Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng

Mức tăng trưởng nhanh của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh song hành với các thách thức đô thị như ùn tắc giao thông, thiếu hụt nhà ở, quá tải tiện ích công cộng, thiếu địa điểm giải trí và không gian xanh.

Hiện, cả hai thành phố đều đang thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit Oriented Development hay TOD) – phương pháp quy hoạch và phát triển đô thị thúc đẩy sử dụng đất cân bằng và hiệu quả bằng cách bố trí nhà ở, tiện ích công cộng, không gian thương mại và giải trí gần các nút giao thông công cộng.

Mô hình TOD đặt mục tiêu kiến tạo các đô thị năng động và đáng sống bằng cách tập trung việc làm, nhà ở, dịch vụ và tiện ích dọc các tuyến đường sắt đô thị (Mass Rapid Transit, MRT) hay xe buýt nhanh (Bus Rapid Transit, BRT). Các dự án phát triển hoặc tái phát triển theo mô hình TOD được quy hoạch theo hướng đa chức năng, kết hợp nhà ở, không gian thương mại, văn phòng, bán lẻ và địa điểm giải trí để thu hút cư dân, người làm việc, khách mua sắm lẫn khách vãng lai.

Một mặt, TOD thúc đẩy người dân đi lại bằng phương tiện công cộng, gia tăng nhu cầu sử dụng một cách chắn chắn – thước đo quan trọng để dự báo dòng tiền, từ đó có thể thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng. Mặt khác, thông qua mô hình TOD các chủ đầu tư BĐS có thể ước tính quy mô dân số, lưu lượng giao thông, lượt khách hàng cũng như tiềm năng phát triển của khu vực.

Ở khía cạnh khác, các dự án TOD giúp tạo ra nguồn doanh thu mới, từ quảng cáo hay thuế ở không gian xung quanh và bên trong nhà ga, và doanh thu này có thể được chia sẻ giữa các bên liên quan.

Từ đây, mở ra cơ hội hợp tác công tư trong đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển dự án. Ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết: “Phát triển TOD đúng cách đòi hỏi tầm nhìn rõ ràng và quy hoạch dài hạn, mức độ phối hợp cao giữa các bên và sự nhất quán trong mọi bước triển khai (từ các cơ quan cấp địa phương cho đến cấp vùng). Nút thắt quan trọng là tính minh bạch và xây dựng lòng tin giữa các bên liên quan, bên cạnh nguồn lực tài chính, năng lực và cam kết dài hạn.”

Bản chất của mô hình TOD, nếu được quy hoạch và triển khai hợp lý, có thể hạ thấp rào cản sử dụng giao thông công cộng, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, góp phần tạo ra những cộng đồng và thành phố đáng sống.

Điều này đồng thời hiện thực hóa mục tiêu phát triển bền vững trong bất động sản (BĐS) tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải và khuyến khích lối sống lành mạnh. “Như vậy, lồng ghép mô hình TOD trong phát triển dự án BĐS có thể tạo ra những cộng đồng bền vững, cân bằng lợi ích giữa con người, môi trường và nền kinh tế”, ông David Jackson bổ sung.

Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh từ lâu là hai “thỏi nam châm” kinh tế, nơi tập trung nhiều doanh nghiệp nhất Việt Nam. Đây cũng là hai thành phố đông dân nhất cả nước, trong đó TP. Hồ Chí Minh dẫn đầu với khoảng 9,5 triệu người và mật độ dân số 4.513 người/km2; Hà Nội đứng thứ hai với dân số hơn 8,5 triệu người và mật độ dân số 2.556 người/km2.

Nếu lấy tiêu chí 10 triệu dân làm chuẩn cho một siêu đô thị, TP. Hồ Chí Minh sẽ trở thành siêu đô thị đầu tiên của cả nước và Hà Nội sẽ ​​sớm theo sau. Áp lực về quản lý đất đai và phát triển hạ tầng vì vậy sẽ chỉ tăng lên nếu không được giải quyết thỏa đáng.

Là một trong những giải pháp phát triển đô thị bền vững, mô hình TOD đang được Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ứng dụng với ưu tiên xây dựng các tuyến đường sắt đô thị để đảm bảo nhu cầu đi lại và giải quyết ùn tắc giao thông.

Theo quy hoạch, đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội sẽ có 08 tuyến metro, 03 tuyến monorail và 08 tuyến BRT. Hiện tại, tuyến 2A (Cát Linh – Hà Đông) và tuyến số 3 (đoạn Nhổn – ga Hà Nội) đã vận hành. Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh cũng dự định phát triển 08 tuyến metro, 01 tuyến tramway và 02 tuyến monorail đến năm 2030; trong đó tuyến số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) với 03 ga ngầm và 11 ga trên cao gần đi vào hoạt động.

Bên cạnh bài toán tài chính, điểm chung trong phát triển đô thị ở các nước đang phát triển, phải được giải quyết, một số kinh nghiệm có thể rút ra từ các trường hợp thực tế đề cập ở trên. Một mặt, việc mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị cải thiện tính kết nối, tăng khả năng tiếp cận và giúp đi lại thuận lợi hơn. Mặt khác, nó giúp định hình các cộng đồng vệ tinh, có thể hiểu là những khu trung tâm mới ở ngoại ô.

Với các chủ đầu tư, chi phí phát triển ở vùng ngoại ô thường không quá cao, vì vậy họ có thể cung cấp ra thị trường các sản phẩm BĐS ở mức giá phải chăng hơn. Giá bất động sản thường có xu hướng tăng khi cơ sở hạ tầng và tính kết nối cải thiện, điều này thu hút sự quan tâm từ cả các nhà phát triển và nhà đầu tư. Tuy nhiên, để hiện thực hóa những điều đã đề cập ở trên, cần có kế hoạch và triển khai đồng bộ.

Ngoài ra, cần có dự báo kỹ lưỡng về doanh thu và cam kết dài hạn để kêu gọi sự tham gia của các chủ đầu tư BĐS, nhà đầu tư trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng, đơn vị cung cấp công nghệ, đơn vị vận hành… "Hơn thế nữa, điều quan trọng nhất là đảm bảo truyền thông minh bạch để kết nối tất cả các bên liên và đảm bảo sự đồng thuận và cùng tham gia của họ trong suốt quá trình," - ông David Jackson kết luận.