Cần hành lang pháp lý cho condotel

	Nhiều rủi ro trong đầu tư căn hộ-khách sạn
	Condotel với rủi ro pháp lý
	Bất động sản Đà Nẵng, “điểm sáng” vẫn là condotel

Có những rủi ro

Thời gian gần đây, mô hình BĐS căn hộ khách sạn (condotel) đã và đang phát triển nhanh tại một số địa phương trong cả nước. Đặc biệt, tại những đô thị có ngành du lịch phát triển như Nha Trang hay Đà Nẵng, Phú Quốc... Tuy nhiên, hiện nay việc quy hoạch và đầu tư condotel đang xuất hiện những mảng sáng tối, đặc biệt là việc thiếu những hành lang pháp lý đã và đang gây khó khăn trong hoạt động quản lý phân khúc này.

Tại TP. Đà Nẵng, phân khúc condotel đang được ghi nhận phát triển thành công và nở rộ trong khoảng thời gian 3 năm gần đây. Chỉ trong một thời gian ngắn, trên địa bàn đã xuất hiện hàng loạt dự án condotel như: F-Home, Central Coast, TMS Luxury Hotel… Thậm chí, có dự án ban đầu chủ đầu tư chỉ xây dựng để kinh doanh khách sạn đơn thuần. Nhưng, sau đó thấy condotel ăn nên làm ra cũng xin bổ sung, chuyển đổi sang mô hình condotel. Bất chấp việc quy chuẩn xây dựng với yêu cầu 100m2, diện tích căn hộ phải có chỗ để xe 20 m2...

Những điều này đã gây nhiều áp lực lên hạ tầng giao thông đô thị ở TP. Đà Nẵng. Ngoài ra, có dự án “xuất thân” từ nhà ở xã hội, nhưng sau đó cũng tự khoác áo condotel, rồi tung thông tin ra thị trường, đẩy giá bán các căn hộ lên cao chót vót. Có dự án giá căn hộ lúc đầu chỉ vài trăm triệu đồng, nhưng sau khi tự chuyển sang mô hình condotel, chủ đầu tư đã đẩy giá lên cả tỷ đồng, với mức giá bình quân khoảng 20 triệu đồng/m2. Để lôi kéo các khách hàng, chủ đầu tư luôn khẳng định đây là dự án condotel, mặc dù trên giấy tờ chỉ là những căn hộ chung cư bình thường...

Condotel phát triển nhanh, nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, thời gian gần đây tại TP. Đà Nẵng, phân khúc condotel đang thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư. Kỳ vọng lợi nhuận từ việc cho thuê trong tương lai là mục đích đầu tư chính của khách hàng. Dự kiến, 2 tháng cuối năm 2017, sẽ có thêm khoảng 1.350 căn từ 5 dự án.

Bà Dương Thùy Dung cũng cho rằng, làn sóng đầu tư, đặc biệt là BĐS nghỉ dưỡng đang diễn ra mạnh mẽ ở Đà Nẵng để đón đầu nhu cầu của du khách sẽ đổ về thành phố trước và sau sự kiện APEC 2017. Đồng thời, với sự kỳ vọng lên giá của thị trường sau sự kiện quan trọng này, các chủ đầu tư mạnh dạn triển khai các dự án, đặc biệt là dự án condotel để đón đầu xu hướng.

Tương tự, cũng theo những chuyên gia từ Savills Việt Nam, nguồn cung condotel ở địa phương có thể tăng gấp 3 lần vào năm 2018. Xu hướng condotel đang được ví như một “cơn lốc” tại thị trường BĐS Đà Nẵng.

Cần hành lang pháp lý

Trên thực tế, hiện nay tại Đà Nẵng nhiều nhà đầu tư đang coi condotel là sản phẩm chủ lực để phát triển các dự án BĐS nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, cũng ở phân khúc này hiện đang tồn tại nhiều bất cập, tiềm ẩn những nguy cơ rủi ro, đặc biệt đối với người mua.

Condotel là căn hộ khách sạn du lịch, không hình thành đơn vị ở. Bởi vậy, căn hộ condotel khi bán cho khách hàng, hợp đồng giao dịch là mua bán căn hộ. Trong khi, khung pháp lý cho việc mua bán loại hình BĐS mới mẻ này hiện nay gần như đang bỏ trống. Pháp luật kinh doanh BĐS mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai. Do chưa có đủ hành lang pháp lý nên ngay cả những chủ đầu tư dự án condotel cũng gặp những lúng túng khi triển khai dự án. Bắt đầu từ khâu lập thủ tục đầu tư, giao đất, quy hoạch, thiết kế xây dựng… cho đến cả sau khi bàn giao các căn hộ cho khách hàng.

Về phía các khách hàng, khi quyết định xuống tiền mua các căn hộ condotel tùy thuộc vào từng dự án, phù hợp với loại đất ở... mà người mua có thể nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho condotel. Và hiện không phải bất cứ dự án condotel nào cũng dám cam kết sẽ cấp ngay giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các “thượng đế” sau khi đã xuống tiền. Một luật sư tại TP. Đà Nẵng cho rằng, chủ đầu tư được thực hiện những gì pháp luật không cấm nên việc họ thực hiện loại hình kinh doanh BĐS condotel là không sai, giao dịch này không vi phạm điều cấm của pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế những giao dịch này luôn tiềm ẩn những nguy cơ.

Bởi trên thực tế, khi khách hàng bỏ tiền ra để mua các căn hộ condotel, nhưng việc mua bán này chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận, nếu có tranh chấp xảy ra thì khách hàng là những người chịu thiệt thòi nhất. Trước mắt, sẽ có những thiệt thòi đối với các khách hàng, khi condotel là căn hộ khách sạn, không hình thành đơn vị nhà ở. Đây là sản phẩm du lịch, chủ sở hữu mua không được nhập hộ khẩu. Tại tòa nhà đó không được thành lập ban quản lý chung cư như căn hộ bình thường. Các cơ quan chức năng khi thẩm định các dự án condotel cũng như thẩm định các khách sạn. Thông thường, sẽ không yêu cầu các chủ đầu tư phải có các công trình hạ tầng xã hội đi kèm như: nhà trẻ, nhà sinh hoạt cộng đồng, diện tích bãi đỗ xe...

Hiện, ý kiến của nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, condotel là loại căn hộ vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ. Vậy, loại hình căn hộ này cũng cần được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình BĐS này.

Mới đây, tại Diễn đàn Đầu tư Đà Nẵng 2017, ông Hồ Kỳ Minh, Phó chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng đã có những kiến nghị về khung pháp lý cho loại hình condotel. Theo đó, các cơ quan chức năng cần sớm ban hành văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh công tác quản lý Nhà nước đối với dự án đầu tư condotel nhằm tạo hành lang pháp lý an toàn cho DN. Trong đó, tập trung các nội dung về quy chuẩn thiết kế quy hoạch, các vấn đề về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng như các nội dung liên quan đến điều kiện đưa các dự án condotel vào kinh doanh…

Trước những kiến nghị, đề xuất của TP. Đà Nẵng, phát biểu tại diễn đàn Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã đề nghị Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với bộ, ngành có liên quan, sớm nghiên cứu trình ban hành văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh công tác quản lý nhà nước đối với loại hình dự án đầu tư căn hộ khách sạn nhằm tạo hành lang pháp lý an toàn cho DN, cũng như bảo đảm quyền lợi cho khách hàng.