Căn hộ bùng nổ, nhà liền thổ chờ cú hích hạ tầng

Căn hộ cao cấp dẫn dắt thị trường nhà ở cuối 2025

Căn hộ cao cấp dẫn dắt thị trường

Theo JLL, trong quý IV/2025, phân khúc căn hộ cao (bao gồm cao cấp, sang trọng và siêu sang) tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường Hà Nội khi ghi nhận khoảng 5.000 căn được hấp thụ. Sức cầu dồi dào chủ yếu đến từ các hoạt động tiền mở bán diễn ra sôi động tại khu vực phía Bắc và Đông thành phố, nơi tập trung nhiều dự án quy mô lớn.

Đáng chú ý, các dự án như Vinhomes Global Gate (Đông Anh), cùng chuỗi dự án Ruby và Long Biên Central tại quận Long Biên đã trở thành điểm nóng giao dịch, thu hút sự quan tâm lớn của thị trường. Việc các chủ đầu tư áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt, kéo dài thời gian trả tiền, kết hợp với giỏ sản phẩm đa dạng đã góp phần kích thích nhu cầu của cả nhóm khách hàng mua để ở lẫn giới đầu tư, qua đó tạo nên sức bật rõ nét cho phân khúc căn hộ cao cấp trong giai đoạn cuối năm.

Nguồn cung căn hộ mới ghi nhận sự bứt tốc rõ rệt trong quý cuối năm, với gần 5.700 căn được đưa ra thị trường, qua đó nâng tổng nguồn cung năm 2025 lên xấp xỉ 9.400 căn. Diễn biến này cho thấy sự trở lại mạnh mẽ của các chủ đầu tư sau giai đoạn thăm dò, đồng thời phản ánh niềm tin ngày càng củng cố vào triển vọng thị trường.

Trong đó, các chủ đầu tư lớn như Masterise và MIK tiếp tục đóng vai trò “đầu tàu” tại khu vực phía Bắc, khi bổ sung thêm khoảng 3.500 căn hộ cao cấp, tập trung vào những dự án có vị trí và định vị sản phẩm rõ ràng. Đáng chú ý, khu vực Tây Hồ Tây trở thành tâm điểm mới của thị trường với sự xuất hiện của dự án The Prime do Daewoo E&C phát triển, đánh dấu bước chuyển sang giai đoạn phát triển mới của đại đô thị Starlake. Với số lượng sản phẩm giới hạn cùng kỳ vọng tăng trưởng của khu vực, dự án nhanh chóng thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ khách hàng trong nước và quốc tế.

Sự sôi động về giao dịch và nguồn cung đã đẩy mặt bằng giá sơ cấp căn hộ phân khúc Cao lên mức trung bình 4.300 USD/m², tăng 37,5% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường cũng ghi nhận ngày càng nhiều dự án được định vị ở phân khúc Sang, với mức giá phổ biến từ 5.000–6.500 USD/m². Ở thị trường thứ cấp, giá bán tiếp tục tăng trưởng 18,7% theo năm, đạt khoảng 3.520 USD/m², đặc biệt tại khu vực Tây Hồ Tây và dọc vành đai 2.

Nhà liền thổ chậm nhịp, tích lũy chờ chu kỳ mới

Trái ngược với sự sôi động của căn hộ, phân khúc nhà liền thổ trong quý IV/2025 ghi nhận nhịp giao dịch chậm lại, với 426 căn được bán ra, nâng tổng giao dịch cả năm lên khoảng 4.400 căn. Nguyên nhân chính đến từ nguồn cung mới hạn chế, chỉ 225 căn được mở bán trong quý, cùng với lượng hàng tồn kho kém hấp dẫn.

Các giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm nhà đầu tư tìm kiếm phân khúc giá thấp, bao gồm các căn liền kề và nhà phố diện tích nhỏ tại Gia Lâm, Đan Phượng và Thanh Trì. Trong khi đó, các sản phẩm biệt thự có mức giá trên 8.000 USD/m² gặp nhiều khó khăn về thanh khoản do tổng giá trị cao và người mua có thêm nhiều lựa chọn trên thị trường thứ cấp.

Giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ trong quý IV hạ nhiệt nhẹ xuống 9.700 USD/m² đất, giảm 6,9% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, theo JLL, sự điều chỉnh này chủ yếu phản ánh cơ cấu nguồn cung mới dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm hơn, có mức giá cạnh tranh hơn, chứ không phải tín hiệu suy giảm của thị trường. Thực tế, loại hình shophouse tại các khu đô thị lớn vẫn duy trì mức giá rất cao, dao động từ 10.000–17.000 USD/m² đất. Ở kênh thứ cấp, niềm tin của nhà đầu tư vẫn thể hiện rõ khi giá bán tăng mạnh 18,9% theo năm, đạt khoảng 8.700 USD/m².

Nhận định về triển vọng thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc, Trưởng bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho rằng năm 2026 sẽ là một năm sôi động đối với cả hai phân khúc. Theo bà, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục đón nhận nhiều sản phẩm đa dạng từ Cao cấp đến Sang trọng, mở rộng ra các khu vực như Đông Anh, Long Biên và Cầu Giấy. Việc giá bán sơ cấp tăng liên tục trong năm qua đã hình thành nền tảng giá mới cho các dự án, với mức định vị ngày càng cao, phổ biến trên 5.000 USD/m², thậm chí phân khúc “bất động sản hàng hiệu” có thể vượt 6.500 USD/m².

Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung được dự báo sẽ tăng mạnh trở lại, đặc biệt tại các quỹ đất xa trung tâm nhưng gắn liền với các trục hạ tầng tương lai. Việc Hà Nội đẩy mạnh quy hoạch và triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm như đại lộ Tây Thăng Long hay khu đô thị thể thao Olympic được kỳ vọng sẽ “đánh thức” những quỹ đất đã trầm lắng trong thời gian dài, tạo động lực cho sự phát triển của các đô thị vệ tinh.

Nhìn tổng thể, bức tranh thị trường bất động sản Hà Nội đang cho thấy sự chuyển động theo hướng chọn lọc và bền vững hơn, trong đó căn hộ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt ngắn hạn, còn nhà liền thổ chuẩn bị bước vào một chu kỳ mới gắn với hạ tầng và quy hoạch dài hạn.