Cẩn trọng khi đầu tư nhà đất

	Tăng trưởng nóng dễ nếm “trái đắng”
	Đô thị hóa – yếu tố kích cầu bất động sản
	Nhà đất khu dân cư vẫn đắt hàng

Jones Lang LaSalle (JLL) - tập đoàn quản lý đầu tư và cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp trong lĩnh vực đầu tư BĐS vừa có một báo cáo gây “sốc” cho giới đầu cơ quốc tế. Theo tập đoàn này, trong quý II vừa qua lượng mua bán BĐS trên phạm vi toàn cầu giảm 12%, tổng giá trị giao dịch “rớt” 13% so với 6 tháng đầu năm 2015. Đáng quan ngại hơn, JLL cảnh báo chu kỳ đi xuống nói trên chưa có dấu hiệu dừng lại.

Thị trường liên tục đón nhận những dự án mới được mở bán

Tăng trưởng kinh tế ảm đạm ở hầu hết các nền kinh tế lớn trên thế giới, cú “sốc” của nhiều thị trường tài sản và tài chính sau vụ việc Brexit, hay việc Fed vẫn “lình xình” chuyện điều chỉnh lãi suất... đang bao trùm không khí ảm đạm tại nhiều ngành, lĩnh vực kinh tế trên thế giới.

Riêng với BĐS, người ta cho rằng với tính thanh khoản thấp trong tình hình kinh tế hiện nay, nên khi cầu giảm thì nắm giữ BĐS trở nên rủi ro hơn. Nhưng trường hợp của Việt Nam có vẻ như lại không hoàn toàn như vậy.

Trong 6 tháng đầu năm nay, hơn 1.300 DN BĐS được thành lập mới tại Việt Nam, tăng tới gần 111% so với cùng kỳ năm trước. Riêng thu hút đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực này đã có hơn 600 triệu USD vốn cam kết.

Báo cáo của CBRE Việt Nam thì cho biết, lượng tồn kho BĐS đã giảm tới 26% trong 6 tháng đầu năm nay... Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là với triển vọng kinh tế năm nay có nhiều khả năng không đạt mục tiêu, lạm phát vẫn ở mức thấp và tăng trưởng tín dụng đến thời điểm này không quá cao... thì BĐS còn hấp dẫn dòng tiền?

Tổng giám đốc một DN địa ốc tại phía Bắc vừa kết thúc chuỗi ngày khảo sát thị trường BĐS Đà Nẵng cho biết, một dự án mà DN này từng phải “bán tống bán tháo” cách đây 5-6 năm thì giờ đây có giá cao gấp 2 lần, và đó là giá bán cho nhà đầu tư thứ cấp, còn đến tay người mua thì còn phải cao hơn nữa.

Chuẩn bị một khoản tiền lớn để vào đầu tư, nhưng cuối cùng vị tổng giám đốc nọ đã tự động “rút êm” vì cho rằng, giá lên như vậy cho thấy thị trường có thể đang “tích tụ rủi ro”.

Nhưng lo lắng ấy có lẽ không chỉ có ở vị lãnh đạo DN đi khảo sát thị trường nhà đất Đà Nẵng nói trên. Theo CBRE Việt Nam, tiêu thụ BĐS trong quý II/2016 tăng 16% tại TP. Hồ Chí Minh, khoảng 10% ở Hà Nội; trong khi giá bán tại hai thị trường BĐS lớn nhất cả nước nói trên tương ứng lại giảm 0,3% và chỉ tăng 2,4%. Nhiều cảnh báo phát đi, thị trường dường như đang chứng kiến hoạt động đầu cơ “leo thang”.

Số liệu của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, nếu như trong nửa đầu năm 2015, có tới 65% số giao dịch nhà đất đến từ đối tượng khách mua để ở, chỉ có 21% đầu cơ giá lên và 15% đầu tư cho thuê lại thì sang nửa đầu năm nay, các con số tương ứng là 33%, 37% và 30%.

Trong khi đó, số liệu căn hộ chào bán trong quý II vừa qua lại giảm tới 9% so với cùng kỳ tại TP. Hồ Chí Minh và 23% tại Hà Nội. Nó cho thấy, giá BĐS đang chịu tác động từ cầu đầu cơ nhiều hơn là cầu mua nhà để ở.

Cung sụt giảm có lẽ là biểu hiện điều chỉnh chủ động từ phía các nhà đầu tư. Tuy nhiên, tình thế hiện nay thì nguồn cung vẫn còn khá dồi dào. Đáng chú ý là phân khúc nhà ở trung và cao cấp chào bán thời gian qua bắt đầu chiếm tỷ lệ đáng kể hơn. Nhưng cũng bởi vậy mà tiền và hàng dường như đang mất cân đối trên thị trường BĐS, cả ở khía cạnh bán - mua và cơ cấu hàng hóa.

Cùng lúc đó, chính sách đối với tín dụng BĐS thời gian gần đây đã được NHNN điều chỉnh. Gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng coi như đã hoàn thành sứ mệnh của mình là tạo cú huých quan trọng cho thị trường. Nhưng việc có một chính sách dài hơi hơn, từ những nguồn vốn trung dài hạn phù hợp với nhu cầu đầu tư BĐS hơn lại chưa thấy xuất hiện.

Bên cạnh đó, việc giảm tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay dài hạn và nâng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS cũng đã được “lập trình” sẽ áp dụng từng bước... Các điều chỉnh đó chắc chắn sẽ tác động mạnh đến hoạt động đầu cơ BĐS trên thị trường.

Tình hình thị trường dường như đang thay đổi khá nhanh. Chỉ từ đầu năm đến nay, các quảng cáo tin nhắn, thư mời tham gia mở bán với ưu đãi tiền, hiện vật, chiết khấu... xuất hiện dày đặc. Các dự án còn tồn một số lượng căn hộ thấp thì bắt đầu giảm giá bán, miễn phí dịch vụ... Bản thân các đại lý BĐS cũng tích cực giảm phần lợi nhuận của mình cho nhanh “trôi hàng”...

Báo cáo quý II/2016 của một số công ty nghiên cứu thị trường BĐS cho biết đã ghi nhận được tình trạng bán cắt lỗ của các nhà đầu tư thứ cấp ở một số dự án chung cư trung và cao cấp. Đồng thời dự báo với nguồn cung căn hộ quá dồi dào, thị trường 6 tháng cuối năm 2016 khó có thể bật lên như kỳ vọng. Chính vì vậy, lời khuyên cho các nhà đầu tư lúc này là, nếu có ý định đầu cơ chờ giá lên thì cần phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn nữa.