Bất động sản "lướt sóng" sẽ bị "siết" thuế?

Đánh thuế bất động sản kỳ vọng sẽ giúp triệt tiêu giá trị ảo do hoạt động đầu cơ gây ra

Đánh thuế mua bán nhà, đất theo thời gian giúp kiểm soát tình trạng đầu cơ

Trong dự thảo tờ trình mới nhất gửi Chính phủ về việc xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), Bộ Tài chính đã đề xuất nghiên cứu quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian nắm giữ. Động thái này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, vốn đang gây bất ổn trên thị trường.

Theo Bộ Tài chính, chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện hành chưa phân biệt mức thuế suất dựa trên thời gian sở hữu bất động sản của người chuyển nhượng. Điều này dẫn đến việc các nhà đầu cơ có thể mua bán bất động sản trong thời gian ngắn để kiếm lời mà không chịu sự điều chỉnh thuế phù hợp. Trên thế giới, nhiều quốc gia đã áp dụng các công cụ thuế để kiểm soát hành vi đầu cơ, trong đó có việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Cách làm này không chỉ tăng chi phí cho các giao dịch đầu cơ mà còn giảm thiểu sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế. Việc đề xuất này được kỳ vọng sẽ góp phần ổn định thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng bong bóng giá và đảm bảo công bằng trong chính sách thuế.

Một số nơi trên thế giới còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%. Tại Đài Loan, giao dịch bất động sản thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%; thực hiện trong 2 - 5 năm thuế suất là 35%; trong 5 - 10 năm thuế suất 20% và thực hiện sau 10 năm mức thuế suất là 15%.

Theo nghiên cứu từ Batdongsan.com.vn, năm 2023, 15% nhà đầu tư bất động sản mua bán trong 3 tháng, 36% nắm giữ 3-6 tháng, và 35% giữ từ 6-12 tháng. Chỉ 16% giữ bất động sản trên 1 năm. Xu hướng "mua nhanh bán gấp" chủ yếu do chiến lược "lướt sóng", được thúc đẩy bởi mức thuế chuyển nhượng bất động sản thấp (2%), giúp giới đầu cơ Việt Nam có tỷ lệ lợi nhuận thuộc hàng cao nhất thế giới.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định rằng, việc áp dụng thuế đối với hoạt động mua bán bất động sản dựa trên thời gian sở hữu là một chính sách hiệu quả, đã được nhiều quốc gia trên thế giới triển khai thành công. Theo ông, cơ chế này không chỉ giúp kiểm soát tình trạng đầu cơ mà còn góp phần ngăn chặn sự hình thành bong bóng bất động sản.

Cụ thể, việc áp thuế cao đối với các giao dịch bất động sản trong thời gian ngắn sẽ làm giảm tính thanh khoản của những hoạt động mua bán vì mục đích thương mại, như mua đi bán lại để kiếm lời. Ngược lại, tính thanh khoản của các giao dịch bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực sẽ được cải thiện, tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định và lành mạnh hơn.

GS. Võ cũng nhấn mạnh rằng chính sách này sẽ giúp triệt tiêu giá trị ảo do hoạt động đầu cơ gây ra, từ đó đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong dài hạn.

Cần đảm bảo tính khả thi khi đánh thuế bất động sản thứ 2

Theo ông Nguyễn Quốc Hùng - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, việc áp dụng thuế đối với bất động sản thứ hai là một chính sách cần thiết. Tuy nhiên, vấn đề này cần được xem xét một cách tổng thể và thận trọng, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa được đánh giá một cách chính xác và toàn diện.

Theo các chuyên gia, việc triển khai chính sách thuế bất động sản cần phải dựa trên cơ sở dữ liệu đầy đủ về số lượng và tình trạng các bất động sản đang được giao dịch, cũng như khả năng tiếp cận thị trường của người dân. Hiện tại, việc thiếu hụt thông tin chi tiết và minh bạch về thị trường có thể dẫn đến những tác động không mong muốn, ảnh hưởng đến cả người mua và người bán.

Do đó, trước khi áp dụng chính sách thuế, cần có những nghiên cứu kỹ lưỡng và đánh giá toàn diện để đảm bảo tính khả thi và công bằng của chính sách này.

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dù áp dụng bất kỳ sắc thuế nào, mục tiêu quan trọng nhất vẫn là thúc đẩy tạo ra của cải và giá trị gia tăng cho xã hội. Ông nhấn mạnh rằng, các chính sách thuế cần hướng đến việc khuyến khích phát triển kinh tế, đồng thời đảm bảo lợi ích chung cho cộng đồng.

Việc áp dụng thuế đối với bất động sản thứ hai cần được xem xét kỹ lưỡng dựa trên nguyên tắc: thuế là công cụ điều tiết hành vi, không phải là biện pháp "siết" người dân một cách cứng nhắc. Nếu không được tính toán hợp lý, chính sách này có thể khiến thị trường bất động sản vừa chớm hồi phục lại ngay lập tức bị chững lại, thậm chí rơi vào trạng thái khó khăn kéo dài.

Hậu quả không dừng lại ở đó. Khi thị trường bất động sản gặp trở ngại, hàng loạt ngành nghề liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất, tài chính ngân hàng… cũng sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề. Điều này không chỉ tác động đến các doanh nghiệp mà còn kéo theo hệ lụy tiêu cực đối với nền kinh tế nói chung. Do đó, việc hoạch định chính sách thuế cần phải dựa trên phân tích toàn diện, đảm bảo mục tiêu điều tiết mà không làm méo mó thị trường hay gây bất lợi cho người dân và doanh nghiệp.