Để đầu tư có hiệu quả cao

	Nhiều rủi ro trong đầu tư căn hộ-khách sạn
	Chọn đầu tư đất nền hay chung cư?
	Đầu tư BĐS: Thay đổi hoặc là “chết”

Trong ĐHCĐ thường niên 2017, CTCP phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) thông qua nhiều kế hoạch lớn sẽ được thực hiện trong năm nay. Theo đó, DN này sẽ dồn vốn để phát triển 8 dự án BĐS mới, trong đó, dự án quy mô lớn nhất là 17 lô đất tại Thủ Thiêm (Q.2, TP.HCM).

Ông chủ Phát Đạt cho biết, kết thúc năm 2016, DN đã hoàn thành các chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh do ĐHCĐ năm 2016 đề ra với doanh thu gần 1.500 tỷ đồng và lãi ròng 243 tỷ đồng. Cổ tức 2016 dự kiến 10% vốn điều lệ. Theo đà đó, DN sẽ tiếp tục huy động vốn bằng nhiều cách, để phát triển kinh doanh “khi thiên thời, địa lợi, nhân hòa” đang có sẵn.

Theo tờ trình với cổ đông, Phát Đạt đặt mục tiêu doanh thu 2.000 tỷ đồng, lãi sau thuế 336 tỷ đồng trong năm 2017, lần lượt tăng trưởng 34%, 39% so với năm 2016. Với kết quả kinh doanh đạt được trong năm ngoái, DN này sẽ chia cổ tức bằng cổ phiếu 10% và dự kiến năm 2017 chia cổ tức tối đa 85% lợi nhuận sau thuế, tức tối đa 286 tỷ đồng.

Những con số này thoạt nghe khiến không ít người tỏ ra kinh hãi, vì với tốc độ này, năm 2017 giá trị cổ phiếu PDR sẽ không ngừng thăng hoa. Thậm chí, nếu NĐT gom được cổ phiếu giá rẻ trước đó chỉ cần chờ hưởng cổ tức cũng đủ “rủng rỉnh”. Thế nhưng, riêng đối với những công ty BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, giới phân tích khuyên NĐT nên cẩn trọng suy xét ở nhiều khía cạnh.

Có lẽ các NĐT chưa quên ĐHCĐ năm 2016 của CTCP Tư vấn TM-DV địa ốc Hoàng Quân (HQC) đã thông qua tờ trình tăng vốn điều lệ bằng việc phát hành thêm 205 triệu cổ phiếu. DN này cũng đưa ra phương án phát hành 31,6 triệu cổ phiếu (8% vốn điều lệ) để trả cổ tức với tỷ lệ 25:2. Ngoài ra còn phát hành 98,75 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo phương thức quyền mua mỗi cổ phiếu với giá 10.000 đồng và 74,65 triệu cổ phiếu phát hành cho đối tác chiến lược.

Theo công ty này, toàn bộ số tiền thu được khoảng 1.734 tỷ đồng sẽ được bổ sung vào vốn lưu động 84 tỷ đồng để phục vụ cho các dự án nhà ở xã hội. Bên cạnh các phương án phát hành cổ phiếu tăng vốn, công ty này cũng phát hành 5 triệu trái phiếu chuyển đổi với tổng giá trị phát hành 500 tỷ đồng tài trợ dự án cảng Bình Minh (giai đoạn 1).

Đến nay vốn điều lệ của Hoàng Quân đã đạt hơn 4.266 tỷ đồng, so với thời điểm cổ phần hóa năm 2007 là 150 tỷ đồng, vốn điều lệ đã tăng hơn 28 lần. Phình to là vậy, song kết quả kinh doanh năm 2016, lãi ròng của HQC chỉ đạt hơn 112 tỷ đồng, hoàn thành 22% kế hoạch đề ra trước đó. Nếu như trước đó NĐT hồ hởi với sự lớn mạnh nhanh chóng của Công ty Hoàng Quân, thì nay hiệu quả kinh doanh đi xuống cũng chính là nguyên nhân kéo giá cổ phiếu HQC xuống đáy 2.700 đồng/cổ phiếu.

Tương tự, CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA), để có vốn đầu tư vào các dự án khu công nghiệp và BĐS, công ty này đã từng liên tục tăng vốn, chủ yếu thông qua phát hành riêng lẻ cho cổ đông hiện hữu và các đơn vị trực thuộc. Tuy nhiên do phát triển “nóng” trong những năm qua nhưng hiệu quả kinh doanh không tương xứng nên DN luôn xoay xở trong đống nợ.

Theo báo cáo tài chính năm 2016 doanh thu và lãi ròng của DN này giảm mạnh, số nợ vay tính đến cuối năm ngoái Tân Tạo phải gồng gánh lên đến 1.492 tỷ đồng, trong đó vay ngắn hạn 420 tỷ đồng. Khoảng một năm trở lại đây cổ phiếu ITA không có đợt sóng nào và hiện cổ phiếu giao dịch quanh mốc 4.000 đồng/cổ phiếu.

Mỗi DN có một điều kiện kinh doanh khác nhau, nhưng hai ví dụ về HQC và ITA cũng nhắc nhở cho những DN niêm yết có tham vọng sử dụng công cụ giấy nợ để nâng quy mô mình lên. Trở lại câu chuyện Phát Đạt, các nhà phân tích cho rằng việc công ty này đưa ra hứa hẹn lợi nhuận NĐT phải biết được người cầm vốn của mình sẽ hoạt động ra sao. Đơn cử Phát Đạt đang vướng nặng vấn đề hàng tồn kho, tỷ lệ nợ vay và tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản không cao. Chưa kể, khoản nợ 1.000 tỷ đồng tại DongA Bank và nợ trái phiếu của DN này còn hiện hữu.

Giới phân tích nhận định trong bối cảnh chứng khoán hiện này, giá cổ phiếu của một số DN niêm yết chưa thể cải thiện sớm, thì giá cổ phiếu phát hành mới theo mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu cũng khó làm hài lòng các cổ đông hiện hữu. Bên cạnh đó việc tìm kiếm đối tác chiến lược qua con đường phát hành riêng lẻ cũng không dễ dàng như trước đây. Vì vậy, các NĐT cần thận trọng với các quyết định của mình.