Giá căn hộ Hà Nội tăng chậm lại, nhưng dự báo khó giảm trong năm 2026

Hạ tầng dẫn dắt chu kỳ mới của thị trường căn hộ Hà Nội

Thị trường căn hộ Hà Nội 2025: Phục hồi rõ nét nhưng áp lực giá vẫn lớn

Năm 2025 được xem là dấu mốc quan trọng của thị trường căn hộ Hà Nội khi cả nguồn cung lẫn thanh khoản đều ghi nhận sự cải thiện rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Dữ liệu thị trường cho thấy, đà phục hồi không chỉ đến từ yếu tố tâm lý mà đã được củng cố bằng các chỉ số giao dịch thực tế, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định tại Thủ đô.

Cụ thể, trong suốt năm 2025, lượng căn hộ mới chào bán ra thị trường đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, tính từ giai đoạn 2021–2025. Dù quy mô nguồn cung vẫn chưa thể quay trở lại mốc của năm 2019 – thời điểm thị trường đạt đỉnh trước chu kỳ điều chỉnh nhưng mức tăng này được đánh giá là đủ lớn để tạo lực đẩy cho thị trường vận hành thông suốt hơn. Hoạt động mở bán diễn ra sôi động hơn tại nhiều dự án, đặc biệt ở các khu vực có hạ tầng phát triển và pháp lý hoàn chỉnh.

Song song với sự gia tăng nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ tiếp tục duy trì ở mức cao trong suốt năm 2025. Điều này cho thấy nhu cầu mua nhà, nhất là nhu cầu ở thực, vẫn là trụ cột nâng đỡ thị trường căn hộ Hà Nội.

Tuy nhiên, bức tranh phục hồi của thị trường không hoàn toàn “màu hồng”. Song hành với sự cải thiện về nguồn cung và thanh khoản là xu hướng tăng giá kéo dài của mặt bằng giá bán. Trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm và hiện đã cao hơn hơn 200% so với năm 2019. Mức tăng này phản ánh rõ áp lực về giá đang đè nặng lên thị trường, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp và cơ cấu nguồn cung tiếp tục lệch về phân khúc trung – cao cấp.

Theo các chuyên gia, sự thiếu vắng các dự án nhà ở bình dân và trung cấp giá hợp lý khiến giá trung bình toàn thị trường bị “neo” ở mức cao. Trong khi đó, chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng, từ tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng đến chi phí xây dựng và tài chính, khiến dư địa điều chỉnh giảm giá gần như không còn.

Giá khó giảm, thị trường phân hóa theo hạ tầng

Nhận định về triển vọng năm 2026, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, thị trường căn hộ Hà Nội nhiều khả năng vẫn duy trì xu hướng tăng giá, dù biên độ tăng được dự báo sẽ “hạ nhiệt” so với giai đoạn trước.

Theo bà Hằng, trong ít nhất nửa đầu năm 2026, mặt bằng giá khó có khả năng điều chỉnh giảm khi hàng loạt yếu tố chi phí tiếp tục tạo áp lực trực tiếp lên giá bán. Đáng chú ý nhất là tác động của Luật Đất đai mới cùng Bảng giá đất năm 2026, dự kiến áp dụng từ ngày 01/01/2026, với mức giá được xây dựng sát hơn với giá thị trường. Việc này khiến chi phí đầu vào của các dự án tăng mạnh, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và các khoản đền bù liên quan.

Trong bối cảnh đó, dù nguồn cung được dự báo cải thiện so với giai đoạn trước, các chủ đầu tư vẫn khó có dư địa để giảm giá bán. Thay vào đó, xu hướng phổ biến được dự báo là giá tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm hơn, phản ánh sự điều chỉnh dần của thị trường trước giới hạn về khả năng chi trả của người mua nhà.

Ngoài yếu tố đất đai, chi phí xây dựng cũng tiếp tục chịu áp lực từ giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính. Những yếu tố này buộc chủ đầu tư phải phân bổ lại vào giá bán, khiến mặt bằng giá khó giảm trong ngắn hạn. Đồng thời, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để, khi phần lớn nguồn cung mới tiếp tục tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở bình dân vẫn khan hiếm.

Ở góc độ dài hạn, Savills Việt Nam đánh giá hạ tầng giao thông sẽ tiếp tục là yếu tố “đầu tàu” dẫn dắt xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội. Việc khởi công và đẩy nhanh tiến độ các cây cầu mới bắc qua sông Hồng, cùng với quá trình hoàn thiện các tuyến đường vành đai và hệ thống metro như tuyến số 2, số 5… được xem là động lực then chốt giúp mở rộng không gian đô thị, cải thiện khả năng kết nối và gia tăng nguồn cung nhà ở.

Đáng chú ý, các tuyến vành đai gồm Vành đai 1, Vành đai 2,5, Vành đai 3,5 và đặc biệt là Vành đai 4 đang được triển khai với tiến độ rõ ràng và quyết liệt hơn so với giai đoạn trước. Thực tế cho thấy, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng đã ghi nhận những chuyển biến tích cực, tạo tiền đề cho sự hình thành các khu vực phát triển mới.

Từ “cú hích” hạ tầng, triển vọng thị trường nhà ở Hà Nội được dự báo sẽ phân hóa ngày càng rõ nét theo khu vực. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, những địa bàn có khả năng hiện thực hóa kết nối hạ tầng sớm sẽ có lợi thế vượt trội về sức hút thị trường. Trong ngắn hạn, các khu vực như Đông Anh và phía Tây Hà Nội được đánh giá là những điểm đến tiềm năng nhờ hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến vành đai và trục giao thông xuyên tâm. Về trung hạn, không gian phát triển được dự báo sẽ dần mở rộng về phía Nam thành phố khi hạ tầng tiếp tục được hoàn thiện.

Ngoài yếu tố hạ tầng, triển vọng của từng khu vực còn phụ thuộc lớn vào mức độ sẵn sàng của nguồn cung. Những địa bàn mà chủ đầu tư đã hoàn thiện pháp lý, chuẩn bị đầu tư và có thể sớm đưa sản phẩm ra thị trường sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút cả nhu cầu mua ở thực lẫn đầu tư. Trong trường hợp thị trường xuất hiện thêm các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn, hiệu quả khai thác nguồn cầu nội tại của Hà Nội sẽ được cải thiện, hạn chế xu hướng dòng vốn dịch chuyển sang các thị trường lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng hay xa hơn là Đà Nẵng và một số tỉnh phía Nam.