Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Hóa giải vướng mắc từ cơ chế

	BIDV khẳng định vẫn cho vay và nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
	Hướng dẫn thế chấp và giải chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai

Dư luận đang phàn nàn nhiều điểm quy định tại Điều 56 hoàn toàn không phù hợp với các quy định của hoạt động ngân hàng hiện nay. Và NHNN đã vận dụng tối đa để hóa giải những vướng mắc này. Cho dù NHNN nỗ lực tháo gỡ, nhưng những quy định tại Điều 56 do không có tính thực tế đã để lại những hiểu lầm đáng tiếc, vô hình trung đẩy khó khăn và trách nhiệm về phía ngân hàng.

Để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định, chủ đầu tư (CĐT) dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua NƠHTTTL phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. CĐT có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Theo lãnh đạo một NHTM, đọc lướt qua Điều 56 thì không có vấn đề gì nhưng đi sâu lại có rất nhiều vấn đề phải giải quyết. Thứ nhất, CĐT muốn bán nhà phải được NHTM bảo lãnh. Thứ hai nghĩa vụ giữa các bên phải lập thành hợp đồng và CĐT phải có trách nhiệm gửi bản sao cho người mua nhà khi ký hợp đồng. Lúc này bắt đầu có chuyện vì thực tế trong hoạt động của hệ thống ngân hàng từ bao đời này không có khái niệm hợp đồng bảo lãnh và đây chỉ là cách gọi với nhau.

Ảnh minh họa

“Quan hệ bảo lãnh là quan hệ 3 bên. Ở thời điểm khi CĐT bán nhà mà CĐT đòi có bảo lãnh của ngân hàng cam kết cho nghĩa vụ của CĐT là bất khả thi với ngân hàng. Vì khi cấp bảo lãnh như vậy sẽ không thể biết được ai là người mua nhà và nghĩa vụ của CĐT với người mua nhà bao nhiêu tiền để xác định nghĩa vụ bảo lãnh, để cấp bảo lãnh. Trong khi đó, một dự án nhà ở như vậy sẽ có rất nhiều người mua nhà khác nhau. Đây là bất cập đầu tiên chưa được làm rõ”, vị lãnh đạo này nói.

Một bất cập khác mà điều này quy định là CĐT chỉ gửi bản sao của hợp đồng bảo lãnh (nếu có) cho người mua nhà. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, người mua nhà muốn đòi ngân hàng nghĩa vụ bảo lãnh phải có bản chính trong tay. “Bản sao trong tay là vớ vẩn. Kể cả bản sao chứng thực. Vì vậy, đây là quy định bất khả thi”, một chuyên gia pháp chế ngân hàng nhìn nhận.

Thông tư 07 đã hóa giải vướng mắc như thế nào?

Do quan hệ bảo lãnh là quan hệ 3 bên nên để triển khai điều luật này, bao giờ giữa ngân hàng với bên được bảo lãnh là CĐT sẽ có thoả thuận trước với nhau rằng ngân hàng sẽ bảo lãnh cho CĐT với một số điều kiện nhất định. Nghĩa là nếu có người mua nhà của CĐT, hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán với nhiều điều kiện ràng buộc khác nhau. Theo đúng nguyên lý như vậy thì phải xác định được nghĩa vụ của CĐT với người mua nhà cụ thể, khi đó thì ngân hàng mới cấp bảo lãnh trên cơ sở khung hợp đồng thoả thuận như vậy.

Cách làm thông thường là trên cơ sở bảo lãnh nguyên tắc giữa ngân hàng và CĐT xong, CĐT đi tìm khách hàng và ký hợp đồng mua bán nhà với người mua nhà, sau đó mới xác định nghĩa vụ của CĐT phải trả cho người mua nhà bao nhiêu tiền. Trên cơ sở đó, ngân hàng mới cấp bảo lãnh. Trong quy định của pháp luật gọi đây là Cam kết bảo lãnh cho khách hàng mua nhà. Nếu CĐT vi phạm, người mua nhà mang cam kết này đến đòi ngân hàng.

Chính vì vậy, theo một chuyên gia pháp chế ngân hàng, trong quan hệ bình thường này, việc ký hợp đồng mua bán nhà trước hay ký cam kết bảo lãnh trước không còn là vấn đề quan trọng. Song, thoả thuận cấp bảo lãnh bao giờ cũng có trước Cam kết bảo lãnh. Phải có Thoả thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng với CĐT thì mới đủ cơ sở để ngân hàng ra được cam kết bảo lãnh trực tiếp cho khách hàng.

“Nghĩa vụ trả tiền với cam kết bảo lãnh cái nào có trước, có sau thì ngân hàng không can thiệp. Tuy nhiên, không bao giờ ngân hàng dám cam kết nghĩa vụ bảo lãnh mà không biết trị giá hợp đồng bao nhiêu tiền vì làm như thế là không tính được giới hạn cấp tín dụng và nhiều vấn đề khác”, một lãnh đạo pháp chế NHNN cho hay.

Các chuyên gia pháp chế ngân hàng cho rằng, bản thân Điều 56 quy định như vậy là chưa rõ. Nếu làm đúng như quy định và không hướng dẫn gì thêm sẽ dẫn đến chuyện là không bảo vệ được người mua nhà.