Đầu tư BĐS: Thay đổi hoặc là “chết”

Rơi vào khủng hoảng kéo dài từ năm 2011, đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Nhiều nhà đầu tư đã phải bỏ cuộc, thậm chí rơi vào tình cảnh phá sản. Nhìn lại thời điểm cuối năm 2011, khi thị trường BĐS trầm lắng, nhiều nhà đầu tư đã đề ra những phương án kinh doanh nhằm cải thiện hoạt động kinh doanh. Kết quả điều tra của Savills Việt Nam đối với các nhà đầu tư BĐS trong quý III/2011 cho thấy, có tới hơn 70% chủ đầu tư được hỏi khẳng định rằng chắc chắn phải thay đổi. Tuy nhiên, đến thời điểm này hầu như chưa nhận rõ được sự thay đổi đó.

Ảnh: MH

Vấn đề gì ngăn cản sự quyết tâm thay đổi của các chủ đầu tư? Cuộc khảo sát mới đây của Savills Việt Nam đối với hơn 60 chủ đầu tư đã thu nhận được nhiều lý do ngăn cản sự thay đổi. 60% chủ đầu tư thừa nhận là do cách làm, thói quen và những cam kết trong quá khứ ăn sâu vào tâm trí và hành động của họ. Những lý do xếp thứ tự ưu tiên tiếp theo là: thiếu vốn, không có phương án kinh doanh mới, không đủ nhân lực, không có thời gian... Đặc biệt nhiều chủ đầu tư cho rằng, họ chưa thay đổi vì “không có chút hy vọng nào trong tương lai”.

Thực tế chứng minh thị trường BĐS Hà Nội, quý III/2012 chưa có nhiều biến chuyển do các chủ đầu tư ít có sự thay đổi. Hầu hết các phân khúc thị trường đều đã giảm giá mạnh nhưng tỷ lệ giao dịch vẫn khá thấp. Hơn nữa, một số phân khúc thị trường gần như đóng băng.

Trong quý III/2012, thị trường chứng kiến sự vắng bóng của các nhà đầu tư do tính thanh khoản thấp và xu hướng giảm giá. Người mua hiện nay hầu hết là những người sử dụng cuối cùng. Sự thay đổi duy nhất nhìn thấy ở chủ đầu tư hiện nay là đưa ra chào bán các căn hộ xây thô nhằm giảm tổng số tiền phải chi trả của người mua căn hộ.

Theo Nghiên cứu của Savills Việt Nam, đối với thị trường căn hộ để bán, hiện tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 10.900 căn, giảm 9% so với quý II/2012. Giá chào bán sơ cấp dao động từ 16 triệu đồng/m2 đến 68 triệu đồng/m2. Tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ trung bình lại giảm 9%. Trong khi đó, giá chào bán thứ cấp trung bình giảm ở hầu hết các quận. Trong đó, Tây Hồ giảm mạnh nhất với tỷ lệ 9%, Cầu Giấy là 6%... Sự thay đổi trong giá chào bán thứ cấp phụ thuộc vào một số yếu tố như vị trí, mức độ phát triển cơ sở hạ tầng, tình trạng xây dựng và giá chào bán các dự án.

Hoạt động thị trường sơ cấp, Q3/2012

Tương tự đối với thị trường văn phòng cho thuê, sự thay đổi của chủ đầu tư không nhiều. Mặc dù giá cho thuê giảm mạnh nhưng hoạt động của thị trường này vẫn ảm đạm. Theo ông Trần Như Trung - Phó giám đốc Savills Hà Nội, một trong những vấn đề chủ đầu tư đang tập trung suy nghĩ là giảm giá để kích cầu. Hiện tổng nguồn cung diện tích văn phòng cho thuê ở Hà Nội khoảng 1.011.000 m2, không đổi so với quý trước, nhưng công suất thuê và giá thì lại giảm mạnh. Công suất trung bình đạt 79%, giảm 2% so với quý trước. Giá thuê trung bình giảm 4% đạt khoảng 455.000 đồng/m2/tháng. Ông Trung cho rằng, cái khó đối với chủ đầu tư là thời điểm khi nào thì giảm giá và giảm như thế nào để đạt được hiệu quả cao.

Thực tế trong thời gian vừa qua, có nhiều dự án tăng giá thì công suất vẫn tăng. Có dự án giảm giá nhưng công suất lại giảm. Vì vậy chủ đầu tư phải tùy thuộc vào tình hình thực tế để đưa ra mức giảm giá phù hợp. Trong quý III/2012, tổng diện tích văn phòng cho thuê thêm giảm và đạt mức thấp nhất từ năm 2011, xuống 20.800 m2. Nhiều khách thuê đã giảm diện tích thuê và nhiều trường hợp không thuê văn phòng nữa. Diện tích thuê của hạng B và C giảm mạnh dẫn đến diện tích thuê thêm của hai hạng này bị âm. Diện tích thuê của hạng B giảm 5,6% và hạng C giảm 0,5% so với quý trước.

Tình trạng giảm giá và công suất giảm còn thể hiện ở hầu hết các hạng mục như căn hộ dịch vụ, bán lẻ, khách sạn, biệt thự/nhà liền kề… là thách thức đối với các chủ đầu tư BĐS trong tương lai thay đổi để tồn tại hay chờ chết.

Nguyễn Minh