Bất động sản quý III: TP. Hồ Chí Minh phục hồi mạnh, Hà Nội lo ngại dư cung văn phòng

Thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2025 ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội

Căn hộ phục hồi tại TP. Hồ Chí Minh

Theo Báo cáo Thị trường quý III/2025 của Knight Frank Việt Nam, thị trường bất động sản tại hai trung tâm lớn là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội ghi nhận nhiều tín hiệu trái chiều. Trong khi TP. Hồ Chí Minh cho thấy sự phục hồi rõ nét ở cả phân khúc nhà ở và văn phòng nhờ nhu cầu thuê cao từ các doanh nghiệp logistics, thì Hà Nội lại đứng trước nguy cơ dư cung văn phòng, dù phân khúc căn hộ vẫn giữ được sức hấp dẫn nhờ thiết kế sáng tạo và mô hình nhà ở mới.

Ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam cho biết, tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường căn hộ ghi nhận sự phục hồi tích cực sau thời gian dài trầm lắng. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 3.752 USD/m², tăng 0,6% theo quý và 8,8% theo năm. Hầu hết các dự án đều duy trì mức giá ổn định nhằm giữ sức cạnh tranh, trong khi nguồn cung mới đạt 1.800 căn, chủ yếu từ các dự án được tái khởi động nhờ tháo gỡ pháp lý và hợp tác hiệu quả giữa chủ đầu tư và chính quyền.

Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt 4.400 căn, trong đó 57% thuộc phân khúc hạng sang. Nhu cầu mua duy trì tích cực với 2.186 căn được tiêu thụ, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 49%. Dự kiến quý IV/2025 sẽ có thêm 4.500 căn hộ mới ra mắt, và trong năm 2026, khoảng 18.500 căn sẽ được triển khai, đưa giá bán kỳ vọng tiệm cận 4.000 USD/m².

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình cũng tăng mạnh, đạt 3.524 USD/m², tăng 7% so với quý trước. Thị trường ghi nhận 5.574 căn hộ mở bán mới, nâng tổng nguồn cung lên 6.800 căn, trong đó 5.785 căn đã được tiêu thụ, tương ứng tỷ lệ hấp thụ ấn tượng 86%.

Theo ông Alex Crane, đáng chú ý, quận Long Biên đã xuất hiện dự án căn hộ hạng sang đầu tiên, với mức giá tương đương khu vực trung tâm, cho thấy sự dịch chuyển mạnh mẽ của phân khúc cao cấp ra ngoài lõi đô thị.

Đặc biệt, Hà Nội còn gây chú ý với mô hình “low-rise luxury living” - nhà ở thấp tầng hạng sang, kết hợp linh hoạt giữa các loại hình MultiLex, Duplex và Triplex, vừa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt vừa phù hợp với không gian thương mại, được phát triển trong môi trường xanh, mật độ thấp. Các dự án này có giá bán 2.400-2.800 USD/m², cao hơn 20-30% so với khu vực lân cận, nhưng vẫn đạt 80% lượng giao dịch chỉ sau vài ngày mở bán, chứng tỏ sức hút của các sản phẩm có thiết kế và công năng độc đáo.

Ông Alex Crane cho biết: “Quý III tiếp tục khẳng định xu hướng tích cực từ đầu năm ở phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ. Đây vẫn là kênh đầu tư an toàn khi nhu cầu ở thực duy trì ổn định, còn nguồn cung hạn chế giúp giá bán giữ vững trong ngắn hạn. Chúng tôi kỳ vọng xu hướng này sẽ tiếp tục ở cả hai thành phố trong thời gian tới”.

Hà Nội đứng trước nguy cơ dư cung văn phòng

Tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường văn phòng tiếp tục là điểm sáng nhờ nhu cầu thuê tăng mạnh từ ngành logistics và công nghệ thông tin. Giá thuê tuy giảm nhẹ trong quý III, nhưng tỷ lệ lấp đầy được cải thiện rõ rệt. Cụ thể, văn phòng hạng A có giá 59,9 USD/m²/tháng (giảm 1,5% theo quý) và hạng B ở mức 33,2 USD/m²/tháng (giảm 0,5%). Các chính sách thuê linh hoạt hơn, như giảm giá hoặc kéo dài thời gian miễn phí thuê, đã giúp tỷ lệ lấp đầy tăng lên 87%.

Không có nguồn cung mới trong quý, tổng diện tích văn phòng hạng A và B tại TP. Hồ Chí Minh hiện đạt 1,8 triệu m² NLA. Trong đó, ngành logistics chiếm gần 50% tổng số giao dịch thuê mới, phản ánh xu hướng mở rộng không gian làm việc của các doanh nghiệp vận tải – chuỗi cung ứng đang tăng tốc sau giai đoạn phục hồi kinh tế.

Tại Hà Nội, bức tranh thị trường có phần khác biệt. Giá thuê văn phòng hạng A giữ ở mức 35,6 USD/m²/tháng (giảm 1,1%), trong khi hạng B đạt 19,7 USD/m²/tháng (tăng 0,5%). Quý III ghi nhận nguồn cung mới 27.860 m² từ dự án Pearl Tower (Mỹ Đình), nâng tổng diện tích văn phòng của thủ đô lên gần 2 triệu m². Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ ròng giảm 66%, chỉ còn 6.300 m², cho thấy dấu hiệu chững lại về nhu cầu.

Theo ông Alex Crane, điểm sáng đáng chú ý là các tòa nhà đạt chứng nhận xanh (green-certified buildings) đang trở thành lựa chọn ưu tiên của khách thuê, chiếm hơn 80% các giao dịch chuyển văn phòng tại cả hai thành phố. Điều này phản ánh rõ xu hướng “hướng đến chất lượng - flight to quality”, khi doanh nghiệp chú trọng hơn đến không gian làm việc bền vững, tiết kiệm năng lượng và thân thiện môi trường.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo nguy cơ dư cung dài hạn ở Hà Nội. Khu vực Tây Hồ Tây dự kiến sẽ cung cấp thêm 600.000 m² diện tích văn phòng cho thuê đến năm 2030, gây áp lực lớn lên thị trường nếu nhu cầu không tăng tương ứng.

Ông Alex Crane chia sẻ, nguồn cung mới giúp thị trường cạnh tranh hơn và tỷ lệ lấp đầy được cải thiện. Tuy nhiên, điều đó cũng buộc các chủ tòa nhà phải nỗ lực hơn trong chính sách giá, dịch vụ và ưu đãi. Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI, và điều này tiếp tục tạo cơ hội cho các doanh nghiệp mở rộng văn phòng. Dự kiến năm 2026, TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội sẽ là hai thị trường nhiều ưu đãi nhất cho khách thuê, mở ra cơ hội nâng cấp lên các tòa nhà chất lượng cao với giá cạnh tranh.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2025-2026 đang thể hiện xu hướng chọn lọc và bền vững. Từ nhà ở đến văn phòng, các sản phẩm có chất lượng, thiết kế độc đáo, tính pháp lý rõ ràng và giá trị sử dụng thực đang ngày càng chiếm ưu thế.

Trong bối cảnh nền kinh tế phục hồi ổn định và dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào Việt Nam, TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ giữ vai trò đầu tàu, trong khi Hà Nội cần thận trọng với bài toán cân đối cung - cầu, đặc biệt là ở phân khúc văn phòng.

Sự chuyển hướng sang các tòa nhà xanh, căn hộ thông minh và không gian sống, làm việc tích hợp cho thấy thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển chất lượng hơn, thay vì chỉ chạy theo số lượng như trước đây.