Thể chế mở đường cho bất động sản bước vào giai đoạn mới

Quang cảnh diễn đàn

Tái cấu trúc nguồn cung

Ngày 25/12/2025, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Diễn đàn “Thị trường bất động sản giai đoạn mới” kết hợp trao Chứng nhận Dự án Đáng sống 2025.

Phát biểu khai mạc Diễn đàn, PGS, TS Hồ Sỹ Hùng - Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, kinh tế - xã hội năm 2025 tiếp tục xu hướng khởi sắc rõ nét. Tăng trưởng kinh tế được thúc đẩy mạnh mẽ, kinh tế vĩ mô cơ bản ổn định, lạm phát được kiểm soát, các cân đối lớn của nền kinh tế được bảo đảm. Dự kiến, tăng trưởng GDP cả năm có thể đạt trên 8%.

Trong bức tranh chung đó, lĩnh vực xây dựng và bất động sản nổi lên như một trong những động lực quan trọng, đóng góp đáng kể vào tăng trưởng kinh tế thông qua quy mô đầu tư, lan tỏa tới nhiều ngành nghề và khả năng tạo việc làm lớn.

Theo phân tích của PGS, TS Hồ Sỹ Hùng, năm 2025 ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung, với hơn 100.000 sản phẩm bất động sản được đưa ra thị trường, tăng khoảng 22% so với năm 2024. Riêng số sản phẩm mới đạt gần 90.000, trong đó nhiều dự án có quy mô ngày càng lớn cả về diện tích và giá trị đầu tư.

Tuy nhiên, một đặc điểm đáng chú ý là giá bất động sản tiếp tục tăng, nhưng nhịp độ tăng không đồng đều giữa các phân khúc và khu vực. Đây được xem là đặc trưng nổi bật của thị trường trong năm 2025, phản ánh quá trình tái cấu trúc đang diễn ra song song với sự phục hồi.

Ở góc độ quản lý nhà nước, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khẳng định, bất động sản luôn là lĩnh vực được Đảng, Nhà nước và Chính phủ đặc biệt quan tâm. Minh chứng rõ nét là việc ban hành Nghị quyết 33 với ba nhóm giải pháp trọng tâm: hoàn thiện thể chế và khơi thông nguồn lực; thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội; tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản.

PGS, TS Hồ Sỹ Hùng phát biểu tại diễn đàn

Trên tinh thần đó, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương vào cuộc quyết liệt hơn, chuyển từ tư duy xử lý đơn lẻ sang tiếp cận đồng bộ, toàn diện. Một trong những điểm sáng lớn nhất thời gian qua chính là công tác hoàn thiện thể chế. Hàng loạt văn bản pháp luật quan trọng đã được ban hành, đặc biệt là việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ và minh bạch hơn cho thị trường.

Theo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với quy mô hơn 657.000 căn hộ. Trong đó, 193 dự án đã hoàn thành, 200 dự án đang xây dựng và 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tính chung, kết quả thực hiện Đề án phát triển nhà ở xã hội đã đạt khoảng 62% mục tiêu.

Riêng trong năm 2025, cả nước hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra, với mức giá phổ biến từ 15 – 25 triệu đồng/m². Đây được xem là bước tiến quan trọng trong bối cảnh nguồn cung nhà ở giá phù hợp trước đó liên tục thiếu hụt.

Gỡ “nút thắt” dự án, tạo dư địa tăng trưởng bền vững

Cùng với phát triển nhà ở xã hội, một nội dung then chốt khác được Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh là xử lý các dự án bất động sản tồn đọng, vướng mắc kéo dài. Theo đó, Chính phủ đã thành lập Ban Chỉ đạo 751 và ban hành Nghị quyết 170 nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án đã có kết luận thanh tra. Nhiều dự án “đắp chiếu” trong thời gian dài đã được khởi động lại, góp phần bổ sung nguồn cung và khơi thông dòng vốn cho thị trường.

Bên cạnh đó, Quốc hội tiếp tục ban hành các cơ chế mang tính đột phá như Nghị quyết 171 về phát triển nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, hay Nghị quyết 254 tháo gỡ vướng mắc trong xác định giá đất – một khâu then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ hàng loạt dự án hiện nay.

Trao chứng nhận Dự án Đáng sống 2025 cho các doanh nghiệp

Tuy vậy, thực tiễn triển khai cho thấy, thị trường vẫn đối mặt với không ít khó khăn. Ông Bùi Ngươn Phong – Chủ tịch HĐQT, Nhà sáng lập Hệ sinh thái Tập đoàn Lê Phong cho rằng, dù Luật Nhà ở 2023 đã cho phép chuyển đổi quỹ nhà ở xã hội cho thuê sang bán hoặc thuê mua, nhưng quá trình thực hiện còn nhiều thủ tục phức tạp, thời gian xử lý kéo dài, làm giảm hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp.

Đáng chú ý, theo ông Phong, mức lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với dự án nhà ở xã hội hiện không còn phù hợp trong bối cảnh chi phí vật liệu, nhân công, quản lý liên tục biến động. Thủ tục kéo dài khiến chi phí phát sinh tăng lên, làm lợi nhuận thực tế bị bào mòn. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị nâng mức lợi nhuận lên 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng, đồng thời điều chỉnh trần chi phí quản lý và bán hàng lên khoảng 12%, thay vì 2% như hiện nay.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện cả nước còn 2.991 dự án gặp khó khăn, trong đó hàng trăm dự án đang được rà soát, tháo gỡ theo kết luận thanh tra. Khi các dự án này được khơi thông, nguồn cung cho thị trường sẽ được cải thiện đáng kể, tạo dư địa cho sự phục hồi bền vững.

Nhìn về năm 2026, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh bày tỏ niềm tin rằng, với sự vào cuộc đồng bộ của các cấp, các ngành và sự đồng hành của cộng đồng doanh nghiệp, thị trường bất động sản sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn. Nguồn cung được kỳ vọng gia tăng, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp; các dự án tồn đọng tiếp tục được tháo gỡ; môi trường đầu tư ngày càng minh bạch và ổn định.

Để hiện thực hóa mục tiêu đó, Bộ Xây dựng đề xuất tiếp tục hoàn thiện thể chế theo hướng thông thoáng, tăng phân cấp – phân quyền, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026–2030, sớm hoàn thiện Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước thành lập, đồng thời nâng cao chất lượng hệ thống thông tin thị trường để phục vụ công tác hoạch định chính sách.