Dòng vốn trở lại, bất động sản thương mại châu Á - Thái Bình Dương phục hồi mạnh

Trung tâm dữ liệu, nhà ở thành tâm điểm dòng tiền 2026

Thị trường bất động sản thương mại (Commercial Real Estate – CRE) khu vực Châu Á – Thái Bình Dương đang phát đi những tín hiệu phục hồi rõ nét, bất chấp môi trường kinh tế vĩ mô và địa chính trị toàn cầu vẫn tiềm ẩn nhiều biến động. Sau giai đoạn thận trọng kéo dài, dòng vốn đầu tư đang quay trở lại mạnh mẽ hơn, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đối với các tài sản tạo dòng tiền ổn định.

Theo số liệu mới nhất từ công ty tư vấn bất động sản toàn cầu JLL (NYSE: JLL), tổng khối lượng đầu tư CRE trong quý IV/2025 đạt 40,3 tỷ USD, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế cả năm 2025, giá trị giao dịch đạt 147,6 tỷ USD, tăng 12% so với năm 2024, đồng thời là mức cao nhất kể từ năm 2021.

Diễn biến này cho thấy bất động sản thương mại đang dần khẳng định vai trò là “kênh trú ẩn” an toàn trong bối cảnh nhiều loại tài sản khác còn biến động mạnh.

Trong bức tranh chung của khu vực, Nhật Bản tiếp tục giữ vai trò là thị trường năng động nhất. Riêng quý IV/2025, khối lượng đầu tư đạt 9,8 tỷ USD, nâng tổng giá trị giao dịch cả năm lên 41,4 tỷ USD. Dù riêng quý cuối năm giảm 9% so với cùng kỳ, tính chung cả năm, thị trường vẫn tăng trưởng 14%.

Động lực chính đến từ các thương vụ bán – cho thuê lại quy mô lớn đối với tài sản văn phòng và công nghiệp, cùng với làn sóng thoái vốn tại nhiều dự án phát triển. Điều này giúp gia tăng nguồn cung sản phẩm đầu tư chất lượng, đáp ứng khẩu vị của các quỹ tìm kiếm tài sản ổn định, dài hạn.

Trong khi đó, Hàn Quốc nổi lên như điểm sáng tăng trưởng mạnh nhất khu vực. Khối lượng đầu tư quý IV/2025 đạt 7,7 tỷ USD, tăng 41% so với cùng kỳ, đưa tổng giá trị cả năm lên 28,1 tỷ USD, tăng 29%.

Thị trường này được hậu thuẫn bởi nhu cầu nội địa vững chắc đối với các tài sản văn phòng cốt lõi, đồng thời thu hút mạnh dòng vốn ngoại vào phân khúc logistics. Đáng chú ý, nhu cầu cao đối với khách sạn đã đẩy mặt bằng giá tăng, mở ra cơ hội gia tăng giá trị tài sản và hấp dẫn các nhà đầu tư tìm kiếm lợi suất tốt hơn.

Đánh giá về xu hướng chung, JLL cho rằng hiệu suất tích cực trong những tháng cuối năm đã tạo lực đẩy quan trọng, giúp toàn thị trường ghi nhận một năm tăng trưởng ổn định. Khối lượng đầu tư toàn khu vực tăng 12% cho thấy khả năng chống chịu và phục hồi đáng chú ý của CRE.

Ông Stuart Crow, Giám đốc điều hành Thị trường Vốn Châu Á – Thái Bình Dương của JLL cho hay: “Hiệu suất mạnh mẽ cuối năm đã khép lại một năm phục hồi ổn định cho thị trường bất động sản thương mại Châu Á – Thái Bình Dương. Bất chấp bối cảnh toàn cầu đầy biến động, khối lượng đầu tư cho thấy khả năng phục hồi đáng kinh ngạc với mức tăng 12% trong năm”.

Theo ông Stuart Crow, niềm tin của nhà đầu tư vẫn được duy trì xuyên suốt năm qua, đặc biệt tại các thị trường trụ cột như Nhật Bản và Hàn Quốc – nơi thanh khoản duy trì ở mức cao. Đáng chú ý, vai trò của dòng vốn nội vùng đang ngày càng gia tăng.

Thực tế cho thấy, đầu tư xuyên biên giới bước sang giai đoạn mới với sự tham gia mạnh mẽ hơn của các nhà đầu tư trong khu vực. Bên cạnh dòng vốn quốc tế, dòng tiền nội khối Châu Á – Thái Bình Dương đang trở thành nhân tố thúc đẩy mới cho các thương vụ mua bán – sáp nhập.

Một ví dụ điển hình là dòng vốn từ Singapore hoạt động tích cực tại Úc, với hàng loạt thương vụ M&A quy mô lớn diễn ra trong năm. Xu hướng này phản ánh chiến lược đa dạng hóa danh mục và tìm kiếm cơ hội tại các thị trường có nền tảng pháp lý minh bạch, kinh tế ổn định.

Cơ cấu đầu tư cũng ghi nhận sự dịch chuyển đáng kể sang các phân khúc mang tính phòng thủ và gắn với nhu cầu thiết yếu. Năm 2025, lĩnh vực nhà ở chiếm tỷ trọng kỷ lục trong tổng đầu tư CRE, với khối lượng giao dịch tăng 77% so với cùng kỳ, đạt 12,6 tỷ USD và chiếm 9% tổng giá trị toàn thị trường.

Nhật Bản, Singapore, Úc và Trung Quốc là những thị trường sôi động nhất, nhờ nhu cầu nhà ở bền vững, tốc độ đô thị hóa cao và sự quan tâm ngày càng lớn từ các quỹ đầu tư dài hạn.

Bên cạnh đó, công nghệ đang trở thành chất xúc tác mới cho dòng vốn. Sự gia tăng chi tiêu toàn cầu cho Trí tuệ Nhân tạo kéo theo nhu cầu lớn về hạ tầng số, đặc biệt là trung tâm dữ liệu. Tại Châu Á – Thái Bình Dương, khối lượng đầu tư vào lĩnh vực này trong năm 2025 đã đạt 15 tỷ USD, cho thấy sức hút ngày càng lớn của loại hình tài sản mới.

Tại Việt Nam, quy mô thị trường đầu tư bất động sản thương mại vẫn còn khiêm tốn so với các thị trường trưởng thành. Tuy nhiên, những chuyển động gần đây cho thấy sức bật đáng kể, đặc biệt ở phân khúc mua bán – sáp nhập.

Theo JLL, tính riêng các thương vụ được công bố, thị trường M&A bất động sản năm 2025 đạt kỷ lục khoảng 2,5 tỷ USD. Phân khúc nhà ở dẫn đầu, chiếm hơn 70% tổng khối lượng giao dịch.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết chính sách cho phép chuyển đổi đất phi nông nghiệp thành dự án nhà ở thương mại từ tháng 4/2025, cùng với việc cải thiện hạ tầng kết nối và các chính sách cải cách kinh tế, đã tạo động lực mạnh cho hoạt động M&A trong bối cảnh nguồn cung đất sạch ngày càng hạn chế.

Theo bà Trang, khi quỹ đất phát triển tại các đô thị lớn khan hiếm, việc thâu tóm dự án sẵn có hoặc hợp tác với chủ đầu tư trong nước trở thành chiến lược khả thi hơn đối với cả nhà đầu tư nội và ngoại.

Trong bối cảnh kinh tế khu vực được kỳ vọng duy trì đà tăng trưởng tích cực, lạm phát hạ nhiệt và nhu cầu thuê ổn định, triển vọng cho bất động sản thương mại Châu Á – Thái Bình Dương năm 2026 được đánh giá “lạc quan trong thận trọng”. Với nền tảng đó, Việt Nam đang dần khẳng định vị thế là điểm đến mới nổi trong dòng chảy vốn CRE của khu vực, sẵn sàng bước vào chu kỳ tăng trưởng chất lượng và bền vững hơn.