Cơn sốt đất nền liệu đã hạ nhiệt?

	Đất nền hạ nhiệt, biệt thự liền kề tăng giá
	Giá đất nền miền Bắc vẫn ở ngưỡng cao
	Cơn sốt đất nền đã được kiểm soát

Anh Nguyễn Kiến Cường (TP.Thủ Đức) cho biết, đang cần tìm người để chuyển nhượng hơn 3.000 m2 đất tại xã Định Lạc, huyện Di Linh, tỉnh lâm Đồng với giá 650triệu đồng/1.000 m2. Tuy nhiên, thông qua những trang mạng rao bán cũng như ký gửi tại nhiều sàn giao dịch bất động sản, môi giới quen biết nhưng cả nửa năm nay vẫn chưa có khách hàng hỏi mua. Trong khi đó, số nợ gốc vay ngân hàng lên đến hàng tỷ đồng để đầu tư nhà đất đã đến ngày đáo hạn nhưng vẫn chưa có nguồn để thanh toán, vì vậy anh Cường đang tìm cách xoay xở, thậm chí đã phải hạ giá bán vài lần.

Nhiều chủ đầu tư đất nền đang chịu lỗ nếu muốn bán nhanh

Tương tự, trường hợp của chị Quế Trân (Q, Tân Phú) một nhà đầu tư nhỏ lẻ trong đợt sốt đất vừa qua cũng gom góp tiền “ôm” vài nền đất tại huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai với giá 850 triệu đồng/nền. Tuy nhiên, vào thời điểm hiện tại chị muốn ra hàng vì đang cần tiền gấp, song khi liên hệ với những “cò” đất trước kia đã môi giới bán đất cho chị thì chỉ nhận được câu nói “thời điểm này ra hàng khó, nếu muốn bán nhanh thì phải chấp nhận chịu lỗ”. Không ít người đầu tư, mua đất chung với chị cũng mắc kẹt trong tình thế như vậy nên đành phải ôm đất chờ thời.

Quan sát thị trường, trong năm qua cùng với thông tin quy hoạch cầu đường, mở rộng quốc lộ, xây dựng dự án khu đô thị, khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng ở nhiều tỉnh thành đã kéo theo cơn sốt đất ảo ở một số nơi từ Nam ra Bắc, thậm chí ở một số tỉnh thành kết nối giao thông kém, hạ tầng chưa phát triển cũng được “thổi phồng” về tiềm năng sinh lời khi mua đất nền sang tay kiếm lời, khiến cho không ít nhà đầu tư tay ngang đã dồn tiền mua đất mà chưa tìm hiểu kỹ quy hoạch, cũng như tính pháp lý của dự án. Nhất là đối với những nhà đầu tư dùng nhiều đòn bẩy tài chính, vay vốn ngân hàng để mua bất động sản, sau khi cơn sốt qua đi, việc ra hàng thu hồi vốn đối với những mảnh đất nền, khu vườn, đất nông nghiệp ở những khu vực “vùng sâu, vùng xa” rất khó khăn.

Theo ước tính của Batdongsan.com.vn trong quý II/2022 đất nền tại cả miền Bắc và miền Nam đều có mức độ quan tâm giảm lần lượt là 16% và 12% so với cùng kỳ năm 2021, mặc dù nhìn chung mặt bằng giá rao bán vẫn tăng ở nhiều tỉnh so với trung bình giá năm trước. Tại nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm kiếm đất nền giảm sâu vài chục phần trăm nhưng mặt bằng giá rao bán đất ở nhiều quận, huyện vùng ven vẫn có xu hướng tăng, không hề giảm. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh vốn được ghi nhận là thị trường sôi động nhưng mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền vẫn giảm 11%. Tuy nhiên, giá rao bán đất nền trong quý II/2022 ở nhiều khu vực của thành phố đều tăng so với trung bình năm 2021, như quận 9 (cũ) tăng 11%, Củ Chi tăng 8%, Nhà Bè tăng 4%.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, mặc dù sự quan tâm đến BĐS, nhất là đối với phân khúc đất nền có dấu hiệu “giảm nhiệt” tại nhiều tỉnh thành trong quý II/2022 so với cùng kỳ năm 2021 nhưng điều này không có nghĩa giá bất động sản sẽ sụt giảm vì sức cầu yếu hay nói cách khác trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giá BĐS giảm. Nguyên nhân chính là do ngoài mục đích để ở cùng với nhu cầu luôn hiện hữu, thì mục đích đầu tư đất nền sẽ hướng tới dài hạn. Vì vậy, tâm lý đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh hoặc một vài yếu tố khác.

Báo cáo nghiên cứu của nhiều công ty bất động sản cho thấy, thị trường đất nền toàn quốc gần đây ghi nhận mức độ quan tâm ước tính giảm trung bình từ 10 - 15% so với năm trước, tùy từng khu vực. Yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng giá BĐS tăng hay không là do nhu cầu của thị trường. Trong khi 80% lượng giao dịch, tìm kiếm BĐS tập trung tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM do tốc độ đô thị hóa từ hai đô thị này cao và đông dân cư nên nhu cầu về nhà ở vẫn cao. Còn đối với giao dịch mua bán đất nền ở các tỉnh thành, nhất là những nơi xa trung tâm thành phố lớn, hạ tầng, kết nối giao thông kém chủ yếu mua nhằm mục đích đầu tư, đầu cơ chứ không phải xuất phát từ nhu cầu ở thực của người dân. Chính vì vậy, khi dòng tiền bị siết lại, tính thanh khoản giảm xuống, kéo theo không ít nhà đầu tư ôm hàng ở giai đoạn sau sẽ gặp khó khăn vì giá bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế.