Cải tạo, xây dựng chung cư cũ sao cho “hợp lòng dân”

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước có 5.687 khu chung cư, riêng TP.HCM có 1.568 khu chung cư, trong đó có 474 khu chung cư gồm 573 lô xây dựng trước năm 1975 với 50.640 căn hộ. Đáng lưu ý, trong đó có 13 khu chung cư hư hỏng nặng (cấp D), nguy hiểm cho người sử dụng, cần phải phá dỡ, xây dựng lại. Tại quận 5 có đến 212 khu nhà chung cư cũ chiếm đến 47,4% tổng số chung cư cũ mà đa số là kiểu nhà tập thể nhỏ, không đủ điều kiện để xây dựng lại tại vị trí cũ do không phù hợp với quy hoạch.

Các chuyên gia cho biết, công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, nhất là nhà chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng trước đây thường do UBND thành phố chỉ đạo thực hiện hoặc do doanh nghiệp tư nhân tự thỏa thuận với các chủ sở hữu, mua lại căn hộ nhà chung cư theo giá thị trường để thực hiện dự án đầu tư nhà ở thương mại. Đã có nhiều dự án thành công, nhưng cũng có dự án gặp khó khăn, vướng mắc, thậm chí phát sinh khiếu kiện gay gắt.

Phải xã hội hóa để huy động nguồn lực của khu vực tư nhân tham gia hoặc kêu gọi các chủ sở hữu nhà chung cư hợp vốn để thực hiện

Qua khảo sát, tất cả các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thành công đều có mẫu số chung là “hợp lòng dân”, được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng tình ủng hộ, nhất là xây dựng được phương án bồi thường, hỗ trợ, giải quyết tạm cư, tái định cư, bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người dân. Đơn cử như dự án di dời, tái định cư các hộ dân thuộc lô IV, lô VI khu chung cư Thanh Đa, phường 27, quận Bình Thạnh do bị nghiêng, lún, nguy hiểm cho người sử dụng, tất cả 300 chủ sở hữu nhà chung cư và gia đình đều đồng thuận di dời, được tái định cư tại khu mới ở gần trung tâm thành phố hơn.

Việc hoán đổi căn hộ tái định cư tại dự án này cũng rất thỏa đáng, theo phương án chủ sở hữu căn hộ cũ có diện tích 84 m2 được hoán đổi 02 căn hộ tái định cư có diện tích 60m2/căn. Theo đó hộ tái định cư được bồi thường và mua lại căn hộ theo giá bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (giá vốn) đối với phần diện tích 84 m2, phần diện tích dôi dư 40 m2 được mua theo giá thị trường.

Ngoài ra, nhiều quận của TP.HCM cũng đã làm tốt công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, điển hình là quận 4 có 13 khu chung cư, cư xá được xây dựng trước năm 1975 đã hư hỏng, xuống cấp, có trường hợp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng như chung cư Trúc Giang, chung cư Tôn Thất Thuyết. Trong hơn 20 năm qua, UBND quận 4 đã chỉ đạo Công ty Dịch vụ công ích quận 4 (doanh nghiệp Nhà nước) thực hiện nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư kết hợp với chỉnh trang đô thị, phát triển hạ tầng giao thông và tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư cũ được “đổi đời” và làm thay đổi hẳn diện mạo đô thị của quận 4.

Trên đây là một số cách làm rất phù hợp, tuy nhiên, hạn chế lớn nhất là phải sử dụng nguồn ngân sách Nhà nước vốn có hạn, khó có thể thực hiện đại trà. Thực trạng này đòi hỏi phải xã hội hóa để huy động nguồn lực của khu vực tư nhân tham gia hoặc kêu gọi các chủ sở hữu nhà chung cư hợp vốn để thực hiện. Cũng có thể giao cho Công ty Dịch vụ công ích, doanh nghiệp Nhà nước thực hiện. Theo đó, những công ty này tự vay vốn ngân hàng để bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, giải quyết tạm cư và đầu tư xây dựng, sau đó tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư. Phần căn hộ dôi dư và diện tích thương mại dịch vụ được công ty kinh doanh để bù đắp chi phí đầu tư.

Tuy nhiên, trên thực tế, hiện nhiều chung cư cũ khi tiến hành xây dựng mới hoặc cải tạo lại đã gặp rất nhiều vướng mắc không thể thực hiện được do thủ tục pháp lý, các cơ chế…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng nhấn mạnh, nguyên nhân dẫn đến vướng mắc, khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong các năm qua, chủ yếu là do chưa xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ, khả thi; chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và cũng chưa tìm được “điểm cân bằng về lợi ích”, chưa đảm bảo hài hoà quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư và của nhà đầu tư; nhất là do chưa thực hiện đầy đủ “quy chế dân chủ cơ sở” để các chủ sở hữu nhà chung cư thông suốt và tự giác tham gia vào quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.