Bất động sản Hà Nội quý II: Giá tăng ở hầu hết phân khúc

	Bất động sản Hà Nội: Khu vực Long Biên, Hà Đông có giá ở ngưỡng hợp lý
	Thị trường bất động sản Hà Nội khởi sắc

Chung cư “bung lụa”

Khoảng 17.700 căn chung cư mở bán mới tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2019, theo CBRE, ghi nhận một trong những nửa đầu năm với nhiều nguồn cung mới nhất về chung cư từ trước đến nay. Trong đó, riêng quý II/2019 ghi nhận mở bán 6.400 căn.

Xếp theo phân khúc, chung cư trung cấp và bình dân chiếm tới 98% tổng nguồn cung mở bán trong quý II/2019; phân khúc cao cấp chỉ có hai dự án mở bán mới, đều nằm tại khu vực Tây Hồ.

Doanh số bán hàng cũng ghi nhận tình trạng khả quan trong quý II/2019, với 40% nguồn cung mở bán mới được tiêu thụ. Trong quý vừa qua, có tổng cộng 6.900 căn bán được, tăng 17% theo năm.

Theo đánh giá của CBRE, hoạt động mở bán tích cực và tiến độ xây dựng khả quan từ các dự án đã đóng góp vào doanh số bán hàng tích cực trong nửa đầu năm 2019.

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp tại quý II/2019 ghi nhận ở mức 1337 USD/m2, tăng 4% theo năm. Nếu so sánh cùng các dự án theo năm, mức giá sơ cấp chỉ tăng nhẹ 1%. Ở phân khúc cao cấp, mức giá trung bình là 2345 USD/m2, mức giá cao nhất ở phân khúc này trong vòng 5 năm trở lại đây.

Dự báo cả năm, CBRE ước tính lượng mở bán mới vào khoảng trên 33.000 căn, tương đương với giai đoạn 2016-2018. Phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, dự đoán chiếm khoảng 70 - 80% tổng nguồn cung mở bán mới, cho thấy thị trường nhà chung cư tại Hà Nội vẫn hướng tới người mua để ở.

“Trong khi các quận nội thành đang trở nên đông đúc hơn, nguồn cung nhà ở dự kiến sẽ chuyển dịch ra xa dần bán kính 10km từ khu vực trung tâm hiện hữu”, CBRE lưu ý thêm.

Các dự án khu đô thị sẽ tập trung nguồn cung chính mang lại tiện ích đồng bộ và các sản phẩm đa dạng. “Với hạ tầng ngày càng phát triển và những sự hợp tác gần đây giữa tập đoàn lớn, các dự án này sẽ thu hút sự chú ý của thị trường trong các năm sắp tới”, CBRE dự báo.

Nhà gắn liền với đất “dậy sóng”

Nửa đầu năm 2019 ghi nhận con số ấn tượng cho nguồn cung mới của thị trường nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội, khi đón nhận 3241 căn mở bán, chủ yếu được đóng góp bởi nguồn cung mới quý I. Số lượng căn mở bán trong 6 tháng đầu năm 2019 cao gấp 1,5 lần so với tổng nguồn cung năm 2018, cho thấy một bức tranh thị trường ngày càng sôi động và triển vọng thị trường đầy hứa hẹn.

Cải thiện giao thông nội thành là yếu tố tiếp tục thúc đẩy sự mở rộng nguồn cung nhà ở gắn liền với đất Hà Nội tới các địa điểm mới. Có một sự thay đổi lớn về phân bổ vị trí trong nguồn cung mới, điển hình là khu vực phía Đông hiện chiếm khoảng 80% tổng số căn mở bán mới trong 6 tháng đầu năm. Trong khi đó, tổng nguồn cung vẫn chủ yếu đến từ khu vực phía Tây, sự dịch chuyển nguồn cung từ các quận trung tâm tới khu vực ngoại thành ngày càng trở nên rõ ràng hơn.

Doanh số bán hàng cũng rất ấn tượng trong quý vừa qua dù nguồn cung mở bán mới tăng cao, cho thấy các sản phẩm biệt thự và nhà phố được thị trường đón nhận tích cực. Khoảng 2.980 căn được bán trong 6 tháng đầu năm 2019, cao hơn 14% so với tổng số căn bán được trong năm 2018.

Giá biệt thự trung bình trên thị trường thứ cấp đạt 4075 USD/m2 đất (bao gồm thuế VAT và chi phí xây dựng, tăng 3,9% so với quý trước và lần đầu tiên sau 2 năm trở lại mức trên 4000 USD/m2. Nguyên nhân của sự gia tăng này là nhờ đóng góp của các địa điểm mới như Gia Lâm, Hà Đông và Long Biên, những khu vực được hưởng lợi từ hệ thống cơ sở hạ tầng đang phát triển và sự gia nhập của các chủ đầu tư danh tiếng. Giá thứ cấp nhà liền kề cũng có thay đổi tương đối nhỏ khi giá trung bình đạt 4557 USD/m2, tăng 1,8% so với quý trước.

“Sự hình thành của các khu đô thị phức hợp quy mô lớn trong giai đoạn gần đây đã gia tăng sự cạnh tranh giữa các dự án nhà ở gắn liền với đất. Dự đoán trong những tháng còn lại của năm 2019, chất lượng sản phẩm cao, sự đồng bộ về quản lý cũng như mức độ uy tín của chủ đầu tư vẫn là những yếu tố chính ảnh hưởng lớn đến quyết định của nhóm khách hàng mua để ở và để đầu tư”, theo CBRE.

Nhu cầu thuê văn phòng gia tăng mạnh mẽ

Trong quý II/2019, hai toà văn phòng Hạng B là FLC Twin Tower và Leadvisors Tower đã đi vào hoạt động với khoảng 29000 m2. Cả 2 toà đều nằm ở khu Tây khiến cho khu vực này tiếp tục là khu tập trung chính nguồn cung văn phòng của Hà Nội, chiếm 50% tổng nguồn cung tại thời điểm quý II/2019.

Nhìn chung, thị trường văn phòng Hà Nội ở cả hạng A và B đều diễn biến tích cực. Giá thuê trung bình của hạng A trong quý II tăng 5,3% so với cùng kỳ, đạt 26,4 USD/m2/tháng (chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế VAT). Tương tự, giá thuê hạng B trung bình tăng 4,6% theo năm, đạt 14,3 USD/m2/tháng. Về tỷ lệ trống, văn phòng hạng A giảm 1,7 điểm phần trăm về mức 8,2%. Tỷ lệ trống của hạng B chỉ tăng 2,6 điểm phần trăm lên mức 10,6%.

Trong nửa đầu năm 2019, thị trường Hà Nội vẫn chứng kiến nhu cầu thuê văn phòng tích cực, chủ yếu đến từ các đơn vị công nghệ/công nghệ thông tin và các nhà cung cấp văn phòng linh hoạt với tỷ lệ hấp thu đạt 21500 m2. Trong các ngành nghề, ngành công nghệ/công nghệ thông tin là yếu tố thúc đẩy yêu cầu chính, chiếm 27% tổng số lượt hỏi thuê văn phòng mà CBRE đã thống kê.

“Các công ty mới từ Nhật và Hoa Kỳ cũng đang tìm kiếm địa điểm cho văn phòng mới, đây cũng là cơ hội cho thị trường cho thuê văn phòng phát triển mở rộng”, CBRE cho biết.

Khoảng 260.000 m2 dự kiến sẽ được mở trong năm 2019-2020. Việc các tòa nhà văn phòng mới nằm trong các cụm văn phòng lớn ở khu vực phía Tây hoặc Ba Đình, Đống Đa và nguồn cầu tốt từ nhiều ngành khác nhau, giá thuế trung bình được dự đoán sẽ tăng cho cả hai hạng.

“Trước nhu cầu mạnh mẽ về mô hình xây theo yêu cầu, không gian làm việc linh hoạt được dự báo sẽ mở rộng mạnh mẽ từ nửa cuối năm 2019 và trở thành nguồn cầu chính cho không gian văn phòng truyền thống”, CBRE lưu ý.

Mặt bằng bán lẻ duy trì tỷ lệ trống thấp

Nửa đầu năm 2019 ghi nhận 4 dự án trung tâm thương mại đi vào hoạt động tại các vị trí mới ở khu ngoài trung tâm. Do đó, tổng nguồn cung thị trường bán lẻ Hà Nội tăng thêm khoảng 65.700 m2 và đạt hơn 930.000 m2.

Hai dự án mới đi vào hoạt động là Vincom Plaza Skylake và Vincom Center Trần Duy Hưng nằm tại khu vực tập trung nhiều dự án bán lẻ tại thị trường Hà Nội (Đống Đa - Ba Đình và khu phía Tây), chiếm khoảng hơn 60% tổng nguồn cung trên thị trường. Hai dự án còn lại là Sun Plaza Ancora và Sunplaza Thuỵ Khuê cung cấp thêm 29.900 m2 vào khu vực phía Bắc và phía Nam.

Tính hết nửa cuối năm 2019, hai dự án mới sẽ dự kiến đi vào hoạt động, bổ sung thêm 80.800 m2 bán lẻ vào thị trường, trong đó có Aeon Mall Hà Đông và FLC Twin Tower. Hai dự án này sẽ củng cố hơn nữa vị trí dẫn đầu của nguồn cung thị trường bán lẻ Hà Nội tại khu Đống Đa - Ba Đình và phía Tây.

Giá thuê tầng trệt được ghi nhận tăng nhẹ tại khu Trung Tâm trong quý đầu tiên trong quý II/2019, đạt 100.7 USD/m2/tháng, tăng 1,6% theo năm và 0,7% theo quý. Do không có nguồn cung mới dự kiến đi vào hoạt động tại khu vực này năm 2019, giá chào thuê trung bình dự kiến sẽ tiếp tục tích cực, trong khi tỷ lệ trống duy trì ở mức thấp dưới 2%.

Giá thuê trung bình tầng trệt ở khu vực có nguồn cung lớn nhất trị trường là Đống Đa - Ba Đình và phía Tây tăng, đạt 31 USD/m2/tháng trong quý II/2019, tương đương tăng 6,2% theo năm, khi thị trường đón nhận thêm nguồn cung có chất lượng từ chủ đầu tư uy tín từ khu vực này.

Tỷ lệ trống khu Đống Đa - Ba Đình và phía Tây đạt mức 8,3% trong quý II/2019, tương đương giảm 5,6% điểm theo năm và 1,1% theo quý. Giá thuê tầng trệt khu vực ngoài trung tâm khác tăng 3,4% theo năm và đạt 25 USD/m2/tháng trong khi tỷ lệ trống tăng 2,7 điểm % theo năm và đạt mức 9,4% với 2 dự án mới kể trên.

Theo CBRE, thị trường nửa đầu năm 2019 cũng cho thấy sự đối lập về câu chuyện thành công và khó khăn của bán lẻ Việt Nam. Trong khi nhiều chuỗi thực phẩm - đồ uống khác nhau tiếp tục kinh doanh tốt và mở rộng, các chuỗi siêu thị lại cho thấy xu hướng hợp nhất với việc chuỗi siêu thị đến từ Pháp là Auchan phải bán lại các siêu thị cho đơn vị nội địa là Saigon Co.op.

Năm ngoái, Vingroup cũng đã thành công mua lại Fivimart từ Aeon group và trở thành chuỗi siêu thị lớn nhất thị trường Hà Nội. Tháng 3/2019, trang web bán lẻ Robins.vn của Central Group đã tuyên bố ngừng hoạt động, tiếp bước sự đóng cửa của website vuivui.com điều hành bởi Công ty cổ phần Đầu tư Thế giới Di động vào tháng 12 năm ngoái.

Tuy nhiên xét về nguồn cầu, niềm tin người tiêu dùng quý I/2019 mới được công bố đạt 129 điểm, mức khá cao trong nhiều quý trở lại đây. Hơn nữa, tác động của e-commerce và sự thay đổi hành vi mua sắm của giới trẻ được kỳ vọng sẽ thay đổi và định hình lại tương lai của ngành bán lẻ nói chung và thị trường Việt Nam nói riêng.

“Các trung tâm thương mại mới nên có thiết kế hiện đại, tập trung vào mang đến trải nghiệm cho khách hàng, trong khi đó cũng nên đầu tư vào công nghệ trong dịch vụ giao hàng và các kênh online. Sự kết hợp giữa bán lẻ trực tuyến (online) và truyền thống (offline) được dự báo sẽ tiếp tục diễn ra trong tương lai gần, góp phần làm tăng doanh thu bán lẻ cũng như thu hút khách hàng tiềm năng”, CBRE gợi ý.