Quản lý dự án bất động sản hiệu quả giúp giảm chi phí cho chủ đầu tư
Tại buổi tọa đàm “Tối ưu công tác xây dựng dự án bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả vận hành”, chuyên gia đã chỉ ra một số bất cập tồn đọng của việc vận hành và tầm quan trọng của việc tính toán kế hoạch quản lý vận hành từ thời điểm ban đầu khi xây dựng và trong suốt quá trình phát triển dự án.
![]() |
Quản lý dự án bất động sản hiệu quả giảm chi phí cho chủ đầu tư |
Vấn đề quan trọng trước tiên chính là giao thông trong tòa nhà, bao gồm cả giao thông trục đứng và trục ngang còn thiếu hợp lý, gây xung đột, khó khăn cho các nhóm có mục đích di chuyển khác nhau trong tòa nhà. Hơn nữa, việc lắp đặt hay sử dụng các thiết bị nhằm phân luồng, dẫn hướng giao thông chưa hợp lý, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.
Ngoài ra, việc sử dụng dây chuyền công năng, trang thiết bị chưa phù hợp như dự án có thể thiếu phòng chức năng, trang thiết bị cần thiết, sử dụng vật liệu, cây cối hay đồ nội thất chưa phù hợp, chưa có các phân định chặt chẽ từ đầu giữa các nhóm người sử dụng dự án; chưa phân tách được quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm giữa chủ sở hữu trong các khu phức hợp. Điều này cũng sẽ gây khó khăn cho quá trình vận hành và bảo trì sau này.
Việc thiết kế cũng cần được quan tâm, bởi các thiết kế nếu chưa đúng tiêu chuẩn, chưa phù hợp với quy mô và công năng của dự án sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cư dân hoặc khách thuê, gây khó khăn cho quá trình vận hành.
Đối với dự án căn hộ, nhiều chủ đầu tư sử dụng nội quy mẫu trong các văn bản pháp lý liên quan. Tuy nhiên, nội quy này nếu không được tinh chỉnh theo đặc thù dự án sẽ thiếu tính thực tế, không quy định rõ hướng giải quyết triệt để vấn đề. Hơn nữa, các nội quy hiện nay thường quy định những điều được làm hoặc không được làm nhưng thiếu chế tài xử phạt cụ thể.
Nhiều dự án gặp khó khăn trong vấn đề quản lý chi phí vận hành. Ngay từ thời điểm phát triển ban đầu, dự án chưa xem xét đầy đủ các yếu tố vận hành khi tính toán chi phí đưa vào Hợp đồng mua bán, dẫn tới thiếu quỹ vận hành sau này, thậm chí chưa tính toán đến các kịch bản tài chính khác nhau để chuẩn bị dòng tiền hợp lý.
Nguyên nhân có thể là từ phía đơn vị phát triển chưa theo sát các thay đổi liên tục về thị trường, luật, chính sách thuế, mô hình tài chính và tình hình tài chính… để cân nhắc giải pháp tài chính phù hợp đối với chi phí vận hành và bảo trì sau này. Đặc biệt, đối với các dự án phức hợp, câu chuyện có thể là do chủ đầu tư chưa hình dung, thiết lập và thỏa thuận được nghĩa vụ tài chính của các chủ sở hữu.
Các vấn đề phát sinh trong thời gian dự án đã đi vào vận hành thường khó giải quyết, gây ảnh hưởng tới mối quan hệ của các bên liên quan, bao gồm chủ đầu tư, cư dân và Ban quản lý. Việc vận hành một dự án đòi hỏi đơn vị có nhiều kinh nghiệm chuyên môn, nắm rõ các bước từ xây dựng phương án quản lý, phương án giao thông, hệ thống điều hòa, đèn điện, cảnh quan, làm rõ các yếu tố chung – riêng đến lên kế hoạch chi phí vận hành.
Việc dự án chưa xem xét toàn diện các yếu tố vận hành trong thiết kế kiến trúc, hệ thống kỹ thuật, các yếu tố về sở hữu chung – riêng, xây dựng ngân sách hay xây dựng nội quy sẽ vô hình chung tạo nên áp lực cho công tác vận hành ngay khi dự án được đưa vào sử dụng. Hơn nữa, pháp luật hiện chưa quy định việc phải xác định rõ ràng một cách chi tiết các cấu phần thuộc phạm vi sở hữu chung - riêng trong thiết kế, phê duyệt dự án nên thực tế áp dụng còn nhiều khó khăn.
Nhận định về các giải pháp cho những vấn đề trên, bà Trần Minh Ái, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Quản lý Bất động sản, Savills TP. Hồ Chí Minh cho rằng các dự án cần sử dụng đơn vị tư vấn có kinh nghiệm, tham gia từ giai đoạn đầu của dự án để có thể xem xét toàn bộ thiết kế kiến trúc và cơ điện từ đó đưa ra các đề xuất phù hợp với từng giai đoạn của dự án.
Bên cạnh đó, việc tính toán chính xác các yếu tố như chi phí chuẩn bị vận hành, chi phí vận hành của dự án, mô hình phân bổ chi phí, các kịch bản, mô hình tài chính của dự án cũng cần được lưu tâm; Đồng thời, việc phân tích các diện tích sở hữu trong dự án cũng là một vấn đề cần xem xét từ thời điểm đầu tiên khi nộp Quy hoạch tổng thể. Phân loại các loại diện tích sở hữu để rõ ràng về diện tích sở hữu chung – riêng bao gồm: Diện tích thuộc sở hữu của nhà nước, diện tích sở hữu chung của toàn dự án, sở hữu riêng của trung tâm thương mại (nếu có), sở hữu riêng của chung cư, sở hữu riêng của văn phòng.
“Chủ đầu tư cần biết rõ sẽ có bao nhiêu loại hình sở hữu trong dự án, từng vị trí, thiết bị trong tòa nhà thuộc sở hữu của ai, được sử dụng bởi ai và được quản lý bởi ai. Ngoài ra, cần biết rõ doanh thu hoặc chi phí trong quá trình vận hành sẽ thuộc về ai, trách nhiệm của ai. Điều này có thể dễ dàng được xử lý thông qua các bước nhận định và mã hóa bản vẽ theo từng loại hình diện tích sở hữu. Việc đề xuất quyền và nghĩa vụ của từng chủ sở hữu đối với từng loại diện tích sở hữu và xây dựng bộ nội quy phù hợp với thiết kế và tính chất của dự án là những giải pháp quan trọng”, bà Ái phân tích thêm.
Tính toán và cân nhắc các phương án vận hành tại thời điểm dự án mới được lên ý tưởng là chìa khóa để giảm thiểu các vấn đề tranh chấp sau khi đưa dự án vào hoạt động. Hơn nữa, năng lực điều hành và kinh nghiệm vận hành của đơn vị quản lý được đánh giá là yếu tố chính trong hoạt động quản lý, sử dụng bất động sản, do ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sinh hoạt của các cư dân, khách thăm quan hay khách thuê dự án.
Các chuyên gia khuyến cáo, vì vậy trước hết cần tìm kiếm đơn vị quản lý chuyên nghiệp, có trình độ và để các đơn vị này tham gia sớm từ những bước đầu tiên khi xây dựng kế hoạch dự án nhằm đảm bảo tính toán kỹ lưỡng các trường hợp, duy trì tính minh bạch và giảm thiểu những rủi ro cần thiết sau khi dự án được đưa vào hoạt động. Việc này có ý nghĩa đối với hiệu quả của dự án, từ mặt sử dụng không gian cho tới vận hành, đảm bảo ổn định tài chính, quản lý rủi ro và gia tăng trải nghiệm đối với cư dân, khách thuê sau này. Từ đó đảm bảo, thậm chí gia tăng giá trị cho dự án bất động sản, dù là dự án nhà ở hay thương mại.
Các tin khác
![Hà Nội: Nguồn cung căn hộ mở mới quý II/2024 gần bằng cả năm 2023](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/19/10/1220240719103310.png?rt=20240719103312?240719111143)
Hà Nội: Nguồn cung căn hộ mở mới quý II/2024 gần bằng cả năm 2023
![Phát triển nhà ở xã hội: Nhiều khó khăn phía trước](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/19/09/8a8720240719093742.jpg?rt=20240719093745?240719095918)
Phát triển nhà ở xã hội: Nhiều khó khăn phía trước
![Nhu cầu về văn phòng xanh sẽ ngày càng lớn](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/17/10/cac-du-an-hang-a-ngoa-i-trung-ta-m-ghi-nha-n-to-c-do-la-p-da-y-nhanh-chong-trong-nu-a-da-u-2024-a-nh-the-mett20240717103424.jpg?240717111439)
Nhu cầu về văn phòng xanh sẽ ngày càng lớn
![Bán lẻ “khởi sắc” thúc đẩy nhu cầu thuê mặt bằng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/17/10/muji-tie-p-tuc-mo-ro-ng-so-lu-o-ng-cu-a-ha-ng-tai-vie-t-nam-va-khu-vu-c-do-ng-nam-a-a-nh-muji-vie-t-nam20240717101602.jpg?240717104944)
Bán lẻ “khởi sắc” thúc đẩy nhu cầu thuê mặt bằng
![Bất động sản Long An đứng trước cơ hội lớn](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/12/09/620240712095654.jpg?rt=20240712095704?240712101925)
Bất động sản Long An đứng trước cơ hội lớn
![“Sóng ngầm” xuất hiện ở thị trường căn hộ chung cư](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/11/15/song-ngam-xuat-hien-o-thi-truong-can-ho-chung-cu-20240711155010.jpg?240711040009)
“Sóng ngầm” xuất hiện ở thị trường căn hộ chung cư
![Bất động sản công nghiệp phục hồi nhờ dòng vốn FDI mới](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/10/12/hop-bao-cw-tec-320240710125207.jpg?240710015006)
Bất động sản công nghiệp phục hồi nhờ dòng vốn FDI mới
![“Giải cơn khát” cho phân khúc cao tầng tại Thanh Hóa](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/09/11/240709-vhsc-pr-4-1-sk-kick-off-pm-a220240709110039.jpg?rt=20240709110040?240709111738)
“Giải cơn khát” cho phân khúc cao tầng tại Thanh Hóa
![Thị trường bán lẻ Hà Nội: Diễn biến khả quan với tỷ lệ lấp đầy ổn định](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/08/15/620240708153228.jpg?rt=20240708153231?240708034247)
Thị trường bán lẻ Hà Nội: Diễn biến khả quan với tỷ lệ lấp đầy ổn định
![Nhiều thay đổi quan trọng liên quan tới sổ đỏ từ 1/8](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/04/17/so-do-1699003899287148807417220240704170510.jpg?rt=20240704170512?240704051441)
Nhiều thay đổi quan trọng liên quan tới sổ đỏ từ 1/8
![Thiếu nhà giá rẻ để tranh thủ lãi vay thấp](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/04/14/552692-img-1138-47820240704143500.jpg?rt=20240704143503?240704030558)
Thiếu nhà giá rẻ để tranh thủ lãi vay thấp
![Khu công nghiệp sinh thái: Thúc đẩy tái cơ cấu, đổi mới mô hình tăng trưởng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/02/23/3a8020240702232446.jpg?rt=20240702232448?240704081830)
Khu công nghiệp sinh thái: Thúc đẩy tái cơ cấu, đổi mới mô hình tăng trưởng
![Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Dự án đưa vào kinh doanh phải công khai thông tin](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/28/11/20240628-09300120240628115541.jpg?240628032650)
Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Dự án đưa vào kinh doanh phải công khai thông tin
![Thông tư 22: Trợ lực thị trường bất động sản phục hồi](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/28/07/ts-nguyen-huu-huan-900x54020240628074747.jpg?rt=20240628074749?240628112330)
Thông tư 22: Trợ lực thị trường bất động sản phục hồi
![Nhu cầu tìm mua đất ngoại thành Hà Nội tăng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/062024/27/20/620240627201622.jpg?rt=20240627201625?240627085031)
Nhu cầu tìm mua đất ngoại thành Hà Nội tăng
![Đoàn Ngân hàng Nhà nước Việt Nam viếng Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/26/08/medium/vna-potal-doan-ngan-hang-nha-nuoc-viet-nam-vieng-tong-bi-thu-nguyen-phu-trong-stand-120240726082431.jpg?rt=20240726082538?240726110320)
Đoàn Ngân hàng Nhà nước Việt Nam viếng Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng
![Hàng vạn người dân xếp hàng trong đêm vào viếng Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/26/06/medium/xep-hang-260724-520240726065234.1807910.jpg?240726065301)
Hàng vạn người dân xếp hàng trong đêm vào viếng Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng
![Xúc động những dòng sổ tang của lãnh đạo Đảng, Nhà nước và nhân dân](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/25/10/medium/ghi-so-tang-250724-120240725103248.3729990.jpg?240725033117)
Xúc động những dòng sổ tang của lãnh đạo Đảng, Nhà nước và nhân dân
![Ngành Ngân hàng đã tiên phong triển khai tốt Đề án 06](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/23/15/medium/z5659882807573-7c71c402bfbcc50dec37b8b1773ad06220240723150201.jpg?rt=20240723150210?240723033314)
Ngành Ngân hàng đã tiên phong triển khai tốt Đề án 06
Đa phương tiện
Videos Podcast Infographic Longform - Emagazine
![thuc day thuc hanh esg trong nganh ngan hang](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/video_data/2024/072024/26/07/banner-220240726074432.jpg)
Thúc đẩy thực hành ESG trong ngành Ngân hàng
“Kim chỉ nam” cho tín dụng chính sách ở Quảng Ngãi
Nghệ An nâng cao chất lượng quỹ tín dụng nhân dân
Quảng Nam phát huy nguồn lực tín dụng chính sách
![VPBank ký kết hợp tác chiến lược với hãng xe điện BYD](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/22/22/anh-bao-chi-120240722222043.jpg?rt=20240722222045?240722102508)
VPBank ký kết hợp tác chiến lược với hãng xe điện BYD
![Điểm danh loạt quyền lợi miễn chê dành cho chủ xe VF 8 Lux đặt cọc sớm](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/20/17/diem-danh-loat-quyen-loi-mien-che-danh-cho-chu-xe-vf-8-lux-dat-coc-som-20240720172011.jpg?rt=20240720172017?240720055141)
Điểm danh loạt quyền lợi miễn chê dành cho chủ xe VF 8 Lux đặt cọc sớm
![Đích đến an cư lý tưởng cho gia đình đa thế hệ tại trung tâm TP. Đông Hà](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/18/10/a120240718103510.jpg?rt=20240718103526?240718103746)
Đích đến an cư lý tưởng cho gia đình đa thế hệ tại trung tâm TP. Đông Hà
![Siêu phẩm Hoàng Gia trên đảo Vũ Yên chính thức ra mắt](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/17/09/image00120240717092537.jpg?rt=20240717092539?240717093857)
Siêu phẩm Hoàng Gia trên đảo Vũ Yên chính thức ra mắt
Dịch vụ ngân hàng hiện đại
Ebanking Vay đâu - gửi đâu Quản lý tài chính thông minh Ngân hàng bán lẻ Tư vấn Nhân sự
![VPBank mở rộng chấp nhận thanh toán thẻ UnionPay trên cổng thanh toán EcomPay](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/26/07/medium/kv-800x60020240726070437.png?rt=20240726070438?240726070921)
VPBank mở rộng chấp nhận thanh toán thẻ UnionPay trên cổng thanh toán EcomPay
![Thận trọng phòng tránh rủi ro lừa đảo khi thanh toán](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/24/13/medium/than-trong-pho-ng-tranh-ru-i-ro-lu-a-da-o-khi-thanh-toan-20240724131324.jpg?240724015414)
Thận trọng phòng tránh rủi ro lừa đảo khi thanh toán
![Gửi tiết kiệm trên Sacombank Pay được tặng lãi suất lên đến 0,7%/năm](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/23/16/medium/stb-tang-lai-suat20240723164505.jpg?240723044937)
Gửi tiết kiệm trên Sacombank Pay được tặng lãi suất lên đến 0,7%/năm
![BAOVIET Bank giữ vững tăng trưởng ổn định, đẩy mạnh hợp lực trong hệ sinh thái Bảo Việt](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/19/17/medium/img-446320240719172438.jpg?rt=20240719172439?240719052859)
BAOVIET Bank giữ vững tăng trưởng ổn định, đẩy mạnh hợp lực trong hệ sinh thái Bảo Việt
![Nhận diện và phòng chống lừa đảo trên không gian mạng](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/19/09/medium/7c8720240719093032.jpg?rt=20240719093036?240719034334)
Nhận diện và phòng chống lừa đảo trên không gian mạng
![Ngân hàng số Cake nhận giải thưởng Ngân hàng AI tốt nhất của The Asian Banker](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/19/14/medium/best-ai-the-asian-banker-final20240719140022.jpg?240719025703)
Ngân hàng số Cake nhận giải thưởng Ngân hàng AI tốt nhất của The Asian Banker
![OCB bổ nhiệm ông Phạm Hồng Hải giữ chức vụ Tổng Giám đốc](https://cdn.thoibaonganhang.vn/stores/news_dataimages/2024/072024/16/12/medium/ocb-bo-nhiem-ong-pham-hong-hai-giu-chuc-vu-tong-giam-doc-20240716125002.jpg?240716020217)