Định giá đất phù hợp với thị trường và phát triển kinh tế

Tại TP. Hồ Chí Minh, việc triển khai xây dựng bảng giá đất thống nhất đầu tiên trên toàn địa bàn tuân theo trình tự, thủ tục rút gọn, nhằm kịp ban hành và áp dụng cùng thời điểm với nhiều tỉnh thành trong cả nước, thay thế cho các bảng giá cũ của 3 địa phương trước khi sáp nhập (TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu), đang được các sở ngành tiến hành nhanh chóng, khẩn trương và sớm hoàn thiện.

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, việc cập nhật kịp thời giá đất sẽ giúp phản ánh sát giá thị trường, đồng thời đảm bảo minh bạch, công bằng trong quản lý, bồi thường và nghĩa vụ tài chính về đất đai, nhất là hướng đến điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tiễn, tạo động lực phát triển kinh tế địa phương và đất nước. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất; Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng…

Trước đó, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ban hành công văn yêu cầu các sở, ngành và 168 phường, xã, đặc khu chuẩn bị cơ sở dữ liệu giá đất để phục vụ quá trình xây dựng bảng giá mới. Các đơn vị được giao thu thập, rà soát và đối chiếu dữ liệu giá đất thực tế, bao gồm các giao dịch thành công, giá chuyển nhượng, đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án tái định cư và khu vực giáp ranh giữa các địa bàn.

Bảng giá đất được ban hành hàng năm, áp dụng từ năm 2026

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động tới người dân, doanh nghiệp, thị trường bất động sản tại các địa phương. Trong đó, người dân đang thực hiện thủ tục đất đai như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ chịu tác động lớn nhất, do các nghĩa vụ tài chính được tính trực tiếp theo bảng giá mới. Ngoài ra, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ và mua nhà ở thực có thể tăng, ảnh hưởng đến nhóm người có thu nhập trung bình và thấp.

“Đối với doanh nghiệp, khi giá đất tăng, chi phí bồi thường và tiền sử dụng đất sẽ tăng theo, dẫn đến tổng mức đầu tư dự án tăng mạnh. Điều này khiến chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh giá bán lên cao hơn, đồng thời phát triển sản phẩm cao cấp để duy trì biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm. Trong khi đó, nguồn thu ngân sách địa phương có thể tăng thông qua thuế, phí và tiền sử dụng đất, nhưng sức hấp dẫn đầu tư lại giảm do chi phí đầu tư tăng cao”, ông Châu phân tích.

Thực tế, khi giá đất tăng quá cao sẽ kéo chi phí đầu tư, sản xuất lên, ảnh hưởng tiến độ dự án và sức cạnh tranh của nền kinh tế. Hệ quả dây chuyền có thể khiến thị trường bất động sản chững lại, tác động tiêu cực tới các ngành như xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng, từ đó ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng GDP và ổn định kinh tế vĩ mô. Một hệ quả khác là giá đất tăng sẽ đẩy giá nhà ở lên cao, làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân. Trong khi Chính phủ và các địa phương đang nỗ lực tìm giải pháp hạ giá bất động sản, giảm chi phí đầu vào, thì việc tăng giá đất sẽ đi ngược lại mục tiêu này, đặc biệt ảnh hưởng tới phân khúc nhà ở thương mại và khả năng triển khai dự án mới.