Cơ hội khó có thể chia đều

	BĐS Việt sẽ vẫn là điểm sáng
	Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội là 5%/năm
	Năm 2017: Thời điểm tốt để đầu tư BĐS?

Một năm bội thu

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường Hà Nội của Savills Việt Nam, năm 2016, bên cạnh tăng trưởng kinh tế đạt 6,2%, kinh doanh BĐS có một năm “bội thu” với mức tăng trưởng 4%, cao nhất trong vòng 5 năm qua. Thị trường BĐS chứng kiến những chuyển biến tích cực cả về chất lượng cùng sự đa dạng trong các phân khúc sản phẩm khác nhau. Đặc biệt hơn, càng về cuối năm, nguồn cung càng lớn do sự đổ bộ ồ ạt của nguồn cung căn hộ trung và cao cấp được bung hàng hoặc mở bán mới.

Cụ thể, trong quý IV/2016, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ để bán đạt 21.670 căn, tăng 27% theo quý và 35% theo năm. 19 dự án mở bán thêm và 21 dự án mở bán mới cung cấp 10.280 căn, tăng mạnh 81% theo quý và 28% theo năm. Tính chung, có khoảng 6.730 căn bán được, tăng 19% theo quý và 5% theo năm. Song Savills cho biết, tỷ lệ hấp thụ lại giảm -2 điểm % theo quý và -9 điểm % theo năm đạt 31%. Giá chào bán trung bình đạt 1.230 USD/m2, tăng 2% theo quý và 1% theo năm, tương đương tại thị trường Hà Nội giá bán trung bình khoảng 24 - 25 triệu đồng/m2.

Shophouse là phân khúc BĐS đang rất hút khách

Bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu của Savills cho biết, dự kiến có khoảng77 dự án sẽ gia nhập thị trường, cung cấp hơn 50.000 căn hộ, phần lớn là các dự án hạng B đến từ các quận Hoàng Mai, Thanh Xuân, Từ Liêm và Hà Đông. Mặc dù thời gian qua, nhiều dự án nhà ở thương mại giá rẻ chưa có sức hút với khách mua do khó khăn trong việc vay tín dụng ưu đãi dù rằng phân khúc này luôn có nhu cầu.

Savills Việt Nam cho biết, trong quý IV này, tâm điểm thị trường hướng nhiều đến phân khúc biệt thự và nhà liền kề với lượng bán đạt mức kỷ lục với 766 giao dịch được thực hiện, trong đó 64% là nhà liền kề, tăng 129% so với quý trước. Dẫn đầu thị trường về số lượng giao dịch trong quý này là Từ Liêm (với 24%) và Hà Đông (với 23%). Có thể nói, phân khúc biệt thự và nhà liền kề đang trở lại đầy cảm xúc từ cả nguồn cung và cầu.

Cùng chung nhận định này, nhiều chuyên gia cho rằng, chẳng những khả năng thị trường hấp thụ tốt mà nguồn cung thị trường cũng dồi dào, đa dạng. Tổng nguồn cung toàn thị trường đạt xấp xỉ 35.000 căn, tăng 4,9% so với quý trước và 12,8% so với cùng kỳ năm trước. 4 dự án mới và sản phẩm mới của 4 dự án hiện hữu cung cấp xấp xỉ 600 căn, trong đó biệt thự chiếm 18%. Từ Liêm, Hà Đông và Long Biên là ba quận có nguồn cung lớn nhất trong quý, cung cấp cho thị trường 50% số lượng nguồn cung mới.

Xóa tan lo ngại bởi con số tăng kỷ lục, phân khúc này cũng phát triển mạnh ở thị trường Hà Nội và các tỉnh, thành lân cận, đặc biệt với mô hình nhà phố thương mại (shophouse) trở thành dòng sản phẩm thu hút nhất vì các tiện ích đi kèm, mô hình cộng đồng dân cư khép kín được phổ biến và ưa thích. Giá nhà phố thương mại thường cao hơn nhà liền kề, biệt thự trong cùng một dự án từ 10 - 30% nên có lượng giao dịch tốt là hiển nhiên.

Với nguồn cung lớn như vậy, mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư dự án được dự đoán sẽ rất quyết liệt. Trong điều kiện này, một chủ đầu tư có kinh nghiệm đều hiểu chiến lược marketing có ảnh hưởng lớn thế nào đến tốc độ bán hàng. Bên cạnh đó, cần một tiến độ thi công “thần tốc” nhằm đẩy nhanh sản phẩm ra thị trường để cạnh tranh. Trong bối cảnh hiện tại, chiến lược giá thấp không được họ sử dụng vào phân khúc này.

Bởi lẽ người mua nhà thuộc phân khúc này không chỉ đặt yêu cầu về an ninh, mà còn ưu tiên lựa chọn căn hộ tại những dự án có nhiều cây xanh, kết nối giao thông thuận lợi… Đặc biệt là tại phân khúc cao cấp, khách hàng không định vị sản phẩm ở giá cả, mà là ở giá trị cuộc sống thụ hưởng, trình độ quản lý cao cấp, tiện ích tương xứng đảm bảo bền vững theo thời gian. Một dự báo cho thấy số người giàu ở Việt Nam ngày một tăng. Các nhà đầu tư và các nhà đầu cơ khó có cơ hội tham gia vào phân khúc này nên đây là loại hình BĐS được coi có tình hình tài chính “khỏe”.

Cho dù dự kiến trong quý I/2017, hơn 2.300 căn biệt thự liền kề được tung ra thị trường và chủ yếu đến từ Vingroup, nhưng theo nhìn nhận của Savills, năm 2017 một số dự án có giá quá cao sẽ được điều chỉnh giảm xuống mức hợp lý hơn. Trong khi đó, giá nhà phố thương mại có thể tăng nhanh hơn giá biệt thự liền kề do nguồn cung khan hiếm và khả năng sinh lời cao hơn. Điều đó cho thấy phân khúc thị trường này vẫn khả quan.

“Bình dân” lên ngôi

Song những cảnh báo từ các chuyên gia tư vấn không bao giờ là thừa từ thực tiễn thời gian khủng hoảng sâu giai đoạn 2011 – 2013, phân khúc bình dân (giá rẻ) đã, đang từng là cứu cánh giúp tái cân bằng cung cầu trên thị trường, đồng thời giảm thiểu nguy cơ bong bóng, giảm rủi ro cho chính DN và cả ngành địa ốc. Vị chuyên gia này khẳng định rằng, lợi nhuận biên của phân khúc này không thấp hơn nhiều so với nhà ở trung - cao cấp.

Phân khúc này sẽ mang lại lợi nhuận khá nếu chủ đầu tư xây dựng được chiến lược hiệu quả, sở hữu vị trí đất có kết nối hạ tầng tốt, kiểm soát chi phí ở mức thấp và đưa ra giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người mua. Vì đặc trưng nổi bật nhất của phân khúc này là nhu cầu lớn nhất hiện nay, đa số họ là những người mua cuối cùng, ít có đầu cơ. Thêm nữa, các khách hàng của phân khúc này đang nhận được sự hậu thuẫn mạnh mẽ từ Chính phủ khi mức lãi suất vay mua nhà ở xã hội áp dụng trong năm 2017 là 5%, trong thời gian vay tối thiểu 15 năm.

Về trung và dài hạn, thị trường BĐS Hà Nội đang có nhiều tiềm năng và được coi là chia đều cho tất cả các DN, chủ đầu tư xây dựng. Đó là kinh tế ổn định, mật độ dân số đông, diện tích nhà ở bình quân hiện đạt 22 m2/người, mục tiêu của Chính phủ phấn đấu đến 2020 là 30m2/người; tốc độ đô thị hóa cao, mỗi năm có 1 triệu dân chuyển từ nông thôn ra thành thị sinh sống. Xu hướng tách hộ gia đình ngày càng phổ biến… khiến nhu cầu về nhà ở rất lớn và tạo rất nhiều dư địa cho tất cả các phân khúc cùng phát triển.