Quy định về phí và quản lý quỹ bảo trì: Những lưu ý khi mua căn hộ chung cư

Ảnh minh họa

Phí quản lý nhà chung cư

Phí quản lý là khoản chi phí cho các hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư. Tùy vào tiêu chuẩn của dự án (như cao cấp, thông thường hay giá rẻ mà khoản phí quản lý này có thể giao động trung bình từ 4.000/m2 - 10.000/m2 ở thành phố Hà Nội hoặc 10.000/m2 - 18.000/m2 ở TP.HCM), mỗi dự án sẽ có một mức thu khác nhau nhưng không được vượt trần của UBND tỉnh, thành phố nơi xây dựng chung cư đó (ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận riêng giữa chủ đầu tư và khách hàng).

Thực tế cho thấy đã có rất nhiều vụ tranh chấp giữa các chủ đầu tư và khách hàng xung quanh loại phí này mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ những quy định thiếu rõ ràng. Cụ thể như trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hoặc trong hợp đồng quy định chủ đầu tư có toàn quyền quyết định mức phí.

Để tránh rơi vào trường hợp này, Cục Quản lý Cạnh tranh khuyến cáo người tiêu dùng cần chú ý nghiên cứu kỹ một số nội dung.

Thứ nhất, điều khoản về quản lý và sử dụng khu chung cư. Bản quy định về quản lý và sử dụng khu chung cư do chủ đầu tư xác lập theo các quy định chung của Nhà nước và theo yêu cầu quản lý của từng loại chung cư. Nội dung của bản quy định này liên quan trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của người mua. Vậy nên, người mua cần phải yêu cầu bên bán cung cấp văn bản quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư trước khi ký kết hợp đồng để có đầy đủ thông tin và làm cơ sở quyết định việc mua căn hộ.

Thứ hai, mức phí quản lý. Nói chung mức phí quản lý tỷ lệ thuận với giá bán căn hộ. Với căn hộ cao cấp thường có mức phí quản lý cao hơn nhiều so với căn hộ bình dân cho cùng một loại diện tích. Người mua nhà cần hỏi rõ mức phí quản lý trước khi đặt bút ký hợp đồng để tránh những tranh chấp đáng tiếc sau này.

Tương ứng với mức phí quản lý mà Bên mua phải bỏ ra là các công việc, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Bên bán cung cấp cho Bên mua trước khi thành lập Ban quản trị. Theo đó, người tiêu dùng nên yêu cầu Bên bán quy định rõ danh mục các dịch vụ được cung cấp, trong đó có thể có các dịch vụ tối thiểu và dịch vụ gia tăng như: dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, quản lý vận hành, thể thao, chăm sóc sức khỏe…

Trong trường hợp mức phí thu hoặc các dịch vụ được cung cấp trên thực tế khác với các điều khoản đã quy định trong hợp đồng, người tiêu dùng có quyền yêu cầu Chủ đầu tư thực hiện đúng hoặc thỏa thuận lại với Cư dân trước khi điều chỉnh.

Quỹ bảo trì

Theo các văn bản pháp luật hiện hành về nhà ở và mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, việc thu và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư được quy định như sau:

Trách nhiệm đóng góp: Bên mua và bên bán đều có trách nhiệm đóng góp khoản tiền 2% đối với phần sở hữu riêng của mình để phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư;

Quản lý: Bên Bán có trách nhiệm gửi khoản tiền này vào tài khoản riêng của ngân hàng thương mại trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của Bên Mua theo lãi suất không kỳ hạn để tạm quản lý;

Bàn giao: Bên Bán có trách nhiệm bàn giao khoản kinh phí này (bao gồm cả tiền lãi) cho Ban Quản trị nhà chung cư quản lý sau khi Ban Quản trị nhà chung cư được thành lập theo quy định trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày có Quyết định công nhận Ban quản trị của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư để phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận thống nhất để chủ đầu tư tạm quản lý kinh phí này.

Tuy nhiên, trên thực tế tại nhiều khu chung cư hiện nay, mặc dù đã vào sinh sống một vài năm nhưng cư dân thậm chí không biết gì về khoản kinh phí bảo trì này. Điều này xuất phát từ một vài lý do như: Chủ đầu tư chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị theo quy định và không thông báo cho cư dân thông tin về khoản tiền này cũng như kế hoạch bàn giao; Tòa nhà chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư và chưa bầu Ban Quan trị nên chưa có đơn vị tiếp nhên kinh phí bảo trì trong trường hợp có sự bàn giao; Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ký kết giữa cư dân với chủ đầu tư không có quy định rõ ràng về trách nhiệm của các bên liên quan đến việc nộp và quản lý khoản kinh phí này.

Vì vậy, để bảo đảm quyền lợi của mình, người tiêu dùng nên rà soát kỹ Hợp đồng và yêu cầu Chủ đầu tư chỉnh sửa Hợp đồng trong trường hợp không quy định hoặc quy định không rõ ràng các nội dung về kinh phí bảo trì như vừa đề cập trên đây.

Bên cạnh đó, trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà Chủ đầu tư giữ lại), cần yêu cầu Chủ đầu tư tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban Quản trị.

Sau đó, cần đề nghị Ban Quản trị yêu cầu Chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì, bao gồm toàn bộ khoản kinh phí mà người tiêu dùng đã nộp, kinh phí bảo trì thuộc trách nhiệm của Bên bán và toàn bộ khoản tiền lãi phát sinh trong thời gian Chủ đầu tư tạm quản lý.

Kiểm soát các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Theo quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, trước khi áp dụng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để giao kết với người tiêu dùng, tổ chức, cá nhân kinh doanh phải hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng tại trung ương và địa phương. Theo đó, bên cạnh việc tự mình rà soát các quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do Chủ đầu tư đưa ra, người tiêu dùng có thể yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp thông tin về việc đăng ký hợp đồng này tới cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Hiện nay, Cục Quản lý cạnh tranh, Bộ Công Thương là cơ quan bảo vệ người tiêu dùng trung ương. Tất cả các hợp đồng theo mẫu mua bán căn hộ chung cư và dịch vụ quản lý căn hộ chung cư áp dụng với người tiêu dùng trên phạm vi từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trở lên đều phải đăng ký với Cục. Những hợp đồng áp dụng với người tiêu dùng trong phạm vi một tỉnh/thành thì phải đăng ký với Sở Công Thương của tỉnh/thành đó.

Ngoài ra, người tiêu dùng cũng có thể tự mình kiểm tra, đối chiếu xem hợp đồng mua bán do chủ đầu tư đưa ra đã được chấp nhận bởi Cục Quản lý cạnh tranh hay chưa, chủ đầu tư có sử dụng đúng mẫu hợp đồng đã được chấp nhận hay không bằng cách truy cập vào trang web của Cục: http://bvntd.vca.gov.vn/Registrations/Home.aspx hoặc http://www.vca.gov.vn.