Bất động sản nhà ở: Còn đó những khó khăn

	Cần quản chặt condotel, officetel
	Savills ra mắt công cụ tìm kiếm bất động sản nhà ở

Ảnh minh họa

Theo CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới của TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2020 giảm 38,6% so với cùng kỳ xuống còn 5.250 căn trong khi lượng giao dịch giảm 49,1% so với cùng kỳ còn 5.338 căn. Nguyên nhân chủ yếu bởi nhiều chủ đầu tư hoãn kế hoạch mở bán sang 6 tháng cuối năm 2020 dưới tác động của Covid-19. Nhưng chính sự thiếu hàng tồn kho này đã đẩy giá nhà ở phân khúc này tăng. Giá sơ cấp trung bình tăng 4% so với cùng kỳ trong quý 2/2020 và 6,9% so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm 2020 mặc dù khối lượng giao dịch thấp. Mức giá sơ cấp của căn hộ trung cấp tăng trưởng nhanh nhất 12,8% so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm 2020.

Thị trường căn hộ tại Hà Nội trong nửa đầu năm lại chứng kiến mức sụt giảm mạnh cả về nguồn cung mới và khối lượng giao dịch. Trong đó, nguồn cung mới, giảm 65,2% so với cùng kỳ, xuống còn 7.208 căn và khối lượng giao dịch giảm 55,6% so với cùng kỳ xuống 7.233 căn. Phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, đóng góp 88,3% vào tổng nguồn cung mới và chiếm 86,8% tổng khối lượng bán. Dự án Vinhomes Ocean Park khẳng định vị thế dẫn đầu với tổng lượng giao dịch vào khoảng 2.600 căn, chiếm 50,3% tổng lượng giao dịch trong quý 2.

Đối với nhà liền thổ là diễn biến trái chiều giữa hai thị trường Nam – Bắc. Tại Hà Nội, tính chung 6 tháng đầu năm 2020, nguồn cung mới nhà liền thổ tại Hà Nội giảm 92,9% so với cùng kỳ xuống còn 230 căn đã kéo theo lượng bán giảm 79,2% so với cùng kỳ xuống còn 619 căn.

Ngược lại, 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới nhà liền thổ tại TP.HCM tăng 103,1% so với cùng kỳ lên 1.040 căn và khối lượng giao dịch tăng 71,7% so với cùng kỳ lên 746 căn nhờ sự đóng góp của Vinhomes Grand Park. Giá bán thứ cấp đối với nhà phố và biệt thự không có thay đổi đáng kể so với quý trước trong quý 2, tuy nhiên lần lượt tăng 5,4% và 11,5% so với cùng kỳ năm 2019 nhờ đề xuất của Chính phủ về việc sáp nhập Quận 9, Quận 2 và quận Thủ Đức thành một thành phố vệ tinh.

Mặc dù, từ quý 2 thị trường này đã có dấu hiệu khởi sắc và kỳ vọng sự bùng nổ ở phía đông TP.HCM từ cuối 2020 - 2021 nhờ sự kiện thành lập TP.Thủ Đức, song Báo cáo Bất động sản (BĐS) nhà ở mà CTCK VNDIRECT vừa đưa ra vẫn cho rằng thị trường này còn khó khăn do quá trình phê duyệt pháp lý còn chậm và khối lượng giao dịch thấp do ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Giữ nguyên quan điểm trung tính cho ngành BĐS nhà ở tại Việt Nam trong bối cảnh bất ổn do đại dịch Covid-19 bùng phát, song VNDIRECT cho rằng thị trường BĐS sẽ hồi phục từ quý 4/2020 nhờ sự thúc đẩy trong đầu tư công, đặc biệt là phát triển cơ sở hạ tầng.

Với TP.HCM, VNDIRECT kỳ vọng sẽ có sự bùng nổ ở phía đông cụ thể là Quận 9, Quận 2 và quận Thủ Đức từ cuối 2020 để đón đầu việc thành lập TP. Thủ Đức và hưởng lợi từ các dự án phát triển cơ sở hạ tầng sắp tới (tuyến Metro số 1, đường cao tốc HCM - Long Thành - Dầu Giây, Vành đai 2 và Xa lộ Hà Nội). Trong quý 2 giá căn hộ đã tăng 15-25% so với cùng kỳ như Vinhomes Grand Park (tăng 17% so với cùng kỳ), Jamila Khang Điền và Safira Khang Điền (tăng 15-30%).

Riêng Hà Nội do quỹ đất khu trung tâm hạn chế, nguồn cung mới cho 6 tháng cuối năm 2020 sẽ tập trung chủ yếu tại các vùng lân cận của Hà Nội, trong đó Vinhomes Wonder Park giai đoạn 1 tại Đan Phượng mở bán trong quý 4/2020, đóng góp khoảng 1.500 căn nhà liền thổ và dẫn đầu nguồn cung mới. Phân khúc căn hộ mới, Hà Nội cũng sẽ có sự khởi sắc trong cuối khoảng 24.200 căn hộ từ 22 dự án sẽ được mở bán trong nửa cuối năm 2020.

VNDIRECT cho rằng tỷ lệ hấp thụ trong các phân khúc này sẽ tiếp tục tăng nhờ loại hình căn hộ này vẫn có nhu cầu cao, hầu hết các dự án mới mở bán trong 6 tháng cuối năm 2020 sẽ được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và gói tín dụng 3.000 tỷ đồng của Chính phủ hỗ trợ người có thu nhập thấp.

Từ bức tranh thị trường này dẫn chiếu vào hoạt động của các DN BĐS, VNDIRECT duy trì dự phóng doanh thu CTCP Phát triển Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) trong năm 2020 tăng 34,5% so với cùng kỳ 2019, với việc bàn giao dự án Venita Park và Safira, lợi nhuận ròng năm 2020 sẽ đạt 1.141 tỷ đồng (tăng 24,7% so với cùng kỳ 2019) với tỷ suất lợi nhuận gộp dự kiến cao hơn từ Safira.

Khả quan hơn là CTCP Vinhomes (VHM) và CTCP Đầu tư (NLG) dựa trên triển vọng doanh số bán tích cực trong năm 2020-2021 cũng như phương thức hoạt động trong bối cảnh đại dịch. Với mức độ hấp thụ cao của dự án Waterpoint có thể cải thiện doanh thu ký bán mới của NLG năm 2020.

“Chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận ròng năm 2020 của NLG đạt 1.421 tỷ đồng (tăng 47,7% so với cùng kỳ) nhờ bàn giao dự án Waterpoint, Akari City, Mizuiki Park…”, báo cáo viết. Với VHM, dự báo doanh thu trong 2020 tăng mạnh 53,8% so với cùng kỳ và lợi nhuận ròng tăng 16,8% so với cùng kỳ nhờ vào hoạt động bàn giao bán lẻ tại Ocean Park, Grand Park và Smart City. VNDIRECT kỳ vọng VHM tăng trưởng kép lợi nhuận ròng giai đoạn 2018- 2021 đạt 36,7% do hoạt động bàn giao các dự án trung cấp.