Từ thận trọng đến bứt phá - diễn biến bất ngờ của bất động sản 2025

Ông Trần Quang Trung

Nhìn lại toàn cảnh thị trường, ông đánh giá năm 2025 có gì khác biệt so với các năm trước?

Có thể nói, 2025 là một năm rất đặc biệt của thị trường bất động sản. Nếu như đầu năm, tâm lý chung của cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà vẫn khá thận trọng, thì càng về cuối năm, thị trường càng cho thấy sức bật rõ nét, đặc biệt tại phân khúc căn hộ ở các đô thị lớn.

Dưới góc nhìn thực tiễn từ dữ liệu giao dịch và diễn biến thị trường, tôi cho rằng đây là một năm thành công của nhiều chủ đầu tư. Đồng thời, người mua nhà cũng chính là nhóm được hưởng lợi trực tiếp từ chu kỳ này, khi có thêm lựa chọn về sản phẩm, pháp lý minh bạch và giá trị sử dụng rõ ràng.

Riêng với thị trường Hà Nội, đâu là những điểm nhấn nổi bật nhất trong năm qua?

Năm 2025 ghi nhận sự bùng nổ mạnh mẽ của thị trường căn hộ Hà Nội, cả ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Không chỉ tăng về quy mô nguồn cung, mặt bằng giá căn hộ cũng thiết lập những ngưỡng cao kỷ lục. Đơn cử, đơn giá sơ cấp trung bình trong quý IV/2025 đã đạt khoảng 86 triệu đồng/m² - mức giá mà trước đây thị trường chưa từng ghi nhận.

Tổng nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội trong năm 2025 ước đạt khoảng 34.500 căn, với tỷ lệ hấp thụ gần tương đương nguồn cung. Con số này phản ánh rất rõ sức hút của thị trường và cho thấy nhu cầu ở thực đang đóng vai trò dẫn dắt. Đáng chú ý, đà tăng không chỉ tập trung ở phân khúc căn hộ mà còn lan sang nhà ở trong ngõ và một số phân khúc khác tại khu vực nội đô, đặc biệt trong quý I và quý II/2025.

Xu hướng tăng giá có dấu hiệu lan rộng ra các khu vực vệ tinh?

Đúng vậy. Xu hướng tăng giá không chỉ dừng lại ở nội đô Hà Nội mà còn lan sang các khu vực lân cận như Văn Giang (Hưng Yên), Bắc Ninh… Điều này cho thấy quá trình mở rộng không gian phát triển đô thị đang diễn ra rất rõ nét, gắn liền với đầu tư hạ tầng và kết nối vùng.

Sự dịch chuyển này phản ánh lựa chọn mang tính tất yếu của người mua, trong bối cảnh mặt bằng giá khu vực trung tâm đã vượt xa khả năng chi trả của số đông.

Theo ông, đâu là thay đổi căn bản nhất trong hành vi của người mua nhà năm 2025?

Khác biệt lớn nhất so với các giai đoạn trước nằm ở tư duy của khách hàng. Dòng tiền không còn phân bổ dàn trải vào các loại hình mang tính đầu cơ, mà chuyển hướng mạnh sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn.

Pháp lý minh bạch, khả năng khai thác sử dụng và giá trị tích lũy dài hạn đã trở thành tiêu chí ưu tiên, thay thế cho tư duy đầu tư ngắn hạn. Đây là sự thay đổi rất tích cực và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Những yếu tố vĩ mô nào đang nâng đỡ thị trường trong năm 2025?

Sự tăng trưởng của thị trường bất động sản năm 2025 không phải là hiện tượng ngẫu nhiên, mà là kết quả tổng hòa của nhiều yếu tố vĩ mô tích cực. Trong năm, Chính phủ và hệ thống ngân hàng đã đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, tạo hiệu ứng lan tỏa rõ rệt tới nền kinh tế.

Bên cạnh đó, kinh tế vĩ mô ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, với tốc độ tăng trưởng GDP khoảng 8,02% trong năm 2025. Những điều chỉnh kịp thời liên quan đến chính sách đất đai cũng góp phần ổn định tâm lý thị trường. Dù Luật Đất đai mới với nguyên tắc tiệm cận giá thị trường từng tạo áp lực lên giá đất đầu vào giai đoạn đầu, nhưng các biện pháp điều chỉnh sau đó đã giúp thị trường dần cân bằng trở lại.

Ông đánh giá thế nào về quá trình sàng lọc của thị trường?

Năm 2025 đánh dấu quá trình sàng lọc rất rõ nét. Chỉ những chủ đầu tư thực sự có năng lực triển khai, tư duy chiến lược sản phẩm bài bản và am hiểu nhu cầu khách hàng mới có thể trụ vững.

Song song đó, việc siết chặt hoạt động môi giới, các quy định về thuế và chứng chỉ hành nghề đã buộc các đơn vị phân phối phải thay đổi tư duy, hướng tới sự chuyên nghiệp và minh bạch hơn. Điều này giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn trong trung và dài hạn.

Riêng quý IV/2025 được nhiều ý kiến đánh giá là giai đoạn rất đặc biệt?

Quý IV/2025 thực sự là quý đặc biệt nhất của thị trường bất động sản trong nhiều năm trở lại đây. Riêng tại Hà Nội, khu vực phía Đông chứng kiến sự tham gia sôi động của hàng loạt chủ đầu tư lớn, với những dự án quy mô lớn được tung ra thị trường và đạt tốc độ hấp thụ rất ấn tượng.

Có những dự án gồm 8–10 tòa chung cư được tiêu thụ chỉ trong vòng một tháng – điều mà trước đây thị trường có thể cần tới 2–3 năm mới đạt được. Điều này cho thấy các chủ đầu tư đã “đọc vị” đúng nhu cầu thị trường và đưa ra sản phẩm phù hợp với kỳ vọng của số đông.

Vì sao khu Đông Hà Nội lại nổi lên mạnh mẽ như vậy?

Sức hút của khu Đông đến từ nhiều yếu tố nền tảng. Trước hết là điều kiện tự nhiên thuận lợi, không gian sống rộng mở và vị trí “kẹp giữa” sông Hồng – sông Đuống. Quan trọng hơn, khu vực này đang được “cởi trói” mạnh mẽ về hạ tầng trong giai đoạn 2025–2030.

Hàng loạt dự án trọng điểm như các cây cầu mới, Vành đai 4, trục kết nối Hà Nội – Phố Hiến, sân bay Gia Bình cùng các công trình thể thao quy mô lớn đang tạo lực đẩy cho triển vọng tăng trưởng dài hạn. Không chỉ người dân Hà Nội, dòng dân cư từ Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh… cũng đang dịch chuyển mạnh về khu vực này.

Ông nhìn nhận triển vọng thị trường năm 2026 ra sao?

Thị trường bất động sản đang ghi nhận sự chuyển dịch rõ nét từ trạng thái “phòng thủ” sang “chủ động tạo thế”, với vai trò dẫn dắt ngày càng rõ của các chủ đầu tư có năng lực thực chất, tầm nhìn dài hạn và chiến lược phát triển bài bản. Sự sàng lọc này không chỉ góp phần nâng cao tính minh bạch, kỷ luật thị trường, mà còn đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển mới ổn định và bền vững hơn.

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được kỳ vọng tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực, song theo hướng chọn lọc và thận trọng. Khi niềm tin đã dần được củng cố, pháp lý từng bước thông suốt, nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục giữ vai trò trụ cột, định hình xu hướng phát triển dài hạn của thị trường.

Xin cảm ơn ông!