Doanh nghiệp bất động sản: Lợi nhuận phục hồi hay bước chuyển của mô hình tăng trưởng?

Lợi nhuận tăng mạnh trong quý cuối năm: Sự trở lại của nhịp ghi nhận

Theo dự báo, bất động sản dân cư là một trong những nhóm ngành ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận nổi bật trong quý IV/2025, với mức tăng vượt trội so với mặt bằng chung của thị trường. Kết quả này trước hết phản ánh sự sôi động trở lại của hoạt động mở bán và bàn giao tại nhiều doanh nghiệp, khi hàng loạt dự án và phân khu tiếp tục được đưa ra thị trường trong quý cuối năm.

Khác với những năm trước, khi lợi nhuận thường tập trung mạnh vào quý IV do hoạt động bàn giao dồn vào cuối năm, năm 2025 ghi nhận sự thay đổi rõ nét trong nhịp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận. Nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu bàn giao sản phẩm từ đầu năm hoặc từ quý III, khiến lợi nhuận được phân bổ đều hơn qua các quý. Tuy nhiên, quý IV vẫn đóng vai trò quan trọng khi là thời điểm hoàn tất ghi nhận đối với các dự án có doanh số bán hàng lớn trong các quý trước đó.

Việc lợi nhuận tăng mạnh trong quý cuối năm vì vậy không chỉ mang ý nghĩa “bật lại” sau giai đoạn khó khăn, mà còn phản ánh sự khơi thông dần của chuỗi hoạt động từ mở bán, thi công đến bàn giao. Trong bối cảnh thị trường đã trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài, sự trở lại của nhịp ghi nhận này là dấu hiệu cho thấy hoạt động kinh doanh cốt lõi của các doanh nghiệp bất động sản dân cư đang từng bước được phục hồi.

Tuy nhiên, mức độ phục hồi giữa các doanh nghiệp không đồng đều. Bức tranh lợi nhuận quý IV/2025 cho thấy sự phân hóa rõ rệt, phụ thuộc vào tiến độ triển khai dự án, khả năng hoàn thiện pháp lý và chiến lược bán hàng của từng doanh nghiệp. Điều này khiến tăng trưởng lợi nhuận, dù nhìn chung là tích cực, nhưng không mang tính đại trà như các chu kỳ tăng trưởng nóng trước đây.

Lợi nhuận cốt lõi và lợi nhuận bất thường: Ranh giới ngày càng rõ

Một đặc điểm đáng chú ý trong bức tranh lợi nhuận bất động sản dân cư quý IV/2025 là sự đan xen giữa lợi nhuận đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi và các khoản lợi nhuận mang tính bất thường. Bên cạnh nguồn thu từ bàn giao sản phẩm tại các dự án nhà ở, một số doanh nghiệp dự kiến ghi nhận thêm lợi nhuận từ các thương vụ chuyển nhượng vốn góp, qua đó tạo ra mức tăng trưởng lợi nhuận đột biến trong kỳ.

Sự xuất hiện của các khoản lợi nhuận bất thường góp phần cải thiện đáng kể kết quả kinh doanh trong ngắn hạn, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu phân biệt rõ hơn về chất lượng lợi nhuận. Trong bối cảnh thị trường đang trong quá trình phục hồi, việc ghi nhận lợi nhuận từ chuyển nhượng vốn có thể được xem là một giải pháp linh hoạt để cải thiện dòng tiền và cân đối tài chính, song không phản ánh đầy đủ sức khỏe dài hạn của hoạt động phát triển dự án.

Ở chiều ngược lại, lợi nhuận từ hoạt động bàn giao sản phẩm phản ánh trực tiếp hiệu quả của mô hình kinh doanh cốt lõi. Việc nhiều doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận từ các dự án được triển khai và mở bán trong bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức cho thấy khả năng thích ứng nhất định về chiến lược sản phẩm, giá bán và tiến độ triển khai. Đây là yếu tố quan trọng giúp phân biệt giữa những doanh nghiệp đang thực sự phục hồi và những doanh nghiệp chỉ cải thiện kết quả kinh doanh nhờ các yếu tố mang tính thời điểm.

Sự phân hóa giữa lợi nhuận cốt lõi và lợi nhuận bất thường cũng phản ánh quá trình tái cấu trúc đang diễn ra trong ngành. Khi khả năng tiếp cận vốn bị siết chặt hơn so với giai đoạn trước, các doanh nghiệp buộc phải chủ động cơ cấu lại danh mục dự án, lựa chọn ưu tiên những dự án có khả năng triển khai nhanh và hiệu quả hơn. Điều này góp phần hình thành một bức tranh lợi nhuận “chọn lọc”, thay vì tăng trưởng dựa trên mở rộng quy mô ồ ạt.

Khung pháp lý mới và hàm ý cho giai đoạn sau 2025

Một yếu tố quan trọng hỗ trợ triển vọng của bất động sản dân cư trong quý IV/2025 là sự xuất hiện của nhiều văn bản pháp lý mới liên quan trực tiếp đến thị trường. Các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, cùng với những điều chỉnh liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động phát triển dự án trong thời gian tới.

Việc hoàn thiện khung pháp lý không chỉ giúp giảm bớt các vướng mắc về thủ tục, mà còn góp phần tăng tính minh bạch và lành mạnh của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh các doanh nghiệp đã trải qua giai đoạn khó khăn về thanh khoản và pháp lý, những thay đổi này mang ý nghĩa như một “điểm tựa” để ngành bước vào giai đoạn ổn định hơn sau năm 2025.

Tuy nhiên, tác động của chính sách sẽ không diễn ra đồng đều giữa các doanh nghiệp. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực triển khai tốt sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc tận dụng khung pháp lý mới để đẩy nhanh tiến độ dự án và ghi nhận lợi nhuận. Ngược lại, các doanh nghiệp còn gặp khó khăn về pháp lý hoặc phụ thuộc nhiều vào các dự án chưa hoàn thiện sẽ cần thêm thời gian để chuyển hóa chính sách thành kết quả kinh doanh cụ thể.

Từ góc độ chu kỳ, bức tranh bất động sản dân cư cuối năm 2025 cho thấy ngành đang bước vào một giai đoạn chuyển tiếp quan trọng. Lợi nhuận phục hồi là tín hiệu tích cực, nhưng không còn mang tính bùng nổ như các chu kỳ trước. Thay vào đó, tăng trưởng đang dần gắn chặt hơn với năng lực triển khai thực tế, hiệu quả quản trị và sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thị trường.

Nhìn về giai đoạn sau năm 2025, bất động sản dân cư nhiều khả năng sẽ tiếp tục phục hồi theo hướng chọn lọc và phân hóa cao. Những doanh nghiệp có khả năng duy trì lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi, đồng thời tận dụng tốt khung pháp lý mới, sẽ có cơ hội bước vào chu kỳ tăng trưởng ổn định hơn. Trong khi đó, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào lợi nhuận bất thường hoặc chưa hoàn tất tái cấu trúc sẽ đối mặt với thách thức lớn hơn trong việc duy trì đà phục hồi.

Trong tổng thể bức tranh thị trường chứng khoán, bất động sản dân cư sau năm 2025 không chỉ là câu chuyện của sự hồi phục lợi nhuận, mà còn là quá trình sàng lọc và định hình lại mô hình tăng trưởng. Chính quá trình này sẽ quyết định liệu ngành có thể bước sang một chu kỳ phát triển bền vững hơn hay tiếp tục đối mặt với những biến động mang tính chu kỳ trong những năm tới.