Cú hích hạ tầng mở đường cho chu kỳ mới của bất động sản công nghiệp

Bà Nguyễn Hoài An- Giám đốc cấp cao, CBRE chi nhanh Hà Nội phát biểu tại họp báo

Tín hiệu chững lại sau giai đoạn tăng tốc

Ngày 14/10, CBRE Việt Nam tổ chức họp báo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội. Phát biểu tại buổi họp báo, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đi qua một giai đoạn đầy biến động, chịu tác động mạnh từ những thay đổi trong kinh tế và thương mại quốc tế. Các yếu tố như biến động thuế quan, căng thẳng địa chính trị, hay sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đã khiến nhiều doanh nghiệp sản xuất tạm thời “chậm nhịp” trong việc mở rộng đầu tư.

Kể từ tháng 4 năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện dấu hiệu thận trọng. Nhiều nhà đầu tư và nhà sản xuất có xu hướng chờ đợi thêm tín hiệu rõ ràng hơn từ các đối tác thương mại trước khi ra quyết định thuê mới hoặc mở rộng nhà máy.

Theo thống kê sơ bộ, diện tích đất công nghiệp được hấp thụ trong năm 2025 giảm so với năm 2024, và đặc biệt là thấp hơn đáng kể so với mức đỉnh năm 2023. Diễn biến này phản ánh tâm lý dè dặt của doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường quốc tế còn nhiều biến động. Bên cạnh đó, nguồn cung đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê – nhất là tại khu vực miền Nam – vẫn ở trạng thái hạn chế, do quỹ đất phát triển mới đang dần thu hẹp và nhiều khu công nghiệp đã đạt tỷ lệ lấp đầy cao.

Dù vậy, theo bà Nguyễn Hoài An vẫn có nhiều tín hiệu tích cực từ nhóm doanh nghiệp sản xuất và phát triển hạ tầng công nghiệp. Không ít nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục mở rộng quy mô sản xuất tại Việt Nam, hoặc tìm kiếm cơ hội hợp tác với các chủ đầu tư trong nước. Điều này cho thấy, dù có sự điều chỉnh ngắn hạn, song triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn được đánh giá rất khả quan.

Nhà xưởng, kho xây sẵn trở thành “điểm sáng”

Bà Nguyễn Hoài An cho biết, trong khi đất công nghiệp có dấu hiệu chững lại, một “điểm sáng” đáng chú ý lại xuất hiện ở phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn. Sau 9 tháng đầu năm 2025, thị trường ghi nhận xu hướng đối nghịch: diện tích đất thuê mới giảm, nhưng nhu cầu với nhà xưởng xây sẵn và kho cho thuê lại tăng mạnh ở cả hai miền.

Các số liệu cho thấy, diện tích nhà xưởng xây sẵn được chào thuê và hấp thụ mới năm 2025 tăng so với cùng kỳ 2024 và 2023. Đặc biệt, giá thuê loại hình này vẫn duy trì đà tăng ổn định: tăng khoảng 2,4%/năm tại miền Bắc và hơn 5%/năm tại miền Nam.

Tỷ lệ lấp đầy tại các khu nhà xưởng xây sẵn cũng đang ở mức rất cao, trên 90% tại miền Bắc và trên 95% tại miền Nam. Đây là minh chứng cho sức hút của loại hình này, nhờ khả năng đáp ứng nhanh nhu cầu mở rộng hoặc khởi đầu sản xuất của doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư nhỏ và vừa, hoặc các tập đoàn quốc tế muốn thử nghiệm thị trường Việt Nam trước khi đầu tư quy mô lớn.

Phân khúc nhà kho xây sẵn cũng cho thấy diễn biến tương tự. Khu vực miền Nam ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, đưa mức lấp đầy trung bình tiệm cận 75%. Trong khi đó, miền Bắc – do có sự gia tăng nguồn cung đột biến trong quý III/2025, ghi nhận mức lấp đầy có điều chỉnh nhẹ, nhưng vẫn duy trì trên 75%.

Các dự án trọng điểm đang mở ra dư địa tăng trưởng mới cho công nghiệp

Đáng chú ý, giá thuê nhà kho xây sẵn tiếp tục tăng mạnh, với mức tăng 6,8%/năm tại miền Bắc và 8%/năm tại miền Nam. Nguyên nhân chủ yếu là do các sản phẩm mới được đưa ra thị trường có tiêu chuẩn kỹ thuật, hệ thống vận hành và dịch vụ hậu cần vượt trội hơn nhiều so với thế hệ nhà kho cũ. Sự đầu tư vào chất lượng hạ tầng này cho phép chủ đầu tư chào thuê với mức giá cao hơn mặt bằng chung mà vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy ấn tượng.

Hạ tầng và dòng vốn tiếp sức cho chu kỳ mới

Nhìn về trung và dài hạn, giới chuyên gia vẫn lạc quan về tiềm năng phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam. Dù bối cảnh giao thương quốc tế còn tiềm ẩn rủi ro, Việt Nam vẫn duy trì lợi thế cạnh tranh nhờ vị trí địa lý chiến lược, lực lượng lao động dồi dào, chi phí cạnh tranh và chính sách thu hút đầu tư nước ngoài ngày càng thông thoáng.

Theo bà Nguyễn Hoài An, nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước tiếp tục thể hiện sự quan tâm mạnh mẽ với thị trường Việt Nam. Gần đây, một tập đoàn phát triển hạ tầng công nghiệp đến từ Hà Lan đã khảo sát và tìm hiểu cơ hội đầu tư vào các khu công nghiệp phía Bắc, dấu hiệu cho thấy sức hút bền vững của Việt Nam trong chiến lược dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Tại miền Nam, thị trường dự kiến bước vào giai đoạn sôi động mới nhờ loạt dự án hạ tầng trọng điểm. Việc sáp nhập và mở rộng các địa phương, cùng các dự án kết nối lớn như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, vành đai 3, vành đai 4 TP.HCM, hay sân bay quốc tế Long Thành đang được kỳ vọng sẽ trở thành cú hích mạnh cho thị trường công nghiệp khu vực này. Bên cạnh đó, hạ tầng cảng biển cũng đang được đầu tư đồng bộ, tạo lợi thế lớn cho hoạt động logistics và xuất khẩu.

Giới phân tích nhận định, các yếu tố hạ tầng, chính sách ưu đãi đầu tư và làn sóng dịch chuyển chuỗi sản xuất vẫn sẽ là động lực then chốt cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn 2026–2030. Sự trỗi dậy của mô hình khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ và bất động sản công nghiệp xanh cũng được dự báo sẽ tạo thêm sức bật mới, hướng đến phát triển bền vững và nâng cao vị thế của Việt Nam trên bản đồ sản xuất khu vực.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau thời gian tăng trưởng nóng, nhưng xu hướng dài hạn vẫn hướng lên. Sự phát triển mạnh của nhà xưởng và kho xây sẵn cho thấy dòng vốn đầu tư đang chuyển dịch linh hoạt, thích ứng nhanh với biến động toàn cầu.

Trong khi ngắn hạn có thể xuất hiện những khoảng lặng, thì về dài hạn, Việt Nam vẫn được xem là “điểm đến công nghiệp chiến lược” của khu vực Đông Nam Á, nhờ lợi thế về vị trí, chi phí, nhân lực và chính sách phát triển hạ tầng ngày càng hoàn thiện.