Tiền sử dụng đất là ẩn số, ngân sách bị 'cưa đôi, cưa ba'

TIN LIÊN QUAN
	Nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai vẫn ở nhóm đầu
	Kiểm toán vạch lỗ hổng trong định giá đất
	5 phương pháp định giá đất

Giàu siêu tốc nhờ đất

“Nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai vẫn thuộc nhóm đứng đầu”, GS-TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phát biểu.

Theo phân tích của GS. Võ, đất đai là một nguồn lực rất lớn nếu được sử dụng hiệu quả, khai thác tốt và chính sách kinh tế đất đai hữu hiệu sẽ giúp người dân giàu lên và kinh tế đất nước thêm vững. Nhưng thực tế là đất đang được sử dụng lãng phí, kém hiệu quả, nguồn lực tài chính từ đất không được khai thác hết, các khoản thu từ đất quá thấp so với tiềm năng hiện có và nhà nước vẫn thất thu, nhưng lại có “rất nhiều tỷ phủ bỗng giàu siêu tốc nhờ đất”.

Nêu lên một thực tế là phần lớn các đại gia ở Việt Nam giàu lên đều có tài sản lớn nhờ những nguồn thu từ đất, giàu lên do kiếm được lợi nhuận từ sự chênh lệch giá trị giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường… GS. Võ nhấn mạnh, Việt Nam không làm tốt việc tận dụng nguồn lực đất đai trong khi cơ hội rất lớn và đang rơi vào tình trạng quá lãng phí về nguồn thu từ đất.

Nguyên nhân vì giá đất chưa theo thị trường. Đã vậy, việc áp dụng giá đất cũng không thống nhất.

Cũng có chung cái nhìn như vậy, PGS-TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học kinh tế Quốc dân cho biết, các khoản thu thuế phí từ đất tính theo khung giá Nhà nước (UBND tỉnh) công bố - khung giá này chỉ bằng 20-30% và cao nhất cũng chỉ bằng 50% giá thị trường. Đến khi đền bù thì lại tính theo giá thị trường (theo quy định của Luật Đất đai). Nhưng thế nào là giá thị trường, ai xác định giá thì chưa rõ. Ngay cả việc thu tiền sử dụng đất đã quy định là được tính theo giá đấu giá, nhưng cuối cùng lại quay lại câu chuyện định giá đất để đưa vào đấu giá.

Giá đất là bao nhiêu, xác định giá đất thế nào vẫn đang là câu hỏi bỏ ngỏ. Hiện nay, Nhà nước vẫn “đau đầu” vì đã đưa ra tới 4-5 phương pháp định giá nhưng chưa phương pháp nào là khả thi, là hiệu quả.

“Đau đầu” cũng là tình trạng của những người dân khi bị thu hồi đất vì thấy được đền bù không xứng đáng, bị thiệt thòi, đi khiếu kiện. Chủ đầu tư thì luôn phải chi phí cao cho chuyện đền bù, cho việc thúc đẩy tiến độ dự án. Trong khi chính sách không hiệu quả, cơ chế quản lý không hiệu quả đang tạo dư địa cho trục lợi cá nhân.

Là gánh nặng của doanh nghiệp

Chỉ thêm những bức xúc về đất hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, tiền sử dụng đất vẫn đang là ẩn số, không minh bạch, gây nhũng nhiễu tiêu cực mà doanh nghiệp và người dân phải gánh chịu, nhưng lại đang tạo ra cơ chế “xin - cho”, tình trạng thỏa thuận “cưa đôi, cưa ba” dẫn đến ngân sách nhà nước bị thất thu.

Ông cũng chỉ ra 10 lỗ hổng và bất cập trong công tác quản lý nhà nước làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, gây thất thoát tài sản Nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Đó là chỉ định nhà đầu tư, chỉ định nhà thầu mà không đấu thầu rộng rãi; không đấu giá mà bán chỉ định đất công cho nhà đầu tư với giá thấp so với giá thị trường; lỏng lẻo, chỉ định thầu ở các dự án BT. Hay như việc một số cơ quan nhà nước, đoàn thể, đơn vị sự nghiệp đang sử dụng mặt bằng đất công để hợp tác đầu tư với doanh nghiệp tư nhân phát triển dự án kinh doanh, dịch vụ trên quỹ đất công, nhưng giá trị thương quyền của mặt bằng chưa được cơ quan có thẩm quyền thẩm định lại giá trị do đã chuyển đổi mục đích sử dụng.

Bên cạnh đó, còn có tình trạng chính quyền cấp cơ sở đã không thống kê, báo cáo đầy đủ quỹ đất công trên địa bàn địa phương, nhất là các thửa đất nhỏ, hẹp, và tùy tiện cho phép. Cùng với đó là quy định về thuế thu nhập từ bán bất động sản đang tạo kẽ hở nên người bán không khai đúng giá bán… Trong đó, quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất cụ thể của dự án; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trên thực tế bị kéo dài cũng dẫn đến thất thu ngân sách và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Khẳng định tất cả các nước công nghiệp phát triển và công nghiệp mới đều bắt đầu và thành công do sử dụng tốt nguồn lực đất đai trong giai đoạn tích lũy ban đầu…, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, để khai thác được nguồn lực từ đất cần phải làm tốt công tác quản lý kinh tế đất đai, sử dụng đất có hiệu quả và hiệu suất cao (tiết kiệm và hiệu quả).

Đồng thời, cần vốn hóa đất đai để tăng vốn tài chính phục vụ đầu tư. Nhưng tựu chung lại, cái gốc của vấn đề vẫn là cần có một bộ luật đất đai mới thay thế cho luật đất đai hiện hành.

“Việt Nam thành công hay không thành công cũng phải bắt đầu từ nâng cao hiệu quả quản trị kinh tế đất để tạo nguồn lực tài chính cho đầu tư phát triển. Cần nâng cấp hệ thống quản trị kinh tế đất đai, đây là cách thức duy nhất để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai”, ông Võ nhấn mạnh.