Giá nhà vượt tầm với, nhu cầu ở thực rời trung tâm TP. Hồ Chí Minh

Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh tiếp tục chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh mẽ

Giá bán lập đỉnh, nguồn cung vẫn hạn chế

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá bán căn hộ chung cư thương mại trên thị trường sơ cấp trong quý III/2025 có biên độ dao động lớn. Các dự án mở bán mới ghi nhận mức giá trung bình khoảng 78 triệu đồng/m², trong đó hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên. Riêng tại TP.Hồ Chí Minh, giá sơ cấp trung bình đã chạm 91 triệu đồng/m², tiếp tục xác lập mặt bằng mới.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, ngay sau thông tin về việc sáp nhập đơn vị hành chính, thị trường TP. Hồ Chí Minh lập tức phản ứng mạnh. Giá rao bán trung bình tăng liên tục, vượt 90 triệu đồng/m² - mức cao nhất trong hai năm qua, đồng thời chỉ số mức độ quan tâm cũng lập đỉnh mới, phản ánh kỳ vọng lớn vào một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP. Hồ Chí Minh nhận định, 9 tháng đầu năm 2025 ghi nhận xu hướng tăng giá ở hầu hết phân khúc, đặc biệt là khu Đông và khu Nam - nơi hạ tầng liên tục được nâng cấp và xuất hiện nhiều dự án đại đô thị quy mô lớn. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá vượt xa tốc độ tăng nguồn cung, dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu ngày càng sâu sắc.

Theo Báo cáo thị trường của Savills quý III/2025, nguồn cung sơ cấp đạt 5.200 căn, tăng mạnh theo năm nhưng vẫn thấp so với nhu cầu thực tế. Giá sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh tăng trung bình 8% so với năm 2024, trong khi giá thứ cấp tăng 5-20% tùy khu vực. Những nơi có lợi thế hạ tầng, đặc biệt là Thủ Đức, quận 7 cũ và Nhà Bè, ghi nhận mức tăng mạnh nhất, có dự án tăng tới 15-20%.

Bà Hương cho rằng, khu Đông tiếp tục là tâm điểm của thị trường nhờ hạ tầng đồng bộ và quỹ đất đủ lớn để phát triển đại đô thị. Mật độ dân cư cao cùng hệ sinh thái dịch vụ được hoàn thiện nhanh giúp giá bán thứ cấp tăng mạnh.

Ở góc nhìn rộng hơn, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, đánh giá TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn phục hồi vững hơn: “Nguồn cung cải thiện, thanh khoản nhích lên, dòng tiền đầu tư và nhu cầu ở thực đều quay lại. Ngược lại, tại Hà Nội, dù giá vẫn tăng, mức độ quan tâm bắt đầu giảm do mặt bằng giá đã neo quá cao”.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cũng nhận định tâm lý thị trường cải thiện rõ rệt, tỷ lệ hấp thụ tăng. Tuy nhiên, giá căn hộ ngày càng rời xa tầm với của đại đa số người mua, đặc biệt là giới trẻ và gia đình thu nhập trung bình.

Đánh giá thêm về xu hướng giá, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết chi phí đất, chi phí xây dựng và chuẩn pháp lý ngày càng cao đang tạo áp lực lớn lên giá bán: “Giá sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh tăng liên tục một phần vì các dự án mới đều thuộc nhóm trung - cao cấp. Điều này kéo thị trường rời xa phân khúc giá phù hợp với phần lớn người dân”.

Bình Dương trở thành tâm điểm mới

Sự kiện sáp nhập TP. Hồ Chí Minh - Bình Dương - Bà Rịa Vũng Tàu không chỉ tạo “cú hích” về mặt hành chính, mà còn mở ra bước ngoặt cho quá trình phát triển của toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Hàng loạt dự án hạ tầng liên vùng được đẩy nhanh giúp tăng khả năng kết nối và mở rộng không gian đô thị.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định sự tham gia mạnh của các tập đoàn bất động sản lớn đang dẫn dắt thị trường phía Đông: “Khu Đông gần như là vùng duy nhất còn quỹ đất đủ lớn để phát triển các đại đô thị. Đây là lý do khiến nhà đầu tư Hà Nội liên tục tăng sự quan tâm. Trong 5-10 năm tới, khu vực này sẽ vẫn là tâm điểm phát triển của toàn vùng”.

Ông Quốc Anh nhấn mạnh mô hình phát triển dọc sông Đồng Nai đang hình thành tương tự chuỗi đô thị ven sông Hồng, tạo vành đai đô thị - công nghiệp - dịch vụ hoàn chỉnh.

Dữ liệu thị trường cho thấy khả năng chi trả tại TP. Hồ Chí Minh đang giảm mạnh. Trong 9 tháng đầu năm 2025, căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm 9% giao dịch tại thành phố, nhưng chiếm hơn 60% ở các vùng phụ cận. Riêng Bình Dương (cũ) chiếm tới 90% lượng giao dịch căn hộ giá phải chăng của khu vực, chứng tỏ xu hướng dịch chuyển ngày càng rõ rệt.

Sự khác biệt về giá tiếp tục là yếu tố then chốt. Bà Dương Thùy Dung (CBRE Việt Nam) phân tích: “Giá căn hộ tại Bình Dương (cũ) chỉ bằng khoảng 50% so với TP. Hồ Chí Minh (cũ), còn nhà ở thấp tầng chỉ bằng 30%. Đây là khoảng chênh lệch ‘vàng’, khó thị trường nào trong khu vực có được”.

Bà Dung cho biết thêm, lợi thế của Bình Dương (cũ) không chỉ nằm ở mức giá, mà còn ở tốc độ phát triển hạ tầng, quy hoạch bài bản và sự sẵn sàng về nguồn cung, trong khi TP.Hồ Chí Minh (cũ) cần thêm thời gian để giải quyết pháp lý cho hàng loạt dự án, Bình Dương (cũ) đã có sẵn sản phẩm, từ bình dân đến trung cấp, đủ khả năng hấp thụ nhu cầu ngay lập tức.

Ông Troy Griffiths dự báo nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) tiếp tục khan hiếm trong ngắn hạn, trong khi giá sẽ còn tăng. Điều này buộc người mua chuyển hướng ra vùng ven, nơi giá vẫn dễ tiếp cận.

Sự dịch chuyển này cũng kéo theo thay đổi hành vi người dân. Savills ghi nhận tỷ lệ người Bình Dương (cũ) mua nhà ngay tại địa phương tăng từ 20-40%, cho thấy xu hướng “an cư tại chỗ” ngày càng rõ rệt. Thành phố mới Bình Dương thu hút nhóm chuyên gia và gia đình trẻ với các dự án 50-60 triệu đồng/m², trong khi Dĩ An, Thuận An tiếp tục dẫn đầu phân khúc bình dân.

Tuy nhiên, chuyên gia cảnh báo thị trường phía Nam vẫn là “sân chơi khó” cho nhà đầu tư thiếu kiến thức pháp lý. Khảo sát cho thấy gần một nửa nhà đầu tư Hà Nội quan tâm căn hộ TP. Hồ Chí Minh, nhưng mức độ hiểu biết về pháp lý chưa tương xứng.

Dòng tiền từ miền Bắc tiếp tục chảy mạnh vào miền Nam, phản ánh sức hút của thị trường. Nhưng mức độ quan tâm lớn không đồng nghĩa khả năng sinh lời cao nếu nhà đầu tư không nắm chắc đặc thù quy hoạch và pháp lý - những yếu tố được dự báo còn nhiều biến động trong thời gian tới.