Thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội hạ nhiệt sau chu kỳ tăng nóng

Thanh khoản giảm cục bộ, thị trường căn hộ Hà Nội chưa suy yếu

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội trong tháng 11/2025 đã bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng mạnh trước đó. Diễn biến này phản ánh sự “hạ nhiệt” mang tính kỹ thuật, xuất hiện khi giá và thanh khoản tiệm cận các ngưỡng kháng cự ngắn hạn.

Báo cáo của One Mount Group cho thấy, tổng lượng giao dịch chuyển nhượng toàn thị trường Hà Nội trong tháng 11/2025 đạt khoảng 6.100 giao dịch, giảm 18% so với tháng 10, song vẫn cao hơn mức bình quân của cả năm 2025. Đáng chú ý, mức giảm này không diễn ra đồng loạt mà thể hiện sự phân hóa rõ nét theo khu vực và phân khúc khách hàng.

Trong đó, phân khúc căn hộ thứ cấp ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng trước. Phân khúc thổ cư và nhà thấp tầng chỉ giảm nhẹ hơn, khoảng 10%. Dù chịu tác động mạnh hơn, căn hộ cao tầng vẫn giữ vai trò trụ cột khi chiếm trên 50% tổng lượng giao dịch và tiếp tục dẫn dắt thị trường thứ cấp tháng thứ sáu liên tiếp.

Sự điều chỉnh tập trung chủ yếu tại những khu vực có mức độ đầu cơ cao. Hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City ghi nhận mức sụt giảm thanh khoản rõ rệt, với khoảng 880 và 310 giao dịch, tương ứng giảm tới 40% so với tháng 10. Ngược lại, nhóm các dự án còn lại duy trì nhịp giao dịch khá ổn định, chỉ giảm nhẹ khoảng 4%.

Theo ông Trần Minh Tiến, điều này cho thấy thị trường không suy yếu trên diện rộng mà đang trải qua quá trình “thanh lọc cục bộ”, khi dòng tiền đầu cơ ngắn hạn bắt đầu rút lui khỏi những khu vực đã tăng nóng trong thời gian ngắn.

Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến diễn biến thị trường tháng 11 là sự thay đổi của môi trường lãi suất. Trong tháng này, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8 – 1,2 điểm phần trăm, đưa mức lãi suất bình quân lên khoảng 5,64%/năm.

Thực tế, từ tháng 7 đến tháng 10/2025, giá chào bán tại Vinhomes Ocean Park đã tăng khoảng 22%, đạt mức trung bình 77 triệu đồng/m²; Vinhomes Smart City tăng 14%, lên khoảng 98 triệu đồng/m². Tuy nhiên, sang tháng 11, giá gần như đi ngang, chỉ tăng nhẹ 0,8% so với tháng trước. Diễn biến này cho thấy mặt bằng giá đã chạm vùng kháng cự ngắn hạn và cần thêm thời gian để thị trường hấp thụ.

Ở chiều ngược lại, nhóm các dự án nội đô và khu dân cư ổn định lại ghi nhận tín hiệu tích cực hơn. Trong tháng 11, nhóm này đạt khoảng 1.960 giao dịch, chỉ giảm 3% so với tháng 10. Ngoại trừ một số dự án đặc thù, giá tại top 10 dự án có thanh khoản cao nhất vẫn tăng 4 – 5%, đạt mức bình quân khoảng 80 triệu đồng/m².

“Càng về cuối năm, nhu cầu ở thực tại các dự án nội đô, hạ tầng hoàn chỉnh càng gia tăng. Những dự án này ít chịu tác động bởi yếu tố đầu cơ và biến động lãi suất ngắn hạn, nên cả giao dịch lẫn giá bán vẫn giữ xu hướng tăng ổn định”, ông Tiến phân tích.

Nhìn về trung hạn, One Mount Group đánh giá nhịp điều chỉnh cuối năm 2025 mang tính kỹ thuật và cần thiết cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo. Dữ liệu lịch sử cho thấy, thị trường năm 2024 cũng từng trải qua giai đoạn điều chỉnh vào cuối năm, kéo dài đến hết quý I/2025, trước khi phục hồi và bứt phá trở lại trong quý II và III.

Kịch bản tương tự được kỳ vọng sẽ lặp lại trong năm 2026, nhưng với cấu trúc thị trường lành mạnh hơn. Dòng vốn đầu cơ ngắn hạn tiếp tục thu hẹp vai trò, trong khi nhu cầu ở thực và nhà đầu tư dài hạn sẽ đóng vai trò dẫn dắt. Mức độ phụ thuộc vào đòn bẩy ngân hàng được dự báo giảm rõ rệt, giúp thanh khoản vận hành ổn định và bền vững hơn.

Động lực tăng trưởng trong giai đoạn tới còn đến từ hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm tại khu Đông và khu Tây Hà Nội, như cầu Ngọc Hồi, cầu Hồng Hà, cầu Mễ Sở và các tuyến metro. Cùng với đó, lượng lớn căn hộ dự kiến được bàn giao tại Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City trong năm 2026 sẽ góp phần gia tăng dòng tiền thực, cải thiện thanh khoản cho thị trường thứ cấp.

Theo dự báo của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội năm 2026 có thể đạt 37.000 – 38.000 giao dịch, tăng khoảng 4,5% so với năm 2025. Trong đó, hai đại đô thị của Vinhomes được kỳ vọng tăng trưởng nhẹ và tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường chuyển nhượng căn hộ cao tầng.

Tổng thể, nhịp điều chỉnh cuối năm 2025 được xem là bước “nghỉ cần thiết” sau giai đoạn tăng nóng, tạo tiền đề cho một chu kỳ phát triển ổn định hơn, dựa trên nhu cầu thực và giá trị sử dụng bền vững của thị trường bất động sản Hà Nội.