Xếp hạng văn phòng tạo ra một thị trường chuyên nghiệp

Hồng Hạnh - 14:08 | 01/06/2023

Xây dựng một hệ thống xếp hạng văn phòng tiêu chuẩn giúp khách thuê đưa ra quyết định đúng đắn, chủ sở hữu và quản lý bất động sản thực hiện các quy trình, các đơn vị tư vấn nghiên cứu và theo dõi chính xác tình hình thị trường và các nhà phát triển tạo ra kế hoạch phát triển toàn diện.

Chuyên gia Savills: Văn phòng cho thuê vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn Văn phòng cho thuê đối mặt áp lực thu hẹp Các khu thương mại trung tâm phải đổi mới để đứng vững sau đại dịch

Các dự án văn phòng có quy mô ngày càng lớn, phức tạp và đã bắt đầu áp dụng các đội ngũ quản lý chuyên nghiệp.

Trong hai thập kỷ qua, thị trường văn phòng tại TP.HCM đã phát triển vượt bậc với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm là 12%, từ 300.000 m2 diện tích cho thuê ròng (NLA) với 18 dự án hoạt động vào năm 2004 lên đến 2,6 triệu m2 NLA với 379 dự án hoạt động tính đến quý I/2023.

Trong lĩnh vực bất động sản, văn phòng được chia thành ba hạng là A, B và C. Bộ tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng dựa trên các tiêu chí như vị trí, tiện ích, cấu trúc tòa nhà, tuổi thọ, quản lý tòa nhà và bãi đậu xe, và các yếu tố như tác động môi trường hoặc tính năng công nghệ cao ngày càng được chú trọng hơn. Tiêu chuẩn hóa là nền tảng của tính minh bạch và công bằng, đây là điều quan trọng đối với một thị trường lành mạnh.

Sự phát triển vượt bậc của thị trường văn phòng ở Việt Nam phản ánh tốc độ tăng trưởng kinh tế quốc gia. Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, các dự án văn phòng có quy mô ngày càng lớn, phức tạp và đã bắt đầu áp dụng các đội ngũ quản lý chuyên nghiệp. Quy hoạch đô thị được phát triển nghiêm ngặt hơn, cơ sở hạ tầng và kết nối được cải thiện và văn phòng ở khu vực ngoài trung tâm (non-CBD) đáp ứng tiêu chuẩn phát triển cao hơn.

Vì vậy, đầu năm 2023, Savills Việt Nam đã cập nhật hệ thống tiêu chuẩn xếp hạng để phản ánh thị trường hiện tại và các dự án đang triển khai. Hệ thống cập nhật đảm bảo sự minh bạch và xác lập một nền tảng vững chắc cho sự phát triển trong tương lai.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, tiêu chuẩn xếp hạng được cập nhật cho thấy sự thay đổi mạnh mẽ của thị trường văn phòng. Theo đó, văn phòng hiện nay không chỉ còn được xem như "không gian vật chất" mà còn là "không gian dịch vụ".

Do đó, hệ thống xếp hạng cập nhật bao gồm nguyên tắc RISE - một mô hình tập trung vào khách hàng nhằm kết nối giữa kỳ vọng và trải nghiệm của khách hàng. Cách đo lường này xác thực dựa trên yếu tố trải nghiệm, tương tác và môi trường làm việc.

Hệ thống xếp hạng được xác định dựa trên 19 tiêu chí liên quan đến mức độ phát triển đô thị, chất lượng phát triển tòa nhà và trải nghiệm khách thuê. Các tiêu chí này bao gồm yếu tố như mật độ thương mại, giao thông công cộng, tính khả dụng, an ninh và an toàn, độ cao trần, ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị), tuổi thọ và chất lượng dịch vụ quản lý.

Tuy nhiên, phân khúc xếp hạng không tương quan với giá thuê của tòa nhà. Ví dụ, các dự án hạng A nằm trong những khu đô thị mới sẽ được phân loại là "hạng A ngoài trung tâm", nhưng có giá thuê phải chăng hơn. Một tòa nhà hạng A ngoài trung tâm có thể có giá thuê thấp hơn so với một tài sản hạng B tại trung tâm thành phố.

Hệ thống Xếp hạng Văn phòng cập nhật mới của Savills ưu tiên các tiêu chí về vị trí dự án, tiêu chuẩn ESG, thông số kỹ thuật tòa nhà và dịch vụ quản lý.

Hệ thống xếp hạng cập nhật này có thể thay đổi cách đánh giá các dự án, từ đó ảnh hưởng đến hiệu suất hoạt động của từng phân khúc. Ví dụ, việc các dự án cải thiện tiêu chuẩn xây dựng và nâng cấp dự án sẽ giúp tăng số lượng các tòa nhà hạng A và hạng A ngoài trung tâm hơn. Ngược lại, các dự án cũ dù từng đạt điểm cao nhưng nếu có sự xuống cấp hoặc không đạt được điểm yêu cầu cũng có thể bị tụt hạng.

Để tránh việc các dự án bị tụt hạng, các chủ đầu tư có thể nâng cấp và cải thiện theo các tiêu chí đánh giá ở những không gian chung, hệ thống điều hòa không khí, thang máy, bãi đậu xe hoặc tiện ích. Các chủ đầu tư cũng có thể triển khai thêm công nghệ và chương trình quản lý hiện đại hơn để nâng cao điểm số của tòa nhà.

Hệ thống xếp hạng có 19 tiêu chí được coi là quan trọng nhất đối với tòa nhà văn phòng. Các tòa nhà được đánh giá dựa trên thang điểm từ 1 đến 100 dựa trên các tiêu chí này.

Hạng A: 85 - 100 điểm

Tòa nhà nằm trong khu vực có mật độ thương mại cao và có vị trí gần các công trình giao thông công cộng. Những tòa nhà này có kiến trúc và cảnh quan độc đáo, tiêu chuẩn phát triển cao, đáp ứng cam kết ESG và sử dụng công nghệ hiện đại, đảm bảo an ninh và an toàn tốt, và được đánh giá cao bởi đơn vị vận hành.

Hạng A ngoài trung tâm: 85 - 100 điểm

Đây là phân khúc xếp hạng mới. Các dự án được phân hạng này là những dự án chất lượng cao, có vị trí trong khu đô thị quy hoạch mới với mật độ thương mại trung bình và khả năng tiếp cận tốt. Các tiêu chuẩn còn lại đều đạt mức tương đương so với các tòa nhà Hạng A thông thường.

Hạng B: Từ 65 điểm trở lên

Các tòa nhà này cần có vị trí gần các dự án bất động sản thương mại khác, các công trình giao thông công cộng, và đảm bảo những tiêu chí ESG và phát triển ở mức trung bình, dịch vụ thang máy và công nghệ. Tài sản vẫn đảm bảo an ninh và an toàn tốt và được điều hành bởi những nhà điều hành có kinh nghiệm.

Hạng C: Từ 35 điểm trở lên

Đây là phân khúc thấp nhất, các tài sản này có kiến trúc thông thường, diện tích sàn nhỏ và sảnh đón khách cơ bản. Các tòa nhà phải có diện tích sàn tối thiểu 1.000 m2, các thông số và tiện ích không quá cần thiết và dịch vụ quản lý ở mức bình thường.

Theo ông Troy Griffiths, hệ thống tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng tạo ra sự minh bạch cho thị trường bất động sản thương mại.

“Mặc dù tiêu chuẩn hóa là điều quan trọng song hệ thống xếp hạng phải được cập nhật định kỳ để phản ánh tình hình thực tế của thị trường. Các nhà phát triển cần nhận thức được những thay đổi này và điều chỉnh chiến lược phát triển của họ để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững và thành công”, ông Troy Griffiths cho biết.

Bằng cách đó, nhà phát triển có thể tránh được việc cải tạo tốn nhiều thời gian và chi phí mà không hiệu quả, từ đó đáp ứng những yêu cầu phải thích nghi của thị trường.

Cuối cùng, việc tuân thủ các tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng toàn diện có thể giúp các bên liên quan, đảm bảo sự thành công lâu dài của thị trường bất động sản thương mại.

Hồng Hạnh

Tin khác

Định giá đầu ra để dẫn vốn vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền

Đề xuất bổ sung nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở đặt ra cách tiếp cận mới. Theo đó, ngưỡng giá đầu ra được xác định thay vì khống chế lợi nhuận. Cách thiết kế này có thể giúp các chính sách về đất đai, thủ tục và vốn đi đúng phân khúc đang thiếu nguồn cung.

Minh bạch dữ liệu - nền tảng phát triển bền vững thị trường bất động sản quốc gia

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi gia đình và là nguồn lực quan trọng, đóng góp vào sự phát triển của quốc gia. Chính vì vậy việc minh bạch dữ liệu để quản lý cũng như tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn lực này một cách thuận lợi nhằm thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tạo ra giá trị kinh tế xã hội cho đất nước. Xung quanh vấn đề này phóng viên Thời báo Ngân hàng có cuộc phỏng vấn ông Đoàn Anh Đức, Giám đốc Phát triển Kinh doanh Công ty TNHH Công nghệ Bất động sản MOSO, Phó Chủ tịch Hội Doanh nghiệp Tài chính và Bất động sản TP. Hồ Chí Minh.

Bản đồ công nghiệp phía Nam dịch chuyển đáp ứng yêu cầu mới

Thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới khi yêu cầu của các nhà sản xuất ngày càng vượt ra ngoài câu chuyện quỹ đất và vị trí.

'Mắt xích' kết nối công nghiệp và logistics vùng kinh tế trọng điểm phía Nam

Đối với các doanh nghiệp sản xuất và logistics, lợi thế vị trí ngày càng được đánh giá không chỉ dựa trên khoảng cách địa lý mà còn dựa trên khả năng kết nối với toàn bộ mạng lưới hạ tầng.

Thu hút FDI thế hệ mới: Bất động sản công nghiệp bước vào “cuộc đua” mới

Từ lợi thế đất đai, nhân công, bất động sản công nghiệp Việt Nam bước vào cuộc đua mới, nơi hạ tầng xanh, logistics và liên kết chuỗi quyết định sức hút.

Tăng tốc làm sạch dữ liệu hơn 4,5 triệu thửa đất

TP. Hồ Chí Minh đang triển khai đợt cao điểm 90 ngày nhằm hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, tiến tới tích hợp thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên VNeID. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và kết nối, người dân có thể giảm thời gian thực hiện thủ tục, doanh nghiệp tiết giảm chi phí đầu tư, đồng thời tạo nền tảng nâng cao hiệu quả quản trị đất đai của thành phố.

Những “cú bắt tay” đưa dòng vốn quốc tế vào thị trường bất động sản Việt Nam

Các mô hình liên doanh đang tạo thêm cách để dòng vốn quốc tế tham gia thị trường bất động sản Việt Nam, thông qua việc kết hợp nguồn vốn và kinh nghiệm đầu tư với quỹ đất, năng lực phát triển và hiểu biết thị trường tại địa phương.

Người mua nhà lựa chọn dự án bất động sản tạo ra giá trị thực

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, trong đó động lực tăng trưởng không còn đến chủ yếu từ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà dần chuyển sang những yếu tố tạo nên giá trị thực và khả năng khai thác bền vững trong dài hạn, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam tại sự kiện “Triển lãm Bất động sản giá trị thực” được tổ chức bởi Tập đoàn Nam Long diễn ra mới đây.

Bất động sản công nghiệp bước vào cuộc đua kiến tạo hệ sinh thái

Từ cho thuê mặt bằng, bất động sản công nghiệp đang chuyển hướng kiến tạo hệ sinh thái, đáp ứng yêu cầu của doanh nghiệp FDI và nâng sức cạnh tranh cho doanh nghiệp Việt.

Vịnh Tiên: Nơi nhịp sống sôi động “Quận Nhất” đặt trong không gian rừng - biển rộng mở

Trong suốt một thế kỷ qua, Quận 1 lịch sử đã định hình nhịp sống phồn hoa và trái tim kinh tế - văn hóa của TP.HCM. Trong kỷ nguyên TP.HCM hướng ra biển, khu Vịnh Tiên thuộc Vinhomes Green Paradise đang hội tụ mọi điều kiện để trở thành “Quận Nhất mới”, nhờ sự kết hợp giữa những trải nghiệm đô thị đỉnh cao, khả năng kết nối thuận tiện đi khắp nơi và nhịp sống nghỉ dưỡng ven biển mà Quận 1 cũ chưa từng có.