Cân nhắc nhiều phương pháp định giá đất

“Giá thị trường” là điểm nghẽn lớn

Cùng với việc sửa đổi Luật Đất đai, thời gian qua, theo chỉ đạo của Chính phủ, Bộ TN&MT đang gấp rút xây dựng Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; đồng thời sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định về phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất cụ thể.

Việc sửa đổi những Nghị định và Thông tư kể trên khiến dư luận hết sức quan tâm. Bởi hiện nay, theo giới chuyên gia và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giá đất và định giá đất là những vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất và hầu như dự án nào cũng gặp phải các vướng mắc pháp lý liên quan đến những quy định này.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2022 và nửa đầu năm 2023, 50% các vướng mắc liên quan đến nguồn cung các dự án bất động sản là do chưa thống nhất được giá đất và định giá đất chưa phù hợp với thị trường.

“Đa số các dự án chậm tiến độ là do quy định về phương pháp định giá đất khó xác định đâu là “giá thị trường”, cộng với những khó khăn liên quan đến pháp luật về quy hoạch, đầu tư, nhà ở, đất đai... khiến nhiều dự án mất 1-2 năm để xác định tiền sử dụng đất” – báo cáo của Bộ Xây dựng nhận định.

Xác định “giá thị trường” vẫn là nút thắt lớn nhất trong hoạt động thẩm định giá đất đai hiện nay

Tương tự, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, hiện nay hơn 100 dự án trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đang gặp vướng mắc pháp lý. Trong đó, 60 - 70% có liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất.

“Một dự án bất động sản để hoàn thành thủ tục pháp lý thường mất 2 - 3 năm, cá biệt có những dự án 5 năm, thậm chí 10 năm vẫn chưa xong. Trong đó, khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất tốn nhiều thời gian nhất, chiếm khoảng một nửa”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chia sẻ.

Theo pháp luật hiện hành, hiện nay có 5 phương pháp định giá đất, bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh.

Tại dự thảo sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT đang được đưa ra lấy ý kiến, Bộ TN&MT đã lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, đồng thời loại trừ phương pháp thặng dư (vì cho rằng phương pháp này bao trùm cả phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập, bên cạnh đó phương pháp này lấy doanh thu ước tính trừ đi chi phí ước tính, có những điểm chưa chặt chẽ). Vì thế chỉ còn lại 3 phương pháp định giá đất là so sánh, thu thập và hệ số điều chỉnh.

Tuy nhiên, việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong các tuần vừa qua đã không nhận được sự đồng tình của hầu hết các chuyên gia, doanh nghiệp. Vì vậy, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã có văn bản yêu cầu Bộ TN&MT giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất. Việc giữ lại phương pháp này nhằm loại bỏ các khoảng trống pháp lý dẫn tới ách tắc hoạt động định giá đất, gây chậm tiến độ các dự án và ảnh hưởng môi trường đầu tư, kinh doanh.

Linh hoạt cách định giá với từng dự án

Về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, việc thay đổi phương pháp định giá mới có thể làm phức tạp thêm cho những dự án đang bị tắc.

Theo ông Hiệp, để áp dụng một số phương pháp định giá mới, phải có bản đồ giá đất toàn quốc và nhanh nhất cũng phải đến cuối năm 2025 mới có được. Vì thế, trong thời gian này, hoạt động định giá đất cần thực hiện linh hoạt, lựa chọn phương pháp nào tốt nhất, phù hợp nhất để thực hiện.

“Chẳng hạn, đối với các dự án tại các tuyến đường có giá đất chuẩn thì dùng phương pháp hệ số giá điều chỉnh, nhưng đối với các dự án quy mô trên 200 tỷ đồng, có thể sử dụng phương pháp thặng dư”, ông Hiệp nêu ví dụ.

Ở góc độ pháp lý, các chuyên gia tại hãng Kiểm toán AASC cho rằng, mặc dù các văn bản pháp lý liên quan đến định giá đất đai hiện đã có các quy định khá cụ thể, nhưng vẫn còn sự chồng chéo trong quản lý về lĩnh vực giá theo Luật giá và Luật Đất đai.

Ngoài ra, cũng theo AASC, để hài hòa trong các phương pháp định giá đất, đồng thời tính đúng giá đất trong quá trình định giá thì các quy định pháp lý liên quan cần gắn với mục đích thẩm định giá để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Chẳng hạn, phương pháp so sánh, định giá đất căn cứ vào giá bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường, thường được sử dụng nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định… Tuy nhiên, căn cứ này chỉ phù hợp với việc đền bù đất ở lâu dài cho cá nhân, hộ gia đình tại các dự án đã đầu tư cơ sở hạ tầng, được chia thửa (vì có nhiều thông tin thị trường tại thời điểm định giá đất, cũng như dữ liệu đã giao dịch về đất đai của cơ quan quản lý). Còn đối với các mục đích sử dụng đất không phải là đất ở như nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, đất phi nông nghiệp thì không phù hợp vì thông tin hạn chế, không xác định được giá phổ biến trên thị trường.