Định danh bất động sản sẽ kiểm soát đầu cơ

Định danh bất động sản giúp thị trường minh bạch, phát triển bền vững

Nền móng dữ liệu cho một thị trường minh bạch

Nghị định số 357/2025/ NĐ-CP, ban hành ngày 31/12/2025 và có hiệu lực từ 1/3/2026, được đánh giá là bước tiến quan trọng trong hiện đại hóa quản lý nhà ở và thị trường bất động sản. Lần đầu tiên, Việt Nam thiết lập hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu thống nhất, lấy mã định danh điện tử làm hạt nhân quản lý.

Theo đó, mỗi bất động sản, từ nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư đến từng phần diện tích sàn trong dự án, đều được gắn một mã định danh duy nhất, theo suốt vòng đời pháp lý của tài sản. Giới chuyên gia nhận định, đây là cải cách mang tính nền tảng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, tăng tính minh bạch của thị trường và được kỳ vọng trở thành công cụ quan trọng kiểm soát đầu cơ, thổi giá và tình trạng “hai giá” kéo dài.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, việc áp dụng mã định danh bất động sản là bước ngoặt trong quản lý thị trường. Mã định danh được ví như “căn cước” của tài sản, giúp chuẩn hóa và thống nhất thông tin. Khi mọi dữ liệu về dự án, giao dịch và chủ sở hữu được cập nhật trên một hệ thống, thị trường sẽ minh bạch hơn, hạn chế đầu cơ và tạo nền tảng để triển khai hiệu quả các công cụ điều tiết như thuế bất động sản.

Dưới góc độ pháp lý, LS. Phạm Thanh Tuấn cho rằng, ý nghĩa lớn nhất của Nghị định 357 là lần đầu tiên Nhà nước chính thức xác lập bất động sản như một đối tượng pháp lý được định danh thống nhất trong không gian dữ liệu quốc gia.

Trước đây, bất động sản tại Việt Nam được quản lý theo cách phân mảnh: đất đai do ngành tài nguyên quản lý, nhà ở và dự án thuộc ngành xây dựng, giao dịch lưu trữ qua công chứng, nghĩa vụ tài chính nằm trong hệ thống thuế. Mỗi khâu có hồ sơ riêng, nhưng thiếu một “trục dữ liệu” chung để liên thông toàn bộ thông tin của cùng một tài sản.

Việc định danh bằng mã số điện tử đã thay đổi căn bản cách tiếp cận này. Mỗi bất động sản từ khi hình thành đến khi chấm dứt tồn tại pháp lý đều được nhận diện bằng một mã duy nhất, xuyên suốt và không thay đổi - tương tự như “căn cước” của tài sản.

Theo ông Tuấn, đây là nền tảng quan trọng để nâng cao tính minh bạch của thị trường. Phần lớn tranh chấp bất động sản hiện nay bắt nguồn từ thông tin pháp lý không rõ ràng hoặc bị che giấu. Khi mọi biến động về quy hoạch, cấp phép, thế chấp, chuyển nhượng hay thay đổi chủ sở hữu đều được ghi nhận trên cùng một mã số, người mua, ngân hàng và nhà đầu tư có thể kiểm tra đầy đủ “lý lịch” tài sản trước khi giao dịch, qua đó nhận diện sớm rủi ro.

Từ dữ liệu đến điều tiết

Một điểm nhấn quan trọng khác của Nghị định 357 là yêu cầu cập nhật dữ liệu giao dịch theo giá thực. Theo ông Tuấn, đây là nền móng pháp lý quan trọng cho mục tiêu minh bạch hóa giá giao dịch và từng bước đưa giá thị trường về gần hơn với giá trị thực.

Ở góc độ quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, điểm nổi bật nhất của Nghị định 357 là lần đầu tiên Việt Nam định danh bất động sản bằng mã số thống nhất. Ngay từ khi một công trình được triển khai đầu tư, hệ thống quản lý hoạt động xây dựng sẽ cấp mã cho công trình, gắn với thông tin địa điểm, thửa đất và các hạng mục liên quan.

Hệ thống dữ liệu này trở thành công cụ giám sát thị trường hiệu quả, cho phép cơ quan quản lý theo dõi hàng ngày số lượng dự án được cấp phép, tình hình giao dịch và diễn biến giá cả. Nhờ đó, chính sách điều tiết có thể được ban hành kịp thời, sát với thực tiễn hơn.

Theo bà Hằng, việc giá bất động sản tăng cao vượt xa khả năng tiếp cận của người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn, một phần quan trọng xuất phát từ tình trạng thiếu minh bạch, “hai giá” và đầu cơ. Khi tất cả giao dịch đều được cập nhật lên hệ thống với giá thực, hiện tượng này sẽ từng bước bị thu hẹp, góp phần bình ổn thị trường.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản (VARS IRE) cho rằng, khi từng bất động sản được định danh, Nhà nước có thể theo dõi đầy đủ vòng đời tài sản: từ nguồn gốc pháp lý, quy hoạch, mục đích sử dụng, lịch sử giao dịch, biến động giá cho đến nghĩa vụ tài chính. Khi dữ liệu đã rõ ràng, gần như không còn “đất sống” cho các hành vi thổi giá, tung tin thất thiệt hay tạo sốt ảo.

Tuy nhiên, LS. Phạm Thanh Tuấn cũng lưu ý rằng, Nghị định 357 mới chỉ tạo điều kiện cần. Hiệu quả thực thi phụ thuộc rất lớn vào mức độ liên thông dữ liệu giữa hệ thống bất động sản với thuế, công chứng, ngân hàng và thanh toán không dùng tiền mặt. Trong bối cảnh đó, rất cần một hệ sinh thái pháp lý đồng bộ. Để Nghị định 357 thực sự đi vào cuộc sống, kinh nghiệm quốc tế cho thấy cần đặc biệt chú trọng chất lượng dữ liệu đầu vào - yếu tố được xem là “xương sống” của hệ thống. Dữ liệu chỉ có giá trị khi đáp ứng tiêu chí đúng - đủ - sạch - sống, tức là chính xác, đầy đủ, chuẩn hóa và thường xuyên cập nhật.

Bên cạnh đó, cần thiết lập cơ chế liên thông dữ liệu bắt buộc giữa các cơ quan và xác lập giá trị pháp lý của dữ liệu số, coi dữ liệu trên hệ thống là nguồn thông tin chính thức phục vụ quản lý, thẩm định và giải quyết tranh chấp, song song với cơ chế bảo vệ dữ liệu và trách nhiệm pháp lý rõ ràng.

Theo LS. Phạm Thanh Tuấn, nếu các cơ chế này được hoàn thiện và triển khai đồng bộ, Nghị định 357 sẽ không chỉ là một văn bản quản lý dữ liệu, mà trở thành nền tảng pháp lý quan trọng, góp phần hình thành một thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững.