Bất động sản 2025: Căn hộ dẫn dắt thị trường, giá tiếp tục neo cao

Thị trường địa ốc 2025 phục hồi mạnh nhưng lệch pha phân khúc

Căn hộ dẫn dắt thị trường

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản năm 2025 ghi nhận sự phục hồi rõ nét, đặc biệt trong nửa cuối năm. Riêng quý IV/2025, có khoảng 42.000 sản phẩm mới được chào bán, tăng 24% so với quý trước, đồng thời là quý ghi nhận lượng mở bán cao nhất trong năm.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), năm 2025 thị trường ghi nhận khoảng 88 nghìn giao dịch nhà ở mới, tăng 78% so với năm 2024, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025.

Xét về cơ cấu nguồn cung, căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc chủ đạo, chiếm 62% tổng nguồn cung, tương đương hơn 80.000 sản phẩm, tăng 2,4 lần so với cùng kỳ năm 2024. Phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm 38%, tương ứng khoảng 47.000 sản phẩm, tăng 2,5 lần so với năm 2024.

Bà Miền cho biết, đáng chú ý, phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m²) chỉ xuất hiện trong năm 2023 với tỷ trọng dưới 10%, và gần như biến mất hoàn toàn trong hai năm 2024-2025. Trong khi đó, căn hộ trung cấp, từng giữ vai trò chủ đạo với 54% nguồn cung năm 2023, đã suy giảm mạnh. Đến năm 2025, tỷ trọng phân khúc này chỉ còn 33%, chủ yếu đến từ các dự án mở bán tại khu vực Bình Dương (cũ).

Ở chiều ngược lại, căn hộ cao cấp và hạng sang tăng mạnh. Năm 2024, căn hộ cao cấp ghi nhận mức tăng đột biến lên 49%, trước khi điều chỉnh về 29% trong năm 2025, tương đương mức năm 2023. Đặc biệt, phân khúc hạng sang tăng nhanh, từ dưới 10% năm 2023, lên 21% năm 2024 và đạt tới 36% trong năm 2025.

Về cơ cấu nguồn cung theo khu vực, thị trường năm 2025 ghi nhận sự điều chỉnh theo hướng cân bằng hơn. Miền Bắc vẫn dẫn đầu với 48%, miền Trung chiếm 15%, trong khi miền Nam vươn lên chiếm 37% tổng nguồn cung. Đáng chú ý, quý IV/2025 ghi nhận sự gia tăng đột biến nguồn cung tại miền Nam, phản ánh sự trở lại mạnh mẽ của khu vực này sau giai đoạn trầm lắng.

Xét theo doanh nghiệp cung ứng, các chủ đầu tư lớn tiếp tục chiếm ưu thế. Riêng quý IV/2025, nhóm doanh nghiệp lớn chiếm 39% nguồn cung, và tính chung cả năm 2025, tỷ lệ này lên tới 64%. Trong đó, Vingroup là doanh nghiệp đóng góp lớn nhất về nguồn cung trên thị trường.

Giá neo cao, giao dịch bứt tốc nhưng tâm lý dần thận trọng

Theo ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes, nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò nền tảng, trong khi nhu cầu đầu tư tăng mạnh trong phần lớn năm 2025 nhờ ba yếu tố chính: lãi suất duy trì ở mức phù hợp, nguồn cung được cải thiện rõ rệt, và chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư, bao gồm ưu đãi tài chính và giãn tiến độ thanh toán.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, kỳ vọng tăng trưởng kinh tế tích cực, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện đã củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Xu hướng đầu tư chủ đạo vẫn tập trung vào nhà ở phục vụ nhu cầu thực và tài chính an toàn, với kỳ vọng gia tăng giá trị trong trung và dài hạn.

Về thanh khoản, năm 2025 được ghi nhận là năm có số lượng giao dịch cao nhất trong 7 năm trở lại đây, với 88.000 giao dịch bất động sản nhà ở, tăng 78% so với năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 68%.

Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận hơn 29.000 giao dịch thành công, tăng 9% so với quý trước và 33% so với cùng kỳ năm 2024. Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ vào cuối năm, do nguồn cung tăng nhanh và tâm lý khách hàng chuyển sang trạng thái thận trọng, quan sát nhiều hơn.

Về cơ cấu giao dịch, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang dẫn đầu cả trong quý IV và cả năm 2025. Thống kê cho thấy, 75% giao dịch đến từ người mua căn nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư lướt sóng. Một điểm sáng là tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên gia tăng, nhờ các gói tín dụng ưu đãi và chính sách hỗ trợ từ ngân hàng và chủ đầu tư.

Về giá, bất động sản thấp tầng và đất nền ghi nhận giá chào bán mới tăng 5-10%, dao động từ 50-500 triệu đồng/m². Riêng đất nền tăng khoảng 20%, do nguồn cung ngày càng khan hiếm và yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn.

Trên thị trường căn hộ, giá trung bình tại Hà Nội đạt 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024; tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) đạt 111 triệu đồng/m², tăng 23%; và tại Đà Nẵng đạt 83 triệu đồng/m², tăng 14%. Chỉ số giá so với quý I/2019 cho thấy Hà Nội tăng 111%, TP. Hồ Chí Minh tăng 65% và Đà Nẵng tăng 68%.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, cuối năm 2025, đà tăng giá có xu hướng chậm lại, xuất hiện sự chênh lệch giữa kỳ vọng người mua và người bán. Trong khi người bán có xu hướng giữ giá hoặc điều chỉnh nhẹ, người mua trở nên thận trọng hơn, chờ đợi cơ hội rõ ràng hơn.

Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2025 cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ cả về nguồn cung, cầu và giao dịch, song cũng bộc lộ rõ bài toán lệch pha phân khúc và áp lực giá cao. Đây sẽ là thách thức lớn, đồng thời là động lực để thị trường bước vào giai đoạn phát triển chọn lọc và bền vững hơn trong những năm tới.