Để mua bán bất động sản qua sàn thực sự minh bạch

Hiện, Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 điều đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và dự kiến sẽ được thông qua tại kỳ họp diễn ra tháng 10/2023.

Theo đánh giá chung của các chuyên gia, Dự thảo luật lần này đề cập đến những vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản chi tiết hơn so với Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Đặc biệt tại Dự thảo Luật (sửa đổi) nêu rõ, hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Điều này giúp gia tăng tính minh bạch, công khai thông tin giao dịch trên thị trường.

Cụ thể Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, khuyến khích tổ chức, cá nhân mua, bán, cho thuê nhà ở, các công trình xây dựng không thuộc quy định trên thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.

Giao dịch bất động sản qua sàn cũng như qua sở giao dịch hàng hóa là rất cần thiết

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, việc quy định giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn tại Dự thảo Luật là phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, trong đó lấy lợi ích chính đáng của người dân để làm trọng tâm xây dựng chính sách.

Nếu như trước đây sàn giao dịch chưa phát triển, quy trình giao dịch chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay, các sàn giao dịch và đội ngũ quản lý, nhân viên sàn giao dịch đã được chuẩn hóa, đủ điều kiện để triển khai giao dịch bất động sản qua sàn. Hơn nữa, việc mua bán tự phát dẫn đến nhiều bất cập, tranh chấp trong quá trình giao dịch bất động sản thời gian qua có tần suất tăng lên. Do đó, việc giao dịch bất động sản qua sàn cũng như giao dịch qua sở giao dịch hàng hóa là rất cần thiết. Kinh doanh bất động sản là kinh doanh có điều kiện với nhiều tiêu chí được đặt ra để bảo đảm an toàn, công khai, minh bạch, đúng pháp luật, bảo vệ lợi ích của các bên giao dịch.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, nếu không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn là gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của người mua nhà. Bởi, việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai chưa có cơ sở chắc chắn, tiềm ẩn rủi ro sẽ đẩy người mua nhà vào thế phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả… của nhà đất mà họ dự định mua, trong khi hầu hết người mua không có đủ kiến thức, khả năng và kinh nghiệm để làm việc này. Chỉ có những đơn vị chuyên nghiệp mới có đủ năng lực thẩm định, thẩm tra các sản phẩm bất động sàn hình thành trong tương lai. Như vậy, khi không có sự tham gia của sàn giao dịch, nhà đầu tư, khách hàng sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều dự án kiểu như Alibaba, dẫn đến nguy cơ nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện diễn ra.

Khả năng bảo vệ cũng như tính minh bạch càng được củng cố khi Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định cụ thể về điều kiện cũng như nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên không ít chuyên gia tỏ ra băn khoăn với quy định: “Xác nhận các giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn theo quy định của Luật này. Xác nhận này làm cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các luật khác có liên quan” (khoản 6 Điều 61).

Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản không thể áp đặt giá bán làm cơ sở tính thuế. Bởi không thể khẳng định giá bán thông qua sàn là giá mua bán thực tế của các bên vì các chủ thể hoàn toàn có thể khai giá giao dịch qua sàn thấp hơn giá thực tế hoặc cao hơn giá thực tế vì mục đích trốn thuế hoặc rửa tiền.

Thứ hai, cơ sở để các bên đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản đã được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Công chứng, trong đó giao dịch bất động sản cần phải bảo đảm các điều kiện để được coi là hợp pháp bao gồm tính xác thực, hợp pháp. Giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản chỉ bảo đảm rằng thông tin về giao dịch đó là minh bạch chứ chưa thể khẳng định tính xác thực, chưa chứng minh được tính hợp pháp của giao dịch đó.

“Điều 57 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn là hợp lý, nhưng sàn giao dịch bất động sản chỉ là nơi cung cấp, kê khai thông tin, còn an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản đòi hỏi chuyên môn pháp luật cao nên sàn không thể thay thế công chứng được. Thực hiện công chứng là giữ an toàn pháp lý đối với giao dịch bất động sản, vừa bảo vệ quyền và lợi ích của các bên, vừa tạo sự ổn định xã hội”, một luật sư nêu quan điểm.y