Xếp hạng văn phòng tạo ra một thị trường chuyên nghiệp

Các dự án văn phòng có quy mô ngày càng lớn, phức tạp và đã bắt đầu áp dụng các đội ngũ quản lý chuyên nghiệp.

Trong hai thập kỷ qua, thị trường văn phòng tại TP.HCM đã phát triển vượt bậc với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm là 12%, từ 300.000 m2 diện tích cho thuê ròng (NLA) với 18 dự án hoạt động vào năm 2004 lên đến 2,6 triệu m2 NLA với 379 dự án hoạt động tính đến quý I/2023.

Trong lĩnh vực bất động sản, văn phòng được chia thành ba hạng là A, B và C. Bộ tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng dựa trên các tiêu chí như vị trí, tiện ích, cấu trúc tòa nhà, tuổi thọ, quản lý tòa nhà và bãi đậu xe, và các yếu tố như tác động môi trường hoặc tính năng công nghệ cao ngày càng được chú trọng hơn. Tiêu chuẩn hóa là nền tảng của tính minh bạch và công bằng, đây là điều quan trọng đối với một thị trường lành mạnh.

Sự phát triển vượt bậc của thị trường văn phòng ở Việt Nam phản ánh tốc độ tăng trưởng kinh tế quốc gia. Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, các dự án văn phòng có quy mô ngày càng lớn, phức tạp và đã bắt đầu áp dụng các đội ngũ quản lý chuyên nghiệp. Quy hoạch đô thị được phát triển nghiêm ngặt hơn, cơ sở hạ tầng và kết nối được cải thiện và văn phòng ở khu vực ngoài trung tâm (non-CBD) đáp ứng tiêu chuẩn phát triển cao hơn.

Vì vậy, đầu năm 2023, Savills Việt Nam đã cập nhật hệ thống tiêu chuẩn xếp hạng để phản ánh thị trường hiện tại và các dự án đang triển khai. Hệ thống cập nhật đảm bảo sự minh bạch và xác lập một nền tảng vững chắc cho sự phát triển trong tương lai.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, tiêu chuẩn xếp hạng được cập nhật cho thấy sự thay đổi mạnh mẽ của thị trường văn phòng. Theo đó, văn phòng hiện nay không chỉ còn được xem như "không gian vật chất" mà còn là "không gian dịch vụ".

Do đó, hệ thống xếp hạng cập nhật bao gồm nguyên tắc RISE - một mô hình tập trung vào khách hàng nhằm kết nối giữa kỳ vọng và trải nghiệm của khách hàng. Cách đo lường này xác thực dựa trên yếu tố trải nghiệm, tương tác và môi trường làm việc.

Hệ thống xếp hạng được xác định dựa trên 19 tiêu chí liên quan đến mức độ phát triển đô thị, chất lượng phát triển tòa nhà và trải nghiệm khách thuê. Các tiêu chí này bao gồm yếu tố như mật độ thương mại, giao thông công cộng, tính khả dụng, an ninh và an toàn, độ cao trần, ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị), tuổi thọ và chất lượng dịch vụ quản lý.

Tuy nhiên, phân khúc xếp hạng không tương quan với giá thuê của tòa nhà. Ví dụ, các dự án hạng A nằm trong những khu đô thị mới sẽ được phân loại là "hạng A ngoài trung tâm", nhưng có giá thuê phải chăng hơn. Một tòa nhà hạng A ngoài trung tâm có thể có giá thuê thấp hơn so với một tài sản hạng B tại trung tâm thành phố.

Hệ thống Xếp hạng Văn phòng cập nhật mới của Savills ưu tiên các tiêu chí về vị trí dự án, tiêu chuẩn ESG, thông số kỹ thuật tòa nhà và dịch vụ quản lý.

Hệ thống xếp hạng cập nhật này có thể thay đổi cách đánh giá các dự án, từ đó ảnh hưởng đến hiệu suất hoạt động của từng phân khúc. Ví dụ, việc các dự án cải thiện tiêu chuẩn xây dựng và nâng cấp dự án sẽ giúp tăng số lượng các tòa nhà hạng A và hạng A ngoài trung tâm hơn. Ngược lại, các dự án cũ dù từng đạt điểm cao nhưng nếu có sự xuống cấp hoặc không đạt được điểm yêu cầu cũng có thể bị tụt hạng.

Để tránh việc các dự án bị tụt hạng, các chủ đầu tư có thể nâng cấp và cải thiện theo các tiêu chí đánh giá ở những không gian chung, hệ thống điều hòa không khí, thang máy, bãi đậu xe hoặc tiện ích. Các chủ đầu tư cũng có thể triển khai thêm công nghệ và chương trình quản lý hiện đại hơn để nâng cao điểm số của tòa nhà.

Theo ông Troy Griffiths, hệ thống tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng tạo ra sự minh bạch cho thị trường bất động sản thương mại.

“Mặc dù tiêu chuẩn hóa là điều quan trọng song hệ thống xếp hạng phải được cập nhật định kỳ để phản ánh tình hình thực tế của thị trường. Các nhà phát triển cần nhận thức được những thay đổi này và điều chỉnh chiến lược phát triển của họ để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững và thành công”, ông Troy Griffiths cho biết.

Bằng cách đó, nhà phát triển có thể tránh được việc cải tạo tốn nhiều thời gian và chi phí mà không hiệu quả, từ đó đáp ứng những yêu cầu phải thích nghi của thị trường.

Cuối cùng, việc tuân thủ các tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng toàn diện có thể giúp các bên liên quan, đảm bảo sự thành công lâu dài của thị trường bất động sản thương mại.