Giá nhà đất tăng, giao dịch chậm

Chị Trần Thị Thành, có mảnh đất 100 m2 ở khu vực Lò Lu, phường Trường Thạnh, quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức), cách đây 2, 3 tháng chị rao bán với giá 37, 38 triệu đồng/m2. Nhưng sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, thiết lập trên thị trường giá đất tại TP.HCM một mặt bằng giá mới, cộng với thông tin thời gian tới TP. Thủ Đức sẽ triển khai nhiều công trình hạ tầng trọng điểm, nên thời điểm sau tết Nguyên đán, chị đã quyết định tăng giá bán mảnh đất lên 45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, từ thời điểm đó đến nay vẫn chưa có khách hàng hỏi mua.

Ảnh minh họa

Theo anh Quang Vũ, một môi giới lâu năm tại khu vực TP. Thủ Đức cho biết, hầu hết các bất động sản bao gồm đất nền, nhà gắn liền với đất trong khu dân cư, nhà phố liền kề, biệt thự, thậm chỉ có cả nhà chung cư mới đưa vào bàn giao sử dụng cũng đều có mức tăng giá chóng mặt so với thời điểm chỉ một vài tháng trước kia. Nhiều sản phẩm được ký gửi cho trung tâm môi giới được chủ nhà, đất thông báo bán với giá mới hoặc ngưng giao dịch để chờ mặt bằng giá mới. Trừ những chủ nhà đất, chung cư vì quá cần tiền để xoay vòng hoặc trả nợ ngân hàng mới giữ giá để đẩy hàng cho nhanh, còn lại phần lớn giá bán đều đã tăng bất chấp tình hình kinh tế chưa mấy khởi sắc sau khi TP. HCM chính thức cho mở cửa sau nhiều tháng trời “tê liệt” bởi dịch Covid-19.

“Mặc dù, nhu cầu đầu tư cũng như sở hữu nhà đất vẫn đang ở mức cao, song với mặt bằng giá mới tăng ít nhất từ 20 - 30% như tại một số khu vực nội thành TP. HCM thì người có nhu cầu khó có khả năng xuống tiền do mức giá tăng đột ngột và cao hơn nhiều so với mức giá kỳ vọng. Chính vì vậy, giao dịch thành công vào thời điểm hiện tại không cao” - anh Vũ lý giải thêm.

Thực tế, thời gian qua không riêng gì những khu vực “nóng” tại TP. Hồ Chí Minh mới xảy ra hiện tượng tăng giá cao đột ngột như trường hợp nêu trên mà rất nhiều khu vực tại thành phố cũng như lân cận, thậm chí ở các tỉnh thành xung quanh như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, thậm chí xa hơn như Đăk Lăk, Đăk Nông cũng xảy ra tình trạng giá đất bị “thổi” lên cao bất ngờ, khiến cho người mua phải xem xét lại kế hoạch đầu tư của mình.

Mức giá không chỉ tăng ở thị trường nhỏ lẻ, môi giới tự phát, mà ngay cả đối với các dự án nhà ở của các chủ đầu tư lớn cũng có sự gia tăng đáng kể về giá bán. Theo lý giải của một Tổng Giám đốc Công ty BĐS lớn tại Q. Bình Thạnh, dự kiến quý I đầu năm 2022 sẽ tung sản phẩm ra thị trường mở bán, tuy nhiên mức giá đang được đội ngũ lãnh đạo bàn bạc, thống nhất lại và có thể sẽ cao hơn mức giá dự kiến ban đầu khoảng từ 5 - 10%.

Báo cáo nghiên cứu thị trường của Công ty Savills cho thấy, ngay từ đầu quý IV/2021, các chủ đầu tư dự án đã tự tin trở lại thị trường, nhất là đối với nhà ở chung cư. Nguồn cung sơ cấp đạt gần 7.820 căn, lượng nguồn cung theo quý nhiều nhất trong năm 2021, tăng 160% theo quý nhưng giảm 31% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 72% nguồn cung sơ cấp với hơn 5.600 căn từ năm dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của chín dự án hiện hữu và trong đó, căn hộ hạng B chiếm 75%. Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp năm 2021 đạt gần 11.700 căn, đây là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua và giảm -54% theo năm. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ, lượng giao dịch trong năm 2021 đạt hơn 9.430 căn, giảm 58% theo năm và là mức thấp nhất được ghi nhận từ 2017 đến nay, mặc dù nhu cầu mua nhà vẫn khả quan khi tỷ lệ hấp thụ đạt 81%.

Đáng lưu ý, xu hướng tăng giá bán sơ cấp lên đến 11% theo quý do giá cao ở các giai đoạn mở bán mới hoặc ở những căn cuối ở những dự án có tiến độ xây dựng tốt. Rất khó để tìm kiếm căn hộ bình dân đáp ứng lượng nhu cầu nhà ở lớn. Các dự án hạng C có giá bán trung bình trong năm 2021 ở mức 56,5 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 27% theo năm. Tại quý IV/2021, ngoại trừ một dự án có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 thông thủy, các dự án hạng C có giá bán giao động từ 37 triệu đồng/m2 thông thủy đến 60 triệu đồng/m2 thông thủy. Xu hướng tăng còn lan sang cả những khu vực lân cận phát triển mạnh như Bình Dương trở thành nơi có nguồn cung căn hộ bình dân lý tưởng thay thế cho TP. HCM nhờ vào lợi thế tiếp giáp với TP. HCM, mức giá bán thấp hơn và tốc độ đô thị hóa cao. Giá bán trung bình của căn hộ ở Thuận An (Bình Dương) đạt 40,8 triệu đồng/m2 thông thủy và ở Dĩ An là 37 triệu đồng/m2 thông thủy, thấp hơn giá bán trung bình của căn hộ Hạng C ở Thủ Đức (TP.HCM) là 41,8 triệu/m2 thông thủy…

Bàn về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, xu hướng tăng giá của bất động sản trong thời gian gần đây đến từ nhiều nguyên nhân như tình hình kinh tế có nhiều biến động, nhà đầu tư tìm nơi trú ẩn an toàn vào nhà đất, nhu cầu đầu tư tăng, nhu cầu sở hữu là có thật, cơ sở hạ tầng phát triển, cơ chế chính sách thay đổi khiến giá nhà đất bị tác động, môi giới làm giá… Điều này khiến cho việc sở hữu nhà ở đối với đại đa số người dân trở nên khó khăn hơn, nguy cơ xảy ra “bong bóng” khi giá nhà đất không phù hợp với thu nhập của người dân và nền kinh tế.