Thận trọng cho vay bất động sản

Chỉ cho vay với khách mua nhà trực tiếp

Trong những tháng cuối năm, bên cạnh tín dụng cho các lĩnh vực ưu tiên tăng thì ghi nhận từ nhiều NHTM cho thấy, luồng tín dụng cho vay bất động sản (BĐS) cũng đã phục hồi. Theo báo cáo của Chính phủ tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIII thì tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực BĐS có mức tăng 11,5% so với cuối năm 2013, chỉ đứng sau lĩnh vực công nghệ cao (tăng 15,8%) và cao hơn mức tăng của lĩnh vực nông nghiệp – nông thôn (tăng 6,9%).

Cán bộ một phòng chức năng của NHTMCP Quân đội (MB) cho biết, khoảng nửa cuối năm nay, hồ sơ khách hàng cá nhân vay vốn mua nhà ngày một nhiều hơn. Về phía cung, không khó để tìm ra các chương trình cho mua vay nhà của các NHTM đưa ra khá hấp dẫn: tờ rơi quảng cáo chương trình cho vay ưu đãi của NH được dán, treo đầy đường và phát vào từng ngõ, từng nhà…

Cần đề phòng những kịch bản rủi ro

Phân tích của các chuyên gia cũng cho thấy, kinh tế vĩ mô khó khăn thì thị trường BĐS bao giờ cũng xuống trước, còn khi nền kinh tế phục hồi thì tín hiệu cũng được phát ra sớm nhất ở lĩnh vực BĐS. Mức tăng trưởng GDP của Việt Nam đang phục hồi nên có cơ sở để kỳ vọng vào sự ấm lên của thị trường BĐS. Đặc biệt, mức giá BĐS hiện nay được nhận định đã chạm đáy nên đây là cơ hội cho người mua nhà ở thực.

Tuy nhiên, hậu quả nặng nề về tín dụng BĐS cách đây vài năm còn quá mới và vẫn đang còn phải khắc phục, nên các NHTM khá cẩn trọng. Theo tìm hiểu của phóng viên TBNH, để giảm thiểu rủi ro, hầu hết các NHTM đã có “bộ tiêu chuẩn” khắt khe hơn trước. Nếu như trước đây, chỉ cần khách hàng có nhu cầu vay và chứng minh được thu nhập, khả năng trả nợ là được NH chấp thuận. Nhưng hiện nay, ngoài việc khách hàng chứng minh khả năng trả nợ thì cán bộ thẩm định của NH phải biết chắc chắn khách hàng này ký trực tiếp với DN bán sản phẩm, thậm chí còn giải ngân vào luôn tài khoản của DN.

“Vào thời điểm trước, giải ngân bằng tiền mặt cho khách hàng nên cũng chẳng biết nguồn tiền đó có vào BĐS không, hay lại sang mục đích sử dụng khác. Thậm chí, tình trạng người dân đầu cơ, lướt sóng nhiều nên một căn hộ qua tay tới ba, bốn người thì rủi ro cao hơn” - một cán bộ NHTMCP tại Hà Nội chia sẻ.

Ngoài ra, quy trình thẩm định cho vay của các nhà băng cũng chặt chẽ hơn. Khi khách hàng vay vốn được cán bộ quan hệ khách hàng hướng dẫn hoàn thiện qua rất nhiều khâu như lập tờ trình, làm thủ tục giao dịch đảm bảo. thủ tục giải ngân. Thậm chí ngoài thẩm định từ chi nhánh còn phải qua thẩm định và quyết định cho vay của cán bộ Hội sở chính NH. Đặc biệt, các TCTD còn chịu sự giám sát kiểm tra của Cơ quan Thanh tra, giám sát NH nên khó có thể thẩm định qua loa để cho vay ẩu.

Với những khách hàng thế chấp tài sản là BĐS để vay tiền mua BĐS, nhà ở khác cũng được thẩm định chặt chẽ hơn. Theo đó, hầu như các NH chỉ định giá bằng 90% giá thị trường, nhưng hạn mức cho vay thì chỉ bằng 70% giá trị tài sản đã được định giá. Giả sử, một lô đất có giá thị trường khoảng 4 tỷ đồng, NH đưa ra định giá chỉ 3,5 – 3,6 tỷ đồng, nhưng cho vay thì chỉ khoảng 2 – 2,5 tỷ đồng tùy đối tượng khách hàng. Đối với các NHTM có công ty quản lý nợ và khai thác tài sản (AMC), nếu như trước đây tập trung cả 3 mảng là quản lý nợ, khai thác tài sản, kinh doanh BĐS thì nay chủ yếu là tăng cường hoạt động thẩm định để giảm thiểu rủi ro xuống thấp nhất có thể.

TS. Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia NH cho rằng, chính vì gánh nặng hậu quả để lại của dòng tín dụng BĐS quá khứ mà có vẻ như các NH đã dè dặt hơn, nhưng cẩn trọng quá lại mất cơ hội. TS.Trần Du Lịch – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia thì đưa ra quan điểm: không nên quá khắt khe với cho vay lĩnh vực nhà ở, mà xem đây là nhu cầu tín dụng tiêu dùng bình thường. Bởi BĐS khởi sắc sẽ giúp thị trường vật liệu xây dựng phát triển.

Khách hàng chờ lãi suất ổn định

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, tiềm năng cho vay đối với lĩnh vực BĐS là rất lớn, bởi về mặt chính sách, Thông tư 36 đã giảm hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 250% xuống còn 150%. Và do thị trường vốn của Việt Nam chưa phát triển nên thị trường BĐS vẫn phụ thuộc khá nhiều vào nguồn vốn từ các NH. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, sự thiếu tính bền vững của thị trường vẫn chưa thể khắc phục.

Đối với tín dụng BĐS, hiện nhiều sản phẩm cho vay mua nhà đất chỉ ưu đãi khách hàng những tháng đầu, chưa thể có lãi suất cố định kéo dài tới 10 năm nên khách hàng cũng khá thận trọng khi đi vay. “Cũng đã có một số NH đưa ra sản phẩm cho vay mua nhà với cam kết lãi suất ổn định từ 1 - 5 năm đầu, nhưng điều này cũng chưa đủ để khách hàng an tâm về mặt lãi suất” – TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết.

Bên cạnh đó, thu nhập bình quân của người Việt Nam còn thấp cũng khó khăn cho tín dụng BĐS. Chẳng hạn, mức thu nhập của gia đình công chức từ 7 – 10 triệu động/tháng ở các thị xã, thành phố vẫn là mức phổ biến. Với những đối tượng này, chỉ vay từ 500 - 700 triệu đồng để mua nhà thì việc trả lãi và gốc cho NH trong vòng 10 năm hay 15 năm cũng khá chật vật.

Về hoạt động cho vay, theo các chuyên gia, cần thêm sự minh bạch, đa dạng hơn ở hình thức cho vay. Bởi ở nhiều nước trên thế giới có cả NH tài trợ ngắn hạn và tài trợ dài hạn để giúp cho DN chủ động hơn trong việc vay vốn xây dựng dự án, nhưng tuyệt đối không để xảy ra việc cho vay ngắn hạn, trung hạn đến khi không trả nợ được thì lại chuyển thành cho vay dài hạn. Đặc biệt, muốn thị trường tín dụng BĐS bền vững thì phải loại bỏ hoàn toàn việc mời gọi người dân tham gia góp vốn cho các dự án ngay từ khi đặt móng, mà nên khuyến khích cho vay mô hình liên kết hợp tác giữa NH, chủ đầu tư dự án và khách hàng để giảm thiểu rủi ro thấp nhất cho tín dụng BĐS.

Hồng Liên