Chu kỳ mới của bất động sản toàn cầu: Lãi suất hạ nhiệt, dòng vốn quay lại?

Tổng giá trị giao dịch đầu tư bất động sản toàn cầu năm 2026 có thể vượt mốc 1.000 tỷ USD

Chu kỳ đầu tư bất động sản toàn cầu tái khởi động

Theo ông Paul Tostevin - Giám đốc Savills World Research, triển vọng kinh tế vĩ mô tiếp tục là yếu tố chi phối mạnh nhất thị trường bất động sản toàn cầu trong năm tới. Sau giai đoạn biến động kéo dài, xu hướng lãi suất dần hạ nhiệt về mức trung tính đang tạo lực đỡ cho cả hoạt động đầu tư lẫn nhu cầu thuê, qua đó cải thiện đáng kể tâm lý thị trường.

Tuy nhiên, ông Tostevin lưu ý rằng mặt bằng lãi suất mới vẫn cao hơn đáng kể so với thời kỳ trước năm 2020. Điều này đồng nghĩa chi phí vốn tiếp tục duy trì ở mức cao, gây áp lực lên việc triển khai các dự án mới. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư buộc phải thận trọng hơn trong việc lựa chọn phân khúc, cơ cấu tài chính và chiến lược đầu tư dài hạn.

Ở chiều ngược lại, khi thị trường dần thích nghi với môi trường lãi suất mới, dòng vốn đầu tư đang quay trở lại rõ nét hơn, song hành với sự phục hồi của nhu cầu từ phía doanh nghiệp thuê. Trên cơ sở này, Savills dự báo tổng giá trị giao dịch đầu tư bất động sản toàn cầu năm 2026 có thể vượt mốc 1.000 tỷ USD, mức cao nhất kể từ năm 2022, cho thấy chu kỳ đầu tư đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ rệt.

Một yếu tố nổi bật khác được ông Paul Tostevin nhấn mạnh là vai trò ngày càng gia tăng của công nghệ, đặc biệt là trí tuệ nhân tạo (AI). Theo Savills, AI đã vươn lên vị trí thứ hai trong nhóm các yếu tố định hình thị trường bất động sản toàn cầu. AI không chỉ tác động đến cấu trúc lao động và chiến lược sử dụng văn phòng của doanh nghiệp, mà còn thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các trung tâm dữ liệu và hạ tầng số.

Trong lĩnh vực quản lý và vận hành bất động sản, AI đang tạo ra bước chuyển quan trọng thông qua các giải pháp vận hành thông minh, tự động hóa bảo trì và tối ưu chi phí. Những thay đổi này giúp nâng cao hiệu quả khai thác tài sản trong dài hạn, đồng thời gia tăng sức hấp dẫn của các dự án đáp ứng tiêu chuẩn công nghệ cao.

Bên cạnh công nghệ, yếu tố con người tiếp tục giữ vai trò trung tâm. Dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa nhanh đang tạo động lực tăng trưởng cho nhiều thị trường mới nổi như Ấn Độ, Saudi Arabia và Việt Nam, trong khi các trung tâm toàn cầu như Dubai và Abu Dhabi hưởng lợi từ dòng di cư và tích lũy tài sản. Những thay đổi trong hành vi tiêu dùng cũng đang định hình lại nhu cầu đối với bán lẻ trải nghiệm, văn phòng chất lượng cao và các sản phẩm nhà ở phù hợp với lối sống hiện đại.

Ở chiều ngược lại, áp lực từ các tiêu chuẩn môi trường và khung pháp lý liên quan đến phát thải ngày càng gia tăng. Các quy định mới về hiệu suất năng lượng và báo cáo khí hậu tại châu Âu, Australia và nhiều thị trường khác khiến chi phí tuân thủ tăng lên, đồng thời làm gia tăng sự phân hóa giữa các tài sản đạt chuẩn và không đạt chuẩn. Trong bối cảnh đó, dòng vốn có xu hướng ưu tiên các dự án bền vững, trong khi những tài sản không đáp ứng tiêu chí xanh đối mặt với rủi ro suy giảm giá trị.

Cùng với đó, các biến động địa chính trị, căng thẳng thương mại và chính sách bảo hộ tiếp tục tác động mạnh đến bất động sản công nghiệp và logistics. Xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng, chiến lược “China+1” và onshoring đang thúc đẩy nhu cầu kho vận tại nhiều thị trường mới, đặc biệt là khu vực Đông Nam Á.

Việt Nam trong chu kỳ mới: Công nghiệp và nhà ở dẫn dắt thị trường

Trong bức tranh chung của thị trường toàn cầu, năm 2025 đánh dấu bước ngoặt quan trọng của nền kinh tế Việt Nam khi tăng trưởng GDP vượt 8%, với khu vực công nghiệp và công nghệ cao giữ vai trò động lực chủ đạo. Kết quả này phản ánh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, khi Việt Nam từng bước hướng tới các ngành có giá trị gia tăng cao hơn.

Các lĩnh vực như điện tử, bán dẫn, năng lượng tái tạo và công nghiệp công nghệ cao đang thu hút dòng vốn FDI chất lượng, góp phần nâng cấp chuỗi giá trị sản xuất. Trên bình diện quốc tế, Việt Nam ngày càng được nhìn nhận là trung tâm sản xuất chiến lược tại ASEAN nhờ sự ổn định, khả năng thích ứng và mạng lưới hiệp định thương mại rộng khắp.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, sự dịch chuyển tích cực của dòng vốn đầu tư đang tạo nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản Việt Nam, vốn đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét từ cuối năm 2025. Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, trong đó bất động sản công nghiệp và nhà ở giữ vai trò dẫn dắt.

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, nhu cầu được kỳ vọng tập trung tại các trung tâm sản xuất trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai. Song song với đó là sự mở rộng của các mô hình nhà xưởng xây sẵn, kho vận hiện đại và khu logistics gắn với hệ thống cảng biển, sân bay và mạng lưới cao tốc liên vùng. Xu hướng này phản ánh yêu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư về hạ tầng đồng bộ, khả năng kết nối chuỗi cung ứng và tính linh hoạt trong triển khai sản xuất – logistics.

Ở phân khúc nhà ở, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục được đánh giá là động lực tăng trưởng bền vững. Trọng tâm sẽ nằm ở căn hộ trung cấp, nhà ở giá hợp lý và các khu đô thị vệ tinh phát triển dọc theo những hành lang hạ tầng mới, hưởng lợi trực tiếp từ quá trình đô thị hóa nhanh và sự gia tăng của lực lượng lao động tại các trung tâm công nghiệp.

Tuy nhiên, ông Matthew Powell cũng cảnh báo nguy cơ hình thành các “điểm nóng” cục bộ tại các đô thị lớn, nơi giá nhà có xu hướng tăng nhanh hơn thu nhập. Để bảo đảm sự phát triển ổn định, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách đất đai minh bạch, mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp, kiểm soát tín dụng và định hướng phát triển đô thị ra các khu vực vệ tinh.

Ở góc độ chính sách, việc triển khai các nghị quyết về phát triển kinh tế tư nhân, đặc biệt là Nghị quyết 68, đang mở ra cơ hội cho doanh nghiệp trong nước tham gia sâu hơn vào các dự án hạ tầng và khu công nghiệp quy mô lớn. Các cải cách về thủ tục hành chính, tiếp cận đất đai và đa dạng hóa nguồn vốn được kỳ vọng sẽ giải phóng nguồn lực tư nhân và củng cố niềm tin thị trường.

Để duy trì đà tăng trưởng bền vững trong năm 2026 và những năm tiếp theo, Việt Nam cần tiếp tục thu hút FDI chất lượng cao, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất xanh, thông qua khung chính sách rõ ràng, ưu đãi có chọn lọc, đầu tư vào năng lượng tái tạo, khu công nghiệp xanh và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực.