Cải tạo hơn 2.160 chung cư cũ Hà Nội: ‘Nút thắt’ nghìn tỷ nằm ở đâu?

Hà Nội có hơn 2.160 nhà chung cư cũ, nhưng tiến độ cải tạo vẫn rất chậm - Ảnh minh họa

Người dân chờ, dự án vẫn “treo”

Trên địa bàn Hà Nội hiện có hơn 2.160 nhà chung cư cũ, tập trung tại 48 xã, phường. Phần lớn được xây dựng trước năm 1994, chủ yếu nằm tại các khu vực nội thành, cao từ 2-6 tầng, với kết cấu tường gạch chịu lực, bê tông lắp ghép hoặc khung bê tông cốt thép chịu lực.

Sau hàng chục năm sử dụng, nhiều công trình đã xuống cấp, thậm chí có chung cư được xếp vào loại nguy hiểm. Với người dân, sự xuống cấp ấy không còn là câu chuyện của những bức tường cũ hay hạ tầng đã lỗi thời, mà là nỗi lo thường trực về an toàn và chất lượng cuộc sống.

Câu chuyện tại khu tập thể 15C Trần Khánh Dư (phường Cửa Nam, Hà Nội) là một ví dụ. Ông Bá Tuấn, cư dân tại đây cho biết, đã sống ở chung cư hơn 20 năm. Công trình hiện xuống cấp nghiêm trọng. Chủ đầu tư từng tổ chức họp dân, trình bày phương án hỗ trợ và tái định cư tại chỗ, nhưng sau đó dự án vẫn “treo”.

Người dân đã chờ nhiều năm để được sống trong một công trình an toàn hơn, nhưng điều họ nhận được vẫn là sự chờ đợi. Trong khi đó, việc sửa chữa, cải tạo một công trình cũ càng kéo dài thì bài toán chi phí, tổ chức thi công và bảo đảm cuộc sống của cư dân càng trở nên phức tạp.

Theo ông Tuấn, một trong những hướng có thể xem xét là cho phép tăng chỉ tiêu dân số tại các khu chung cư cũ trong những trường hợp phù hợp. Đây không chỉ là câu chuyện về quy mô công trình, mà liên quan trực tiếp đến khả năng cân đối tài chính của dự án.

Ông Lưu Quang Huy, Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội cho rằng, cải tạo, tái thiết chung cư cũ là nhiệm vụ quan trọng trong chỉnh trang đô thị, nhưng nhiều năm qua tiến độ rất chậm, chủ yếu do bài toán tài chính chưa đủ hấp dẫn nhà đầu tư.

Nhận định này phần nào lý giải vì sao dù nhu cầu cải tạo rất lớn, kết quả thực hiện vẫn khiêm tốn. Từ năm 2005 đến nay, Hà Nội mới cải tạo được gần 20 nhà chung cư, tương đương khoảng 1,2%.

Nhưng nếu chỉ nhìn vào tiến độ, rất khó thấy hết bản chất của vấn đề. Đằng sau mỗi dự án chậm triển khai là hàng trăm, thậm chí hàng nghìn cư dân tiếp tục sống trong những công trình đã cũ; còn phía doanh nghiệp phải cân nhắc khả năng thu hồi vốn và hiệu quả đầu tư.

Vì vậy, muốn đẩy nhanh cải tạo chung cư cũ, Hà Nội không thể chỉ yêu cầu doanh nghiệp tham gia, mà cần tạo ra một bài toán đầu tư có khả năng thực hiện.

Theo ông Huy, Hà Nội cần cơ chế khác để tạo hiệu quả đầu tư, đồng thời bảo đảm mục tiêu tái thiết nội đô lịch sử. Hướng đi phù hợp là tổ chức lại không gian theo từng khu vực, nâng tầng hợp lý, giảm mật độ xây dựng, tăng cây xanh, không gian công cộng và tiện ích đô thị.

Nói cách khác, giá trị của dự án không chỉ nằm ở việc xây thêm một tòa nhà. Giá trị lớn hơn nằm ở khả năng tái tổ chức cả khu vực, từ nhà ở, hạ tầng đến không gian công cộng. Đây cũng là cơ sở để tạo thêm nguồn lực cho dự án và phân bổ lại lợi ích giữa các bên.

Tìm điểm cân bằng giữa cư dân và nhà đầu tư

Để tháo gỡ nút thắt, Hà Nội đang xây dựng và hoàn thiện các cơ chế, chính sách mới theo hướng vừa tăng quyền lợi cho người dân, vừa tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư.

Một trong những hướng Thành phố dự kiến áp dụng là hình thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt, tức giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với một số dự án cải tạo chung cư cũ.

Với những dự án đã kéo dài nhiều năm, việc rút ngắn quy trình lựa chọn nhà đầu tư có thể giúp giảm thời gian chuẩn bị và tăng khả năng triển khai. Tuy nhiên, để giải quyết căn cơ, cơ chế lựa chọn nhà đầu tư chỉ là một phần của bài toán. Quan trọng hơn vẫn là tạo được phương án tài chính đủ khả thi.

Bà Nguyễn Phương Thủy, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cho biết, thực tiễn nhiều năm qua cho thấy một trong những điểm nghẽn lớn của Hà Nội không hẳn là thiếu cơ chế, mà cơ chế chưa đủ linh hoạt, chưa theo kịp tốc độ và yêu cầu của một đô thị đặc biệt.

Theo bà Thủy, chuyển từ tư duy “quản lý” sang “quản trị phát triển” là thay đổi căn bản.

Đối với cải tạo chung cư cũ, tư duy này càng cần thiết bởi đây là bài toán có nhiều chủ thể cùng tham gia. Người dân cần một nơi ở an toàn và bảo đảm quyền lợi; Nhà nước cần chỉnh trang đô thị, bảo đảm an sinh; còn doanh nghiệp cần một phương án đầu tư có thể thu hồi vốn và tạo hiệu quả. Nếu một trong ba yếu tố này không được giải quyết, dự án rất dễ rơi vào vòng luẩn quẩn.

Từ phía Thành phố, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Xuân Lưu cho biết, sau khi Luật Thủ đô được thông qua, Hà Nội ưu tiên cụ thể hóa các cơ chế, chính sách được giao, tập trung vào những lĩnh vực có khả năng tạo kết quả và động lực tăng trưởng, trong đó có đầu tư, hạ tầng và phát triển đô thị.

Theo ông Lưu, các điểm nghẽn về quy hoạch, đất đai, giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư có quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy, cần tháo gỡ đồng bộ nhưng có thứ tự ưu tiên, tập trung trước vào những khâu đang trực tiếp làm chậm dự án và cản trở dòng vốn.

Với cải tạo chung cư cũ, quy hoạch và đất đai là nền tảng để giải bài toán tài chính. Khi không gian được tổ chức hợp lý, Thành phố có thể tính toán lại cấu trúc dự án, diện tích xây dựng, tầng cao, không gian công cộng và các tiện ích đi kèm. Từ đó, giá trị gia tăng của dự án có thể được sử dụng để bù đắp một phần chi phí tái thiết.

Tuy nhiên, việc tăng quy mô hoặc nâng tầng không thể tách rời mục tiêu giảm mật độ xây dựng, tăng cây xanh và cải thiện hạ tầng. Nếu chỉ chạy theo khả năng khai thác thương mại mà không tính đến sức chịu tải của khu vực, tái thiết chung cư cũ có thể tạo thêm áp lực lên giao thông, trường học, hạ tầng kỹ thuật và chất lượng sống.

Bên cạnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và tái định cư cũng là những khâu quyết định. Thành phố đang hướng tới phân công, phân cấp rõ trách nhiệm, đồng thời thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạm cư theo quy định, trên nguyên tắc hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Đối với cư dân, điều quan trọng không chỉ là được chuyển đến một căn hộ mới, mà còn là sự minh bạch về phương án hỗ trợ, thời gian thực hiện, nơi ở trong quá trình thi công và quyền lợi sau tái định cư. Khi những vấn đề này được giải quyết rõ ràng, sự đồng thuận của người dân sẽ trở thành một trong những yếu tố giúp dự án đi nhanh hơn.

Với doanh nghiệp, điều cần nhất là một cơ chế đủ rõ để có thể tính toán hiệu quả đầu tư ngay từ đầu. Quy hoạch phải ổn định, thủ tục phải có thời hạn, quyền lợi và trách nhiệm các bên phải được xác định, còn những vướng mắc về đất đai và mặt bằng cần được xử lý theo một quy trình thống nhất.

Đây cũng là hướng Thành phố đang thúc đẩy trong cải cách thủ tục đầu tư: rõ đầu mối, rõ trách nhiệm, rõ thời hạn và rõ kết quả. Những dự án tồn đọng kéo dài cần được rà soát theo từng dự án, từng nhóm vướng mắc, thay vì xử lý theo một quy trình chung.

Bài toán chung cư cũ vì thế không thể giải bằng một chính sách đơn lẻ. Cần một “gói” giải pháp đồng bộ, trong đó quy hoạch tạo dư địa, cơ chế đầu tư tạo động lực, đất đai tạo nguồn lực và chính sách tái định cư tạo sự đồng thuận.