Kinh doanh bất động sản cho thuê đang gặp nhiều bất cập

Cần có những quy định pháp lý đồng bộ liên quan đến kinh doanh bất động sản cho thuê.

Bất động sản cho thuê phát triển mạnh

Bất động sản cho thuê là mảng quan trọng của thị trường bất động sản, liên quan đến việc cung cấp các tòa nhà, căn hộ, tài sản thương mại để người khác sử dụng trong một khoảng thời gian cụ thể dưới dạng hợp đồng thuê. Việc cho thuê bất động sản mang lại nhiều lợi ích như nguồn lợi nhuận có tính bền vững và khả năng kiểm soát tài sản cao.

Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh này liên quan đến nhiều quy định của pháp luật. Ngoài những quy định theo Luật Kinh doanh bất động sản thì còn chịu sự điều chỉnh của nhiều luật định khác như Luật Doanh nghiệp; Luật Phòng cháy chữa cháy; Luật Đầu tư; Luật Cư trú, Luật Bảo hiểm...

Phát biểu tại Tọa đàm với chủ đề: “Kinh doanh Bất động sản cho thuê: Những vấn đề pháp lý và thực tiễn” diễn ra mới đây, ông Hồ Ngọc Hải - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát Triển BMC Việt Nam cho biết, hiện nay, cùng với quá trình phát triển của xã hội các căn hộ mini/căn hộ dịch vụ tồn tại một cách khánh quan, tất yếu trong quá trình đô thị hoá ở Việt Nam, có đóng góp lớn cho tiến trình phát triển xã hội, giải quyết nhu cầu tất yếu cho người dân.

Ông Cù Xuân Trình - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Rocland nhận định, bất động sản cho thuê là một trong những lĩnh vực đầu tư kinh doanh phát triển mạnh tại Việt Nam trong những năm gần đây.

Về mô hình cho thuê văn phòng, lượng các doanh nghiệp thành lập mới tăng đột biến dẫn đến nhu cầu thuê văn phòng tăng cao. Theo số liệu từ Cục Quản lý đăng ký kinh doanh, số doanh nghiệp thành lập mới trong năm 2023 cao gấp 1,2 lần mức bình quân giai đoạn 2017 - 2022. Điều đó cho thấy bất động sản dòng tiền mô hình cho thuê văn phòng có triển vọng tăng trưởng.

Bên cạnh đó lượng khách du lịch và người đi công tác tăng đáng kể, làm tăng nhu cầu về dịch vụ lưu trú ngắn hạn. Điều đó cho thấy các loại hình bất động sản dòng tiền như khách sạn, nhà nghỉ, homestay có nhiều triển vọng để phát triển

Ông Nguyễn Quốc Huy - Công ty Cổ phần bất động sản Dòng Tiền cho hay, ưu điểm của mô hình bất động sản dòng tiền cho thuê phòng trọ, căn hộ dịch vụ, chung cư hiện nay đó là dễ tìm khách thuê, doanh thu ổn định hàng tháng, kênh trú ẩn an toàn, cơ hội gia tăng giá trị bất động sản, có những trải nghiệm thực tế nhất về đầu tư bất động sản, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng có thể làm được.

Thiếu hành lang pháp lý đồng bộ

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Huy, không phải tất cả khách hàng đều có khả năng thanh toán tiền nhà đúng hạn hay giữ không gian trọ sạch sẽ, văn minh…Vì thế, khi cho thuê, chủ trọ nên đưa ra các tiêu chí cụ thể đảm bảo an ninh và không gian dãy trọ, phòng trọ.

Ông Nguyễn Văn Hưng - CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển BMC Việt Nam cho biết, đa số các căn hộ/phòng trọ cho thuê đang phát triển một cách tự phát, thiếu quản lý đồng bộ, thiếu hành lang pháp lý đồng bộ, gây nên sự lúng túng, bị động cho các chủ nhà cho thuê/chủ kinh doanh cho thuê. Hành lang pháp lý, từ luật cho đến các nghị định, thông tư hướng dẫn, đến các quy chuẩn xây dựng, các quy định ban hành liên quan đến khai thác, cho thuê các căn hộ nhỏ/phòng trọ đặc biệt liên quan đến PCCC còn chưa rõ ràng, nhiều bất cập hoặc không thể áp dụng, dẫn đến khó khăn trong quá trình tuân thủ pháp luật của chủ cho thuê cũng như các cơ quan quản lý nhà nước.

Đa số các căn hộ cho thuê/phòng trọ cho thuê đang tồn tại trên địa bàn thành phố hiện nay xây dựng dưới tên nhà ở riêng lẻ, chưa đáp ứng được điều kiện PCCC theo Quy chuẩn 06/2022 của Bộ Xây dựng. Thông tư 09/2023-BXD đã ban hành để sửa đổi một số nội dung của Quy chuẩn 06/2022, tuy nhiên một số điểm chưa rõ ràng, diễn giải chung chung, dẫn đến có nhiều cách hiểu, áp dụng khác nhau gây khó khăn cho chủ nhà, người kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê căn hộ/phòng trọ.

"Chúng ta không thể để phân khúc bất động sản này ngoài “sổ sách” của pháp luật, mà rất cần những quy định đồng bộ, rõ ràng, có cơ sở pháp lý vững chắc liên quan đến quyền sở hữu, quyền cho thuê/được thuê, tiêu chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy…. để loại hình nhà ở này tồn tại hợp pháp, đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người cho thuê/người thuê, cho chủ đầu tư/khách hàng mua căn hộ", ông Hồ Ngọc Hải chia sẻ.

Trung tá Lê Đức Anh - Trường Đại học Phòng Cháy chữa cháy cho biết, thực tế hiện nay nhiều hộ gia đình riêng lẻ cho thuê lại không thực hiện đăng ký kinh doanh, cũng như không đáp ứng được các yêu cầu PCCC theo quy định pháp luật. Điều này dẫn tới khó khăn trong công tác quản lý của các cơ quan có thẩm quyền.

Bà Hoàng Thu Hằng - Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) biết, hiện Bộ Xây dựng đang trong quá trình hoàn thiện các dự thảo nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết, cụ thể hơn các quy định liên quan bất động sản cho thuê.