Cho căn hộ 25m2 một cơ hội

Thông tư 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư sẽ chính thức có hiệu lực từ hôm nay (5/7/2021) cho phép doanh nghiệp xây dựng căn hộ diện tích tối thiểu 25m2. Cụ thể theo quy định mới, các căn hộ chung cư phải có một phòng ở và một khu vệ sinh và phải có diện tích sử dụng tối thiếu không nhỏ hơn 25m2; đối với những dự án nhà ở thương mại, tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45m2 không quá 25% tổng dự án.

Căn hộ 25 m2 chỉ nên dành cho 1-2 người

Tuy nhiên quy định này đang khiến các chuyên gia quy hoạch lo ngại doanh nghiệp sẽ dồn hết vào trung tâm các đô thị lớn xây dựng nhà chung cư diện tích nhỏ. Đặc biệt, các thành phố Hà Nội, TP.HCM, nhu cầu nhà ở của người dân đang vượt xa nguồn cung, trong khi quỹ đất ở đô thị trung tâm càng ngày càng hạn hẹp và giá trị đất rất cao sẽ đẩy giá nhà tăng lên. Rõ ràng trong bối cảnh đó, các nhà phát triển bất động sản có xu hướng xây những căn hộ chung cư có diện tích nhỏ bởi những căn hộ này có giá phù hợp với túi tiền của nhiều người dân nên sẽ dễ bán hơn.

Tuy nhiên nếu tính đơn giá trên mét vuông thì những căn hộ này cũng không hề rẻ như người ta nghĩ. Ông Đoàn Chí Thanh - Tổng giám đốc Công ty Hoàng Anh Sài Gòn nêu lên một thực tế ở Bình Dương là đơn giá xây dựng căn hộ nhỏ cũng đã lên đến 45 triệu đồng/m2, trong khi các dự án thương mại trong vùng giá vào khoảng 30-40 triệu đồng/m2. Còn theo giới chuyên môn, một căn hộ 25m2 ở khu vực trung tâm các đô thị lớn hiện nay xây dựng xong tính tất cả các chi phí sẽ không có giá dưới 1,25 tỷ đồng, tính ra đơn giá cũng lên đến 50 triệu đồng/m2, một mức giá không hề rẻ so với các căn hộ có diện tích lớn.

Điều đáng lo hơn cả là các căn hộ có diện tích nhỏ sẽ tạo sức ép lớn đến hạ tầng đô thị. Ông Ngô Viết Nam Sơn - một kiến trúc sư cho biết, ở Trung Quốc cũng có căn hộ nhỏ 21m2, trong khi Philippines có căn hộ 25m2, Anh quốc có căn hộ 27m2... Tuy nhiên chức năng những căn hộ nhỏ này được các nước quy định chỉ phục vụ một người. Tuy nhiên, ở Việt Nam căn hộ này có thể được sử dụng cho nhiều người.

Theo các nhà quản lý ngành xây dựng, xu hướng nhà ở của người trẻ ở Hà Nội và TP.HCM hiện nay không phải là vĩnh viễn. Thông thường một cặp vợ chồng trẻ mới kết hôn có xu hướng mua một căn hộ hoặc nhà phố nhỏ vừa với khả năng tài chính của mình. Theo thời gian do năng lực tài chính được tích lũy thêm, cộng với nhu cầu sử dụng cũng tăng hơn khi các cặp vợ chồng này có thêm con nhỏ… nên họ thường có xu hướng đổi nhà có diện tích lớn hơn. Đặc biệt, với các dự án căn hộ thương mại của những chủ đầu tư có uy tín thường được các ngân hàng hỗ trợ, sẵn sàng cấp tín dụng hỗ trợ người mua nên càng tạo động lực cho các gia đình trẻ ở đô thị đổi nhà có diện tích lớn hơn.

Theo một chuyên gia pháp lý, hiện nay trong luật cư trú, diện tích mét vuông trên đầu người của các đô thị lớn ở Việt Nam hiện nay 8m2, một số khu vực đô thị lớn có quy định riêng mỗi người 15m2. Theo đó, diện tích xây dựng căn hộ nhỏ theo quy chuẩn mới của Bộ Xây dựng đưa ra tối thiểu là 25m2 chỉ nên nhìn nhận như một tham chiếu. Trong quá trình phát triển nhà ở mỗi địa phương cần căn cứ vào quy định diện tích căn hộ tối thiểu của Bộ Xây dựng, để có những quy hoạch dự án nhà ở chung cư có diện tích nhỏ phù hợp với khu dân cư hiện hữu tại đô thị trung tâm hay các vùng phụ cận để cấp phép tối đa/tối thiểu tỷ lệ căn hộ nhỏ trên một dự án nhà ở có thiết kế cao tầng.

Song, một thiết chế rất quan trọng là Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố phải là cơ quan thông qua những dự án phát triển nhà chung cư có căn hộ diện tích nhỏ dựa trên tổng thể và chi tiết quy hoạch kiến trúc đô thị địa phương. Từ đó sẽ tạo cơ hội cho doanh nghiệp phát triển căn hộ diện tích nhỏ ở những khu đất có giá hợp lý mới tạo ra giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người mua. Đồng thời là cơ sở giãn dân ở những khu vực trung tâm và trong dài hạn còn là công cụ cho các chính quyền địa phương có tham vọng hoạch định chính sách phát triển đô thị hiện đại thay thế những khu dân cư tự phát, ổ chuột. Theo đó, phát triển nhà ở trong đời sống xã hội sẽ trở thành động lực cạnh tranh chính sách của các chính quyền địa phương.