VARS: Thị trường bất động sản phục hồi chậm rãi

Đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có tiến triển rõ nét.

Các phân khúc đều có tín hiệu tích cực

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, trên cơ sở các bộ Luật mới có hiệu lực sớm, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương không ngừng "dốc sức" thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi, các doanh nghiệp phát triển dự án sẽ “bung hàng" với các hoạt động truyền thông rầm rộ hơn.

Nguồn cung trong nửa cuối năm 2024 sẽ tiếp tục được cải thiện, ước tính tăng khoảng 20% so với 06 tháng đầu năm 2024, được đóng góp chủ yếu từ phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang với chất lượng sản phẩm và mức giá bán phục hồi rõ nét cùng với nhiều hơn các sản phẩm thấp tầng khi các đại dự án đang hoàn tất các khâu cuối cùng gia nhập thị trường. Phần lớn các phân khu, dự án mới mở bán đến từ các dự án ở vùng ven thành phố, các tỉnh/thành xung quanh 2 đô thị đặc biệt.

Nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư phục hồi khoảng 30% so với hồi đầu năm và hướng tới các thị trường mới, còn nhiều dư địa tăng giá,... sẽ thúc đẩy lượng giao dịch tiếp tục tăng.

Theo VARS, lượng giao dịch dự kiến sẽ tăng khoảng 20% so với nửa đầu năm do nguồn cung dự kiến chỉ “bật tăng" vào thời điểm cuối năm, vẫn được đóng góp chủ yếu bởi loại hình căn hộ.

Bà Phạm Thị Miền cho biết, thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng được cải thiện và sẽ có chuyển biến rõ nét nhất vào thời điểm cuối năm khi nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp bất động sản phát huy hiệu quả tốt hơn. Số lượng "xem" nhiều, mua cũng nhiều hơn. Với nguồn cung sơ cấp căn hộ, chủ yếu là căn hộ cao cấp tăng, mặt bằng giá căn hộ, tại các dự án có mức giá quanh 40 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn, khoảng 100-300 triệu/căn.

Giao dịch và giá bán biệt thự/liền kề, nhà phố cũng sẽ được cải thiện trên diện rộng, nhất là trên thị trường thứ cấp, nhờ nền tảng phục hồi trước đó và kỳ vọng về mức lợi nhuận cao hơn của nhà đầu tư.

Còn đất nền thoát "đáy" giảm giá, dần trở lại là "kênh đầu tư vua". Tuy nhiên, nhà đầu tư chỉ "săn đón" đất đấu giá, các lô đất đã tách thửa, ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao.

Phân khúc nhà ở xã hội cũng đứng trước cơ hội "đảo chiều" khi các quy định mới theo hướng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, người mua nhà ở xã hội được thực thi hiệu quả; gói tín dụng 120 nghìn được sửa đổi theo hướng ưu đãi hơn.

Nguồn cung phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục được cải thiện với nhiều hơn doanh nghiệp “can đảm" ra hàng nhưng với số lượng không đáng kể do thị trường bất động sản chung chưa thực sự khởi sắc.

Thị trường chỉ còn chỗ cho các chủ đầu tư làm ăn bài bản

TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo, cùng với đà phục của thị trường, các chủ thể tham gia thị trường sẽ bắt đầu "tăng tốc" gia nhập, xúc tiến các kế hoạch kinh doanh. Các Bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.

Theo đó, những quy định mới sẽ siết chặt hoạt động môi giới bất động sản, loại bỏ những môi giới “tay ngang", không thực sự có mong muốn gắn bó lâu dài với nghề.

"Quy định về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, bỏ khung giá đất,... sẽ dần dần sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất... khỏi thị trường địa ốc", TS Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Bởi thực tế thời gian qua, không ít doanh nghiệp thành công trong lĩnh vực sản xuất “lấn sân" sang đầu tư bất động sản với kỳ vọng siêu lợi nhuận rồi nhận “trái đắng" do mọi thứ không như kỳ vọng. Tới thời điểm hiện tại, hàng loạt doanh nghiệp vẫn đang rơi vào cảnh “làm cũng chết mà không làm cũng chết" do bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất khiến doanh nghiệp không lường trước được chi phí.

Thời gian tới, khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, bảng giá đất mới sẽ cao hơn, đồng nghĩa với việc tính tiền sử dụng đất cao hơn, người dân được hưởng mức đền bù nhiều hơn còn doanh nghiệp đối mặt với áp lực về nguồn vốn có sẵn lớn hơn.

Do đó, VARS cho rằng, thời gian tới, với “sân chơi" mới, thị trường sẽ chỉ còn “chỗ đứng” cho các chủ đầu tư làm ăn bài bản, có quỹ đất lớn, có nguồn lực tài chính, có năng lực để phát triển các dự án đô thị có quy mô lớn, có hạ tầng, tiện ích đồng bộ. Đồng thời có khả năng tận dụng hiệu quả các lợi thế để tiết giảm chi phí đầu tư.

Cùng với quy định được lựa chọn có hay không việc bảo lãnh ngân hàng, đây sẽ là nền tảng để giảm rủi ro và chi phí cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới "ngấm", thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi bền vững với kết quả tốt dần lên. Đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có tiến triển rõ nét.

Theo đó, trên nền tảng tăng trưởng kinh tế vượt kịch bản đề ra, tín dụng thoát cảnh “đìu hiu”, mặt bằng lãi suất vay vẫn thấp, giải ngân đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy... Việc Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây, sớm hơn năm tháng so với quyết định trước đó, chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản.