Bất động sản Việt học được gì từ cú “ngã ngựa” của Evergrande

Vụ việc đang rất được giới tài chính quan tâm là trường hợp tập đoàn bất động sản lớn thứ 2 của Trung Quốc - Evergrande - với khoản nợ khổng lồ hơn 300 tỷ USD và đứng trên vực phá sản do không thanh toán được các khoản nợ đến hạn.

Rất nhiều câu hỏi được đặt ra, trong đó đặc biệt là Evergrande sẽ ảnh hưởng như thế nào đến triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam.

Rủi ro từ cấu trúc tài chính mạo hiểm

Tại tọa đàm “Evegrande: Bom nợ bất động sản Trung Quốc và kinh nghiệm cho Việt Nam” diễn ra đầu tuần này, TS. Võ Đình Trí, giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM, cho biết giai đoạn kinh tế Trung Quốc bùng nổ (2000-2008), nhiều tập đoàn bất động sản đã phất lên nhanh chóng, trong đó nổi bật nhất là Evergrande.

Sau giai đoạn tăng trưởng ngoạn mục, giá nhà ở Trung Quốc tăng cao, vượt xa so với thu nhập của người dân, tiềm ẩn nguy cơ bất ổn kinh tế - xã hội. Số người đủ khả năng mua nhà/thuê nhà trụ lại tại các thành phố lớn giảm sút.

Trước tình trạng này, Chính phủ Trung Quốc ban hành một loạt chính sách nhằm “hạ nhiệt” thị trường bất động sản, như: quy định giá trần thuê nhà để hạn chế đầu cơ, qua đó tăng khả năng tiếp cận cho người dân có nhu cầu thực sự; kiểm soát sự phát triển quá nóng của các doanh nghiệp bất động sản thông qua quy định tỷ lệ trần vay nợ hay các đòn bẩy tài chính.

“Vì vậy, thanh khoản của một loạt doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, trong đó có Evergrande, bị ảnh hưởng”, ông Trí cho biết.

Thêm vào đó khoảng 2 năm nay, dịch bệnh Covid-19 bùng phát đã làm gián đoạn nhiều hoạt động kinh tế - xã hội và ảnh hưởng tới thu nhập của người dân Trung Quốc. Trong khi đó, mô hình kinh doanh của Evergrande dựa trên trả góp theo tiến độ, nên khi người mua nhà gặp khó khăn về tài chính đã không thể tiếp tục đóng tiền. Nhu cầu mua nhà mới của người dân giảm mạnh cũng khiến dòng tiền của doanh nghiệp thêm khó khăn.

“Cấu trúc tài chính của Evergrande quá mạo hiểm, bộc lộ nhiều rủi ro giữa lúc khó khăn", ông Trí nói, đề cập đến hệ số đòn bẩy tài chính cao với việc đẩy mạnh vay trái phiếu và công cụ nợ ngắn hạn như thương phiếu… của tập đoàn này. Vì vậy, khi dòng tiền đột ngột đứt đoạn, doanh nghiệp không đủ nguồn lực tài chính để thanh toán các khoản lãi trái phiếu.

Từ trường hợp của Evergrande, ông Trí cho rằng cần xem xét lại cấu trúc tài chính của một số doanh nghiệp bất động sản. Nếu so sánh thì có thể thấy các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng đã huy động vốn qua kênh trái phiếu quá nhiều, trong khi thị trường này chưa phát triển; chưa có cơ quan độc lập đánh giá xếp hạng tín nhiệm trái phiếu; thông tin tới nhà đầu tư chưa minh bạch, rõ ràng và rất rủi ro.

“Do đó, nhà đầu tư cần cẩn trọng với doanh nghiệp chạy theo phong trào, đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu”, ông Trí cảnh báo.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng thừa nhận thị trường tài chính của Trung Quốc xét về mặt nào đó thì vẫn còn minh bạch hơn Việt Nam. Do đó, ngay cả khi họ phát hành trái phiếu cũng có tài sản bảo đảm.

“Còn ở Việt Nam, có những doanh nghiệp phát hành trái phiếu lên tới hàng chục ngàn tỉ đồng nhưng không thấy ai đánh giá xếp hạng”, ông Nghĩa lưu ý. "Đây là bài học để các cơ quan quản lý tại Việt Nam thấy rằng nếu không giám sát thực chất, giám sát chặt chẽ thì sẽ có khối u nhọt sau lưng có thể ngày càng lớn”.

Sẽ khó có ảnh hưởng trực tiếp

Cũng tại tọa đàm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, cho rằng Evergrande dĩ nhiên tác động tới kinh tế Trung Quốc. Nhưng với Việt Nam, tác động không trực tiếp. Bởi vì, thị trường chứng khoán Việt quy mô còn nhỏ.

Tuy nhiên, những nhà thầu cho Evergrande nếu cũng là nhà thầu dự án của Việt Nam, khi Evergrande vỡ nợ và không trả tiền cho nhà thầu đó thì họ cũng gặp khó khăn. Và với việc năm 2020, nhiều nhà đầu tư Việt Nam đã đổ rất nhiều tiền vào trái phiếu bất động sản, “bom nợ” Evergrande sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý nhà đầu tư. Đây là tác động gián tiếp.

Còn TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính ngân hàng, nhận định “bom nợ” Evergrande tác động đến thị trường Trung Quốc nhưng không ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo chuyên gia này, cuộc khủng hoảng nợ quy mô hơn 300 tỷ USD của Evergrande đặt trong bối cảnh Trung Quốc và Việt Nam có một số điểm giống nhau: bán nhà hình thành trong tương lai, đa số người dân chuộng tích lũy tài sản từ bất động sản, và doanh nghiệp vay nợ, phát hành trái phiếu để phát triển dự án... chỉ cho thấy có lý do để lo ngại sự ảnh hưởng về mặt tâm lý, nhưng không đáng kể.

“Việt Nam không có các công ty bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu quốc tế quy mô lớn như Trung Quốc. Chính sách tiền tệ của Việt Nam trong 4 năm qua được kiểm soát tốt và Ngân hàng Nhà nước cũng đã tăng cường giám sát các khoản vay bất động sản, có lộ trình bảo vệ sự an toàn hệ thống ngân hàng thương mại”, ông Hiển phân tích.

Tuy không chịu ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng nợ của Evergrande nhưng ông Hiển cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam lại đang gặp vấn đề thanh khoản xuống thấp do tác động nặng nề của đại dịch Covid-19 và các đợt phong tỏa diễn ra trong quý III.

Bài học từ Evergrande

Theo các chuyên gia, câu chuyện của Evergrande có thể là bài học quý cho Việt Nam.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, về vấn đề pháp lý, Việt Nam giống Trung Quốc ở điểm là cho phép các nhà kinh doanh bất động sản huy động vốn từ người dân. Họ huy động bằng cách gọi mời các nhà đầu tư đóng tiền mặt. Hiện tại, ở Trung Quốc có hàng triệu người như vậy với hy vọng khi dự án hoàn thành, Evergrande sẽ giao hàng đúng tiến độ và sẽ trả tiền lại cho người dân. Do đó, rất nhiều người dân ở Trung Quốc rất lo lắng và Việt Nam cũng tương tự.

“Chính vì thế, Luật sửa đổi mới đây đưa ra các quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng. Nếu công ty bất động sản ko trả tiền cho người dân thì ngân hàng đứng ra bảo lãnh sẽ trả cho người dân. Tôi không biết hiện bao nhiêu ngân hàng bảo lãnh cho các công ty bất động sản...”, ông Hiếu băn khoăn.

Khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam nằm trong top đầu tránh vướng phải trường hợp tương tự, ông Nghĩa lưu ý phải cân bằng giữa các dòng tiền, gồm dòng tiền tài chính, dòng tiền kinh doanh, dòng tiền đầu tư… Đặc biệt thời gian tới, dòng tiền chứng khoán tương đối đi lên, do đó đây là dịp để củng cố dòng tiền này.

Đồng thời, doanh nghiệp bất động sản cũng phải tập trung cải thiện nghĩa vụ nợ trên tổng tài sản.

Về phía nhà quản lý, ông Nghĩa cho rằng phải kiểm soát lại việc phát hành trái phiếu ồ ạt trong thời gian qua và có phương án cân bằng pháp lý, không để người mua trái phiếu nắm đằng “lưỡi”. Điểm mấu chốt là tài sản bảo đảm của chủ đầu tư không chỉ đáp ứng đúng các tiêu chí phát hành mà duy trì giá trị liên tục sau đó. Việc sử dụng nguồn tiền có đúng mục đích hay không và giá trị tài sản thực hay ảo sẽ là những việc cần kiểm tra.

Theo ông Nghĩa, các cơ quan chức năng đã có nhiều quy định rất rõ như một doanh nghiệp được vay bao nhiêu phần trăm (%) so với vốn điều lệ, một ngân hàng không thể cho doanh nghiệp vay bao nhiêu phần trăm vốn tự có... Nhưng có chuyện lách bằng công ty con, công ty cháu, công ty liên kết?

Quan trọng nhất, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, là phải khiến doanh nghiệp càng minh bạch thì thị trường càng đi lên, càng tránh được “bom nợ”. Nhất quyết không để tình trạng lái xe, tạp vụ, bảo vệ… thành lập công ty riêng vay vốn hộ ông chủ.

"Nếu không cẩn thận, câu chuyện Evergrande sẽ có phiên bản tại Việt Nam…", ông Nghĩa cảnh báo.