Cho vay lĩnh vực bất động sản tăng nhưng không dàn trải

Dòng vốn phân bổ có chọn lọc

Theo số liệu thống kê mới nhất, đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2.519.378 tỷ đồng, tăng 284.073 tỷ đồng, tương đương 12,71% so với cuối quý I/2026. Đây là mức tăng đáng chú ý, song diễn biến này không đồng nghĩa toàn bộ thị trường bất động sản đang tiếp cận nguồn vốn với điều kiện như nhau. Dòng tín dụng ngày càng phân hóa theo chất lượng doanh nghiệp, tính pháp lý, khả năng triển khai của dự án và nhu cầu thực của thị trường.

Thực tế, ngay từ đầu năm 2026, NHNN đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản so với cuối năm 2025 không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức tín dụng.

Dòng tín dụng vào bất động sản tiếp tục tăng, song không còn phân bổ dàn trải - Ảnh: ST

Song song với kiểm soát tăng trưởng chung, NHNN cũng từng bước mở thêm dư địa đối với một số phân khúc được xác định có vai trò đối với sản xuất, an sinh và tăng trưởng kinh tế. Cụ thể, theo Công văn số 4551/NHNN-CSTT ngày 29/5/2026, trong năm 2026, các tổ chức tín dụng thuộc diện áp dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tốc độ tăng trưởng lĩnh vực này.

Mới nhất, NHNN có công văn số 8509/NHNN-CSTT nêu rõ từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng lĩnh vực này.

Ông Đinh Đức Quang, Giám đốc Khối Kinh doanh tiền tệ UOB Việt Nam đánh giá việc này không đồng nghĩa với nới room tín dụng tổng thể hay thả lỏng cho vay đầu cơ bất động sản. Bản chất của việc điều chỉnh, theo ông Quang, là phân loại lại một số khoản vay trong giới hạn tín dụng bất động sản, tách hoạt động phục vụ trực tiếp cho du lịch khỏi nhóm bất động sản thông thường. Việc bóc tách các khoản vay có thể khiến công tác giám sát phức tạp hơn, nhưng theo chuyên gia, đây là hướng cần thiết để hỗ trợ vốn cho hạ tầng và dịch vụ du lịch.

Ngoài ra, NHNN cho biết đã thống nhất báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc áp dụng cơ chế tái cấp vốn quy mô 50.000 tỷ đồng cho các ngân hàng thương mại để hỗ trợ phát triển nhà ở cho thuê theo chương trình do Bộ Xây dựng đề xuất. Nếu được triển khai, nguồn lực này có thể bổ sung thêm vốn trung, dài hạn cho một phân khúc đang thiếu nguồn cung tại các đô thị lớn, trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà của người lao động, người trẻ và nhóm thu nhập trung bình còn rất lớn.

Theo ông Đỗ Thanh Tùng, Phó Trưởng phòng Phân tích Ngành và Doanh nghiệp, Trung tâm Phân tích Công ty cổ phần Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), việc tách riêng một số phân khúc khỏi hạn mức kiểm soát chung cho thấy nhà điều hành đang chủ động hướng dòng vốn vào những lĩnh vực có khả năng tạo giá trị gia tăng thực chất cho nền kinh tế. “NHNN vẫn yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản nói chung và tỷ trọng dư nợ bất động sản trên tổng dư nợ”, ông Tùng nêu rõ.

Các chuyên gia cho rằng, những điều chỉnh trên cho thấy bài toán tín dụng bất động sản đang dần chuyển từ câu chuyện “siết hay mở” sang câu chuyện vốn được phân bổ vào đâu và sử dụng cho mục đích gì. Dự án có pháp lý rõ ràng, có khả năng hoàn thành, đưa sản phẩm ra thị trường và đáp ứng nhu cầu thực sẽ có lợi thế hơn trong tiếp cận vốn, trong khi những dự án kéo dài, phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc thiên về đầu cơ tiếp tục chịu sự sàng lọc.

Ngân hàng hướng mạnh hơn tới người mua nhà ở thực

Sự thay đổi cũng ngày càng rõ trong chiến lược tín dụng của từng ngân hàng thương mại. Tại Techcombank, bà Bùi Thị Thu Thủy, Giám đốc Cao cấp Quản trị Tài chính Doanh nghiệp, Khối Tài chính Kế hoạch Techcombank cho biết, đến cuối quý II/2026, tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng danh mục tín dụng của ngân hàng tăng nhẹ lên khoảng 32%. Tuy nhiên, bà Thủy khẳng định: “Chiến lược của chúng tôi vẫn là đưa tỷ trọng cho vay bất động sản về khoảng 30% vào cuối năm nay".

Trong nửa đầu năm, tăng trưởng tín dụng của Techcombank đạt 14,3%, bao gồm các khoản giải ngân cho dự án hạ tầng và nhà ở xã hội. Dữ liệu công bố cũng cho thấy bất động sản chiếm khoảng 56% dư nợ khách hàng doanh nghiệp, trong khi cho vay mua nhà chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục khách hàng cá nhân. Dù duy trì tỷ trọng đáng kể đối với bất động sản, cách tiếp cận của ngân hàng vẫn là lựa chọn dự án và kiểm soát cơ cấu danh mục thay vì mở rộng đồng loạt.

Ở phân khúc khách hàng cá nhân, nhiều ngân hàng gần đây cũng thiết kế các sản phẩm ngày càng rõ hơn theo hướng hỗ trợ nhu cầu an cư. Vietcombank đang triển khai chương trình “Nhà Mới An Cư” quy mô 20.000 tỷ đồng đối với khách hàng mua nhà tại các dự án bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận. Chương trình giảm tới 1%/năm so với lãi suất cho vay bất động sản thông thường dành cho khách hàng cá nhân tại Vietcombank, thời hạn vay tối đa 35 năm và mức cho vay có thể lên tới 100% giá trị căn nhà. Đáng chú ý, chương trình chỉ tài trợ những căn nhà tại dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, qua đó đặt yếu tố pháp lý rõ ràng ngay từ điều kiện đầu vào.

BIDV cũng triển khai gói tín dụng “Ngôi nhà đầu tiên” quy mô 30.000 tỷ đồng, hướng tới khách hàng có nhu cầu mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà để ở. Người vay có thể lựa chọn mức lãi suất cố định 9,5%/năm trong 12 tháng, 10%/năm trong 18 tháng hoặc 10,5%/năm trong 24 tháng. Thời hạn vay có thể kéo dài tới 30 năm.

Một điểm đáng chú ý là chương trình được thiết kế theo hướng gắn với nhu cầu sử dụng thực tế của người vay. Theo thông tin về chương trình, khách hàng phải trực tiếp đứng tên hoặc đồng sở hữu, đồng sử dụng căn nhà hình thành từ vốn vay và chương trình không áp dụng với các khoản vay phục vụ kinh doanh, đầu tư hoặc mua đi bán lại bất động sản.

Trong khi đó, VIB kéo dài thời gian cố định lãi suất lên tới 5 năm đối với một số khoản vay mua bất động sản, bù đắp tiền mua bất động sản, tái tài trợ cũng như xây dựng, sửa chữa nhà. TPBank cũng thực hiện chính sách giảm biên độ lãi suất tối đa 1,2% tùy sản phẩm và điều kiện áp dụng.

Theo các chuyên gia, việc các ngân hàng đồng loạt đưa ra thời hạn vay dài hơn, kéo dài thời gian cố định lãi suất hoặc thiết kế sản phẩm gắn chặt hơn với pháp lý tài sản và mục đích sử dụng cho thấy tín dụng nhà ở đang được định vị ngày càng rõ với nhóm khách hàng có nhu cầu an cư thực sự. Thay vì cạnh tranh đơn thuần bằng mức lãi suất ưu đãi ngắn hạn, các ngân hàng có xu hướng chú trọng hơn tới khả năng trả nợ dài hạn, tính pháp lý của tài sản và mức độ bền vững của dòng tiền khách hàng.

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường năm 2026 đang chuyển mạnh sang giai đoạn đề cao giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế, thay cho kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Dòng tiền vì thế cũng trở nên thận trọng và chọn lọc hơn, tập trung vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý minh bạch và khả năng tạo giá trị bền vững.

Với xu hướng này, vấn đề của tín dụng bất động sản không còn đơn thuần là vốn nhiều hay ít, mà quan trọng hơn là vốn có đến đúng địa chỉ hay không. Một dòng tín dụng được phân bổ đúng vào nhà ở phục vụ nhu cầu thực, các dự án đủ pháp lý và có khả năng hình thành nguồn cung sẽ vừa hỗ trợ thị trường phục hồi, vừa giúp hạn chế rủi ro tích tụ đối với hệ thống ngân hàng trong dài hạn.