Vì sao giá bất động sản vẫn neo cao?

Nguồn cung tiếp tục mất cân đối, phần lớn sản phẩm mới vẫn thuộc phân khúc cao cấp

Những “nút thắt” mang tính cơ cấu

Theo Bộ Xây dựng, kể từ năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã từng bước vượt qua giai đoạn khó khăn, dần phục hồi và phát triển trở lại. Thanh khoản được cải thiện rõ nét ở nhiều phân khúc, với lượng giao dịch toàn thị trường đạt từ 537.000 - 785.000 giao dịch mỗi năm. Riêng năm 2025, cả nước ghi nhận khoảng 580.437 giao dịch bất động sản thành công - một con số cho thấy niềm tin thị trường đang được khôi phục.

Tuy nhiên, song hành với đà phục hồi về giao dịch, mặt bằng giá bất động sản lại liên tục leo thang. Những năm gần đây, giá nhà ở, đất nền và nhiều loại hình bất động sản khác đều tăng qua từng năm. Trong đó, giá căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự và đất nền ghi nhận mức tăng cao nhất, bình quân khoảng 10 - 15%/năm; thậm chí có thời điểm, tại một số khu vực, mức tăng lên tới 30%.

Lý giải nguyên nhân giá bất động sản tăng nhanh, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, yếu tố cốt lõi nằm ở cơ cấu nguồn cung. Thị trường hiện chủ yếu phát triển các sản phẩm thuộc phân khúc trung - cao cấp, trong khi thiếu nghiêm trọng nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, nhiều dự án bất động sản vẫn đang vướng mắc pháp lý, chậm triển khai hoặc bị đình trệ trong thời gian dài. Trong khi đó, nguồn lực về đất đai, vốn và chi phí đã được đầu tư rất lớn, gây lãng phí và làm gia tăng chi phí tài chính, từ đó buộc chủ đầu tư phải đẩy giá bán để bù đắp rủi ro.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), bức tranh thị trường bất động sản giai đoạn vừa qua, đặc biệt là năm 2025, có thể được khái quát bằng bốn từ khóa: thiếu cung - lệch pha - giá cao - vướng mắc pháp lý. Đây là những “nút thắt” mang tính cơ cấu, chi phối diễn biến thị trường trong thời gian dài.

Dù nguồn cung nhà ở hiện nay đã có dấu hiệu phục hồi và tiệm cận giai đoạn trước năm 2020, song chất lượng nguồn cung vẫn còn nhiều bất cập. Cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý khi khoảng 35% là đất nền, 65% là căn hộ chung cư. Đáng chú ý, trong phân khúc căn hộ, gần như vắng bóng sản phẩm nhà ở giá phù hợp; nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc trung - cao cấp và hạng sang.

Theo ông Đính, sự mất cân đối này chính là nguyên nhân cốt lõi khiến mặt bằng giá nhà liên tục neo cao, bất chấp thanh khoản chưa thực sự bứt phá. Nếu không sớm điều chỉnh cơ cấu nguồn cung và tháo gỡ các rào cản pháp lý, thị trường khó có thể đạt được sự ổn định và phát triển bền vững trong trung và dài hạn.

Thanh lọc thị trường

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung nhà ở trong năm 2025 ghi nhận sự bùng nổ so với các năm trước. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa được “giải khát” hoàn toàn, do cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối. Phần lớn sản phẩm mới vẫn thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở giá phù hợp tiếp tục khan hiếm.

Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ trên thị trường có giá bán trên 100 triệu đồng/m², tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong bối cảnh nguồn cung tăng nhanh nhưng lệch pha, giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Nhiều dự án mở bán được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu nhà ở bị nén trong nhiều năm, cùng với kỳ vọng tích cực từ triển vọng kinh tế, đầu tư hạ tầng và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp. Thậm chí, có dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, người mua phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Trong giai đoạn này, dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường mạnh mẽ, mang lại lợi nhuận cao cho một bộ phận nhà đầu tư.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện những tín hiệu phân hóa rõ nét. Khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, với nhiều lựa chọn hơn, cạnh tranh thực chất bắt đầu hình thành. Mặt bằng giá vẫn ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phủ đều cho mọi phân khúc và mọi khu vực.

Trong bối cảnh giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, đã tăng nhanh hơn thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn và lãi suất vay tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn; còn nhà đầu tư không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.

Theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, “nút thắt” lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay nằm ở sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Nhu cầu nhà ở giá rẻ và trung bình là rất lớn, trong khi nguồn cung không hề thiếu, nhưng lại tập trung sai phân khúc.

Nguyên nhân sâu xa, theo ông Dũng, xuất phát từ gánh nặng chi phí thể chế. Chi phí thủ tục hành chính, pháp lý kéo dài, chi phí thời gian và vốn lớn khiến tổng mức đầu tư dự án tăng cao. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp buộc phải phát triển phân khúc cao cấp để bảo đảm lợi nhuận, còn nhà ở giá thấp và trung bình gần như không còn dư địa sinh lời.

Để thị trường vận hành lành mạnh, TS. Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng, giải pháp căn cơ không nằm ở các biện pháp can thiệp hành chính ngắn hạn, mà ở việc cải cách thể chế và vận hành thị trường theo đúng quy luật. Trọng tâm chính sách cần tập trung vào ba nhóm giải pháp là giảm chi phí thể chế, bảo đảm an toàn pháp lý cho người thực thi công vụ và xây dựng các cơ chế khuyến khích đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý.

Về phía cơ quan quản lý, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, năm 2026, Bộ Xây dựng sẽ tập trung hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản theo hướng đồng bộ, khả thi; thúc đẩy triển khai Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030; đồng thời đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, phấn đấu hoàn thành mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030.