Đầu tư mua căn hộ cho thuê cần cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung dự án mới tại thành phố hiện tại đang dần được cải thiện so với thời điểm đầu năm, với các sản phẩm đến từ một số dự án như Eaton Park tại TP. Thủ Đức, The Aurora Phú Mỹ Hưng (Quận 7), The Privia (Quận Bình Tân), Khải Hoàn Prime (huyện Nhà Bè)… Ngoài ra, còn có các dự án The Opus One và The Siamese Tower tại TP. Thủ Đức cũng đã có thông tin “rumor” (thông tin dự kiến, chưa chính thức) trên thị trường.

Dù nguồn cung căn hộ chưa nhiều song vẫn có cơ hội mới cho nhà đầu tư quan tâm mua căn hộ cho thuê bổ sung nguồn hàng, bên cạnh những dự án hiện hữu trên thị trường trước đó. Ngoài nhu cầu mua đi, bán lại để kiếm lời chênh lệch thì một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư lựa chọn phương án “ăn chắc, mặc bền”, mua căn hộ chung cư phục vụ mục đích cho thuê dài hạn.

Nhiều nhà đầu tư lựa chọn phương án mua chung cư cho thuê dài hạn

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP. Hồ Chí Minh nhận định, thông thường khi xác định đầu tư căn hộ để cho thuê, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những chung cư đã bàn giao và đã có sổ hồng để có thể vay ngân hàng. Trường hợp mua căn hộ mới thì có nhiều tính toán hơn, có thể là việc chuyển cọc để kiếm lời sẽ được ưu tiên hơn, sau đó mới tính đến việc khai thác cho thuê, chờ tăng giá.

“Đây là thời điểm phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê, bởi trong 3-5 năm tới, nguồn cung căn hộ nội thành TP. Hồ Chí Minh sẽ vẫn khan hiếm do quỹ đất phát triển dự án không còn nhiều. Vì thế, sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra để hưởng chênh lệch giá theo thời gian, trong khi có thêm dòng tiền từ cho thuê”, bà Hương phân tích.

Hiện tại, cơ hội tiếp cận nhà chung cư của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở hiện nay. Dù vậy, đối với nhà đầu tư, việc mua nhà để chờ tăng giá hay khai thác cho thuê thời điểm này cũng cần tính toán kỹ.

Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện tại chính sách bán hàng của các chủ đầu tư khá tốt, tuy nhiên người mua nhà vẫn cần phải lưu ý về uy tín của chủ đầu tư đó, bởi việc đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn là một chuyện, còn thực hiện được hay không lại là chuyện khác. Trên thực tế, không ít trường hợp vì nhiều lý do mà chủ đầu tư dự án “đứt gánh giữa đường”, không thể thực hiện hết cam kết với người mua nhà.

Vấn đề cần lưu ý tiếp theo là giá bán căn hộ. Trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước đó. Chính vì vậy, chủ đầu tư cũng sẽ triển khai nhiều ưu đãi và phương thức thanh toán cũng đa dạng hơn. Người mua cần so sánh, kiểm tra giá cả kỹ lưỡng để đưa ra quyết định nên mua sản phẩm của giai đoạn trước hay giai đoạn sau.

Mua sản phẩm giai đoạn trước sẽ có giá tốt hơn nhưng thời hạn thanh toán sẽ ngắn hơn, nên cần chuẩn bị trước nguồn tài chính. Còn ở giai đoạn sau, tuy có giá cao hơn nhưng tiến độ thanh toán sẽ dài hơn, nên áp lực tài chính sẽ giảm bớt

“Cuối cùng là việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua nhà, thông thường, các ngân hàng đưa ra gói vay với lãi suất ưu đãi trong khoảng thời gian cố định (2-3 năm), sau đó lãi suất sẽ được thả nổi. Vì vậy, nhà đầu tư phải cân nhắc rất kỹ tình trạng tài chính của mình, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn. Bởi nếu vay mà không trả được thì phải bán tháo, dẫn đến chịu lỗ, hoặc là sẽ phá vỡ cam kết với ngân hàng. Lúc này, khoản vay sẽ bị đưa vào danh sách tín dụng xấu, ảnh hưởng tới việc vay vốn sau này”, chuyên gia khuyến cáo.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ khi chọn hạn mức vay vì không có ngân hàng hay chủ đầu tư nào có thể đồng hành cùng với mình một cam kết dài tới 15-20 năm. Do đó, mức vay khoảng 50% giá trị sản phẩm là phù hợp, còn lớn hơn từ 70% trở lên là rủi ro cao.