hạ tầng quy mô lớn đang tạo kỳ vọng cho chu kỳ dài hạn, nhưng áp lực nợ vay và trái phiếu tiếp tục đặt ra bài toán sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.

Bất động sản nghỉ dưỡng: Không chỉ đẹp để bán, phải vận hành sinh lời

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang tái định vị, từ kỳ vọng tăng giá sang tạo dòng tiền thực, vận hành hiệu quả và gia tăng giá trị tài sản.

Dữ liệu - “trái tim” của khu công nghiệp thông minh

Hiện nay, chi phí vận hành của khu công nghiệp (KCN) vốn tập trung chủ yếu ở 4 nhóm: điện và chiếu sáng, sửa chữa bảo trì, nhân sự và quản lý, nước và xử lý thất thoát. Đại diện một KCN cho biết, với diện tích rộng khoảng 300ha, chỉ một đường ống nước rò rỉ ngầm hoặc thiết bị điện trục trặc có thể ngốn hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng mỗi năm trước khi được phát hiện bằng mắt thường. Chi phí vận hành KCN có khi còn bị “đội” lên từ các khoản sửa chữa khẩn cấp, bộ máy nhân sự cồng kềnh, vi phạm cam kết dịch vụ (SLA) với khách thuê và thậm chí mất cơ hội thu hút các tập đoàn FDI lớn. Đó cũng là lý do và động lực để KCN tiến đến mô hình quản trị thông minh nhờ vào dữ liệu và công nghệ.

Chuẩn mực mới của thị trường bất động sản Việt Nam

Mô hình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam đang dịch chuyển từ tăng trưởng cao sang tạo lập giá trị – nơi chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và dòng tiền bền vững đóng vai trò quyết định. Triển vọng đầu tư dài hạn vẫn rất hấp dẫn nhờ các nền tảng cơ bản vững chắc và dòng vốn có xu hướng ưu tiên các tài sản được quản lý chuyên nghiệp và có khả năng tạo ra thu nhập ổn định.

Văn phòng tích hợp: Cuộc đua mới không chỉ nằm ở giá thuê

Cùng với quá trình đô thị hóa, mô hình văn phòng tích hợp đang dần thay đổi cách doanh nghiệp lựa chọn không gian làm việc. Không chỉ cung cấp diện tích văn phòng, các dự án này kết hợp khách sạn, F&B, bán lẻ và nhiều dịch vụ khác, tạo thêm giá trị cho người sử dụng, đó là chia sẻ của ông William sGramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội.