Dòng tiền đổ vào, căn hộ hạng sang Hà Nội lập đỉnh giá mới

Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Nguồn cung dồi dào, giao dịch vẫn sôi động

Bất chấp thị trường vàng và chứng khoán đang hút mạnh dòng vốn, căn hộ Hà Nội quý III/2025 vẫn ghi nhận hơn 10.000 giao dịch thành công, gần bằng mức đỉnh năm ngoái.

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, 8.100 căn hộ mới được mở bán, tăng hơn 40% so với mức trung bình nhiều quý trước. Đây là giai đoạn hiếm hoi trong hai năm gần đây khi nguồn cung và thanh khoản cùng tăng.

Phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm gần 90% lượng tiêu thụ. Dù giá tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 84-87%, cho thấy nhu cầu thực và đầu tư vẫn rất lớn.

“Các dự án hạng sang đang trở thành biểu tượng của lối sống đô thị mới, đồng thời là kênh giữ tài sản an toàn trong bối cảnh lạm phát và tỷ giá biến động”, đại diện One Mount Group nhận định.

Người mua chủ yếu là nhóm có tích lũy cao, giới đầu tư trung niên và tầng lớp trẻ thành đạt - những người sẵn sàng chi nhiều để đổi lấy chất lượng sống và tiện ích.

Năm 2025 được xem là năm “bùng nổ hạ tầng” của Hà Nội. Trong quý III, hàng loạt công trình trọng điểm được khởi công như cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên, hầm chui Cổ Linh...

Sự bứt phá này giúp khu Đông (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên) trở thành điểm nóng của thị trường khi chiếm tới 42% tổng giao dịch toàn thành phố. Riêng Văn Giang đã vượt khu Đông nội đô về lượng căn hộ bán ra quý thứ hai liên tiếp, phản ánh xu hướng giãn dân ra vùng ven và đô thị vệ tinh ngày càng rõ nét.

Ở phía Tây, lượng giao dịch đạt khoảng 7.500 căn, chủ yếu là hàng thứ cấp do nguồn cung mới khan hiếm. Đây cũng là nơi tập trung nhiều dự án hạng sang đang mở bán, góp phần nâng mặt bằng giá của khu vực lên ngang với trung tâm.

Về chủ đầu tư, Masterise Homes giữ vững vị trí dẫn đầu với 49% thị phần, nhờ loạt dự án nổi bật như Sun Feliza Suites, Jade Square và Lumière Prime Hills. Các doanh nghiệp khác như TSQ Việt Nam và Sun Group lần lượt chiếm 11% và 8%.

Giới chuyên gia nhận định, việc các “ông lớn” nắm phần lớn nguồn cung đang góp phần định hình tiêu chuẩn sống mới và tạo độ tin cậy cho người mua, đặc biệt ở nhóm đầu tư dài hạn.

Giá tiếp tục lập đỉnh

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội lên mức trung bình 85,6 triệu đồng/m², tăng 23% so với cùng kỳ năm ngoái và 7% so với quý trước. Đây là mức cao kỷ lục từ trước đến nay.

Trong đó, các khu vực Bắc, Tây và Trung tâm có giá 114-125 triệu đồng/m²; còn khu Đông và Nam vẫn duy trì mức 70-73 triệu đồng/m², thấp nhất thị trường.

Sự phân hóa này được cho là kết quả của việc nguồn cung hạng sang tăng mạnh, trong khi dòng vốn đầu tư tiếp tục tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, tiện ích đầy đủ và thương hiệu lớn.

Dù giá cao, thị trường vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ổn định. Một phần nhờ chính sách tài chính linh hoạt của các chủ đầu tư và ngân hàng, cho phép người mua chỉ cần 20–30% vốn tự có ban đầu.

Bên cạnh đó, sự thay đổi trong hành vi người mua, đặc biệt là thế hệ trẻ cũng giúp thanh khoản được duy trì.

“Người trẻ ngày nay không còn quá đặt nặng yếu tố sở hữu đất như trước, mà quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sống, dịch vụ, và cộng đồng cư dân”, báo cáo viết.

Theo tính toán của One Mount Group, một hộ gia đình trung bình tại Hà Nội phải làm việc hơn 36 năm mới có thể sở hữu căn hộ tiêu chuẩn 70 m² nếu không vay vốn.

So với các thành phố lớn trong khu vực như Bangkok hay Kuala Lumpur, Hà Nội đang nằm trong nhóm có tỷ lệ giá nhà/thu nhập cao nhất Đông Nam Á.

Điều này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập trung bình ngày càng khó khăn, dù nhu cầu vẫn rất lớn.

Giới chuyên gia cho rằng, trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang tăng mạnh, thị trường lại thiếu vắng nguồn cung căn hộ bình dân và trung cấp – những sản phẩm dành cho nhu cầu ở thực. Nếu xu hướng này kéo dài, áp lực giá có thể lan sang cả thị trường thứ cấp và nhà ở cho thuê, làm mất cân bằng cấu trúc thị trường.

One Mount Group dự báo, trong giai đoạn 2025–2026, Hà Nội sẽ duy trì nguồn cung căn hộ trên 30.000 căn mỗi năm, tập trung chủ yếu tại khu Đông và Tây. Đáng chú ý, 100% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, phản ánh xu hướng “nâng cấp chất lượng đô thị” rõ rệt của Thủ đô.

Các dự án quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park 2-3, Sunshine Legend City, BRG Sumitomo Smart City hay Gamuda Central Residence sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường, trong khi Văn Giang được dự báo vượt khu Đông nội đô để trở thành trung tâm phát triển mới phía Đông Hà Nội.

Bức tranh quý III/2025 cho thấy niềm tin đã trở lại với bất động sản Hà Nội. Dòng tiền dù còn thận trọng nhưng đang dần quay lại các dự án có thương hiệu mạnh, pháp lý minh bạch và vị trí gắn với hạ tầng trọng điểm.

Với tốc độ đô thị hóa nhanh, đầu tư công tăng mạnh và tầng lớp trung lưu mở rộng, thị trường căn hộ Thủ đô được dự báo sẽ duy trì đà tăng trưởng ổn định ít nhất đến hết năm 2026.