Bất động sản công nghiệp: Phải thay đổi để phù hợp

	Tháo rào đầu tư khu công nghiệp
	Hút vốn ngoại vào khu công nghiệp
	“Dọn đường” vào bất động sản công nghiệp

Báo cáo BĐS công nghiệp của Savills mới đây cho biết, tổng diện tích của 218 khu công nghiệp (KCN) tập trung chủ yếu ở hai vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc và miền Nam Việt Nam đạt 59.700 ha, thì diện tích cho thuê cũng xấp xỉ 41.000 ha. Năm 2016, dù tổng diện tích cho thuê các KCN tăng 5% so với nửa cuối năm 2015 thì công suất cho thuê cũng tăng 70%. Trên thực tế, không phải bất kỳ KCN nào cũng nhận được sự quan tâm đông đảo của các nhà sản xuất.

Nếu nhìn vào biểu đồ nguồn cung và hoạt động của các KCN ở hai khu vực trọng điểm miền Nam và miền Bắc, lợi thế về hệ thống cảng hàng không và cảng biển quốc tế, quỹ đất lớn khiến cho các KCN của TP. Hồ Chí Minh được ưa chuộng hơn. Vì vậy các KCN trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất (thường từ 90 - 100%) gồm Amata, Mỹ Phước, Tân Thuận, VSIP.

Ảnh minh họa

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, nhà đầu tư đánh giá cao việc kết nối nhà xưởng với các trục giao thông chính, lưu thông vận chuyển hàng hóa thuận lợi. Khảo sát của Savills Việt Nam cho thấy, lựa chọn hàng đầu để xây dựng nhà xưởng sản xuất của các nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư nước ngoài là các KCN không chỉ được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, điện nước mà còn phải có diện tích nhà xưởng hợp lý giúp họ tối ưu hóa chi phí.

Thực tế đã có rất nhiều công ty nước ngoài mở nhà máy sản xuất ngay trên đất nước Việt Nam, sử dụng các công nhân Việt Nam. Các công ty nước ngoài đang muốn cắt giảm chi phí nhiều hơn nữa bằng cách đặt các nhà máy sản xuất gần hơn với khách hàng tiêu dùng hàng hóa của họ. Một thị trường tiêu dùng tiềm năng như Việt Nam với hơn 90 triệu dân, trong đó hơn 60% dân số dưới 35 tuổi, ưa thích sử dụng công nghệ và mạng internet để thu thập thông tin về hàng hóa phục vụ cho quyết định mua sắm, làm sao họ có thể làm ngơ.

Tính đến nay, đã có tới 21.000 DN FDI đầu tư gần 300 tỷ USD vào nền kinh tế Việt Nam. Số liệu được Tổ chức Tài chính quốc tế (IFC) cho thấy chỉ có 21% DN Việt Nam tham gia vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Con số này là khá nhỏ so với mức 30% của Thái Lan, 46% của Malaysia… Số liệu này không gây ngạc nhiên khi Samsung mới kết nối được với 12 DN Việt Nam trở thành nhà cung cấp cấp 1, trong khi nhu cầu phải lớn hơn nhiều.

Đặc biệt sau sự cố môi trường biển nghiêm trọng do Formosa gây ra ở miền Trung, chủ trương không thu hút bằng mọi giá, luôn tạo điều kiện nhưng cũng có sự sàng lọc trong thu hút nhà đầu tư vào các KCN, trở thành kim chỉ nam trong tiếp nhận, xét duyệt các dự án.

Tư tưởng này rõ ràng, thông suốt từ người đứng đầu Chính phủ: thu hút nhưng không đánh đổi, tạo điều kiện nhưng không hy sinh, nhất định sẽ không đón chào những nhà đầu tư coi Việt Nam là nơi chuyển giá, là nơi để trốn trách nhiệm môi trường. Trái lại, còn gia tăng thêm nhiều tiện ích cho KCN như thí điểm xây dựng sẵn nhà xưởng cao tầng tại Khu kỹ nghệ Việt – Nhật thuộc KCN Hiệp Phước là một ví dụ để đón các DN phụ trợ Nhật Bản vào Việt Nam.

Theo cách này, sau khi ký hợp đồng thuê, nhà đầu tư chỉ cần lắp đặt máy móc là có thể đi vào sản xuất ngay. Mọi công việc liên quan như quản lý nguồn nước, xử lý nước thải đã có ban quản lý của KCN lo. Mô hình này cũng giúp phát triển ngành công nghiệp hỗ trợ thông qua việc đáp ứng nhu cầu của các DN ngành hỗ trợ cần vị trí sản xuất gần các DN lớn (như Intel, Samsung, Bosch, Canon, Nidec... những nhà đầu tư lớn tại các KCN có nhu cầu tìm kiếm nhà cung ứng nội địa và xây dựng chuỗi cung ứng cho hoạt động sản xuất của mình) hình thành nên các KCN hỗ trợ, tạo được sự kết nối giữa các DN trong cùng “chuỗi cung ứng”.

Theo các chuyên gia kinh tế, một khi kết nối DN nội - ngoại trong cùng “chuỗi cung ứng” tăng lên không chỉ giúp các DN ngoại chủ động được nguyên vật liệu đầu vào, giảm chi phí do phải nhập khẩu hàng hóa từ bên ngoài cũng là cách để các DN FDI thực hiện cam kết về tỷ lệ nội địa hóa khi đầu tư vào Việt Nam.