“Xanh từ thiết kế”: Cuộc đua mới định hình tương lai bất động sản

Bà Stephanie Đinh

Bà đánh giá như thế nào về xu hướng phát triển công trình xanh tại Việt Nam hiện nay?

Bà Stephanie Đinh: Đến hết năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận bước tiến rõ nét trong xu hướng phát triển công trình xanh, với 780 tòa nhà đạt chứng nhận, tương đương khoảng 18,69 triệu m² sàn, theo số liệu từ IFC. Riêng trong năm 2025, có thêm 196 công trình được chứng nhận, tương ứng 4,44 triệu m² sàn, tăng khoảng 20% so với năm trước, cho thấy tốc độ “xanh hóa” đang được đẩy nhanh.

Cơ cấu loại hình cũng phản ánh sự mở rộng đáng kể của xu hướng này khi chung cư chiếm hơn 30%, nhà xưởng công nghiệp hơn 28%, văn phòng hơn 14% và nhà kho công nghiệp hơn 12%. Đáng chú ý, lần đầu tiên các trung tâm dữ liệu và công trình di tích được đưa vào danh mục chứng nhận xanh, cho thấy phạm vi áp dụng tiêu chí bền vững ngày càng đa dạng.

Sự dịch chuyển này không chỉ mang tính số lượng, mà còn thể hiện thay đổi căn bản trong tư duy phát triển. Nếu trước đây nhiều dự án chỉ “phủ xanh” ở giai đoạn hoàn thiện, thì hiện nay chủ đầu tư đã chuyển sang chiến lược “xanh từ đầu vòng đời”, tích hợp các tiêu chí bền vững ngay từ khâu thiết kế, thi công đến vận hành. Đây được xem là bước tiến quan trọng, giúp nâng cao hiệu quả khai thác tài sản, đồng thời đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng khắt khe của thị trường và nhà đầu tư.

Xu hướng này đang tác động ra sao đến thị trường, đặc biệt là phân khúc văn phòng và công nghiệp?

Bà Stephanie Đinh: Theo ghi nhận của JLL, tính bền vững đã trở thành yêu cầu gần như bắt buộc đối với các phân khúc bất động sản chất lượng cao, từ văn phòng hạng A, khu công nghiệp, kho vận cho đến khách sạn và nghỉ dưỡng.

Hiện nay, nhiều tập đoàn đa quốc gia đã đưa tiêu chí chứng nhận xanh vào ngay từ giai đoạn đề xuất thuê. Tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, yếu tố xanh và hiệu suất vận hành cao đang trở thành “bộ lọc” quan trọng trong quyết định thuê của doanh nghiệp.

Báo cáo của JLL cho thấy nguồn cung công nghiệp và văn phòng đang gia tăng. Điều này tạo ra những áp lực gì đối với thị trường?

Bà Stephanie Đinh: Theo báo cáo quý IV/2025 của JLL, khu vực miền Nam hiện có khoảng 5,7 triệu m² nhà xưởng và 2,4 triệu m² nhà kho xây sẵn; trong khi miền Bắc có khoảng 4,1 triệu m² nhà xưởng và 2,0 triệu m² nhà kho. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường duy trì trên 80%, với giá thuê gộp bình quân khoảng 5,04 USD/m²/tháng.

Tuy nhiên, yêu cầu về phát thải ròng bằng không đang tạo ra áp lực rất lớn. Các tài sản có chứng nhận xanh, có khả năng đo lường và minh bạch dữ liệu vận hành đang được ưu tiên rõ rệt.

Ở phân khúc văn phòng, nhu cầu thuê tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn tăng nhờ làn sóng mở rộng của các tập đoàn đa quốc gia. Dự kiến trong năm 2026, nguồn cung hạng A mới sẽ bổ sung thêm hơn 180.000 m² không gian cao cấp và xanh. Điều này đồng nghĩa với việc các tòa nhà hiện hữu, đặc biệt là những tài sản đã khai thác lâu năm, sẽ đối mặt với nguy cơ tụt hậu nếu không đáp ứng các tiêu chuẩn mới về tiện ích thông minh, hạ tầng công nghệ và chứng nhận xanh.

“Xanh từ thiết kế” sẽ quyết định năng lực cạnh tranh của bất động sản

Theo bà, đâu là giải pháp để các chủ đầu tư tối ưu chi phí nhưng vẫn đáp ứng tiêu chuẩn bền vững?

Bà Stephanie Đinh: Kinh nghiệm thực tiễn cho thấy, nếu tích hợp các mục tiêu hiệu suất và tiêu chí bền vững ngay từ giai đoạn ý tưởng, chi phí tăng thêm hoàn toàn có thể kiểm soát được.

Trọng tâm nằm ở việc tối ưu thiết kế, từ cấu hình vỏ công trình, hệ thống điều hòa phù hợp với điều kiện khí hậu, cho đến việc triển khai sớm hệ thống quản lý tòa nhà và quản lý năng lượng.

Thực tế tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương cho thấy, các mô hình văn phòng thông minh có thể giúp giảm khoảng 30% mức tiêu thụ năng lượng và tiết kiệm khoảng 20% chi phí vận hành khi tích hợp hệ thống cảm biến và nền tảng quản lý theo thời gian thực.

Ngược lại, nếu bổ sung các tiêu chí xanh sau khi dự án đã hoàn thành thiết kế và thi công theo cách truyền thống, chi phí sẽ tăng đáng kể. Việc cải tạo không chỉ bị hạn chế bởi điều kiện hiện trường mà còn có thể gây gián đoạn hoạt động.

Tuy vậy, đây cũng là cơ hội để nâng cấp toàn diện, từ hệ thống năng lượng, chất lượng môi trường trong nhà, chiếu sáng đến vỏ công trình, hướng tới các chứng nhận quốc tế như LEED, WELL hay EDGE.

Bà có khuyến nghị gì đối với các chủ đầu tư trong việc lựa chọn đối tác phát triển dự án?

Bà Stephanie Đinh: Theo tôi, các nhà phát triển nên hợp tác với các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp có kinh nghiệm trong toàn bộ vòng đời bất động sản. Điều quan trọng không chỉ là năng lực kỹ thuật, mà còn là khả năng tích hợp giữa thiết kế, vận hành và tiêu chí bền vững ngay từ đầu, thông qua hệ thống quản trị dữ liệu tập trung.

Một yếu tố cần lưu ý là không nên lựa chọn đối tác chỉ dựa trên mức giá thấp nhất. Quản lý dự án thực chất là một khoản đầu tư tạo giá trị gia tăng. Một đối tác có năng lực có thể giúp tối ưu từ 5-10% tổng chi phí dự án, đồng thời bảo đảm tiến độ và chất lượng.

Nếu lựa chọn không phù hợp, rủi ro chậm tiến độ hoặc vượt ngân sách có thể lớn hơn rất nhiều so với khoản tiết kiệm ban đầu.

Bà nhìn nhận như thế nào về triển vọng thị trường bất động sản trong những năm tới?

Bà Stephanie Đinh: Triển vọng sau năm 2026 được đánh giá tích cực nhờ dòng vốn FDI duy trì ổn định, khung pháp lý ngày càng minh bạch hơn và hạ tầng liên kết vùng tiếp tục được hoàn thiện.

Bên cạnh đó, mục tiêu nâng tỷ lệ đô thị hóa lên khoảng 50% vào năm 2030 sẽ kéo theo nhu cầu lớn đối với nhà ở, dịch vụ, thương mại và bất động sản công nghiệp chất lượng cao.

Tuy nhiên, thị trường cũng sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt. Những tài sản được thiết kế theo tiêu chuẩn tương lai, tích hợp yếu tố ESG và hạ tầng dữ liệu sẽ có lợi thế cạnh tranh vượt trội. Ngược lại, các tài sản không theo kịp xu hướng sẽ đối mặt với nguy cơ lỗi thời.

Theo bà, đâu là yếu tố quyết định trong giai đoạn tới?

Bà Stephanie Đinh: Bài toán của thị trường hiện nay không còn nằm ở việc “có nên” đầu tư vào ESG hay hạ tầng dữ liệu, mà chuyển sang câu chuyện về tốc độ thích ứng. Trong bối cảnh tiêu chuẩn phát triển ngày càng được nâng cao, yếu tố thời gian đang trở thành biến số quyết định năng lực cạnh tranh của mỗi dự án.

Thực tế cho thấy, những chủ đầu tư nhanh chóng chuyển dịch sang mô hình “xanh từ thiết kế”, đồng thời tích hợp công nghệ và hệ thống quản trị dữ liệu ngay từ đầu, đang nắm giữ lợi thế rõ rệt trên thị trường bất động sản. Ngược lại, sự chậm trễ trong thích ứng không chỉ làm gia tăng chi phí cải tạo về sau, mà còn khiến tài sản đối mặt nguy cơ suy giảm sức hút trong bối cảnh khách thuê và nhà đầu tư ngày càng đặt ra các tiêu chuẩn khắt khe hơn về hiệu suất, minh bạch và tính bền vững.

Xin cảm ơn bà!