Giá nhà đất tăng xuyên mùa dịch

Vì sao giá nhà đất vẫn ở mức cao?

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC chia sẻ, tất cả chủ đầu tư khi thực hiện dự án đều phải đấu thầu, đấu giá theo quy định pháp luật. Trong đó, quá trình đấu giá, tính tiền sử dụng đất được áp dụng theo mức giá thị trường. Nhìn vào các chi phí thuế sử dụng đất, tiền đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng hạ tầng, chi phí vốn vay của nhiều dự án, có thể thấy giá bất động sản sẽ khó giảm trong thời gian tới.

Như dự án FLC Sầm Sơn, theo tính toán, chịu thuế sử dụng đất 4 triệu đồng mỗi mét vuông đất, 4 triệu đồng tiền xây dựng hạ tầng, cùng với đó là khoảng trên dưới 20% cho đại lý bất động sản làm truyền thông, bán hàng, phí và các lệ phí khác. Cộng tất cả các chi phí đó, một dự án của FLC khi mới bán hàng có giá khoảng 12 - 13 triệu đồng/m2.

Giá nhà đất phụ thuộc rất lớn vào sự điều phối của các cơ quan quản lý, nhất là cơ quan thuế, ông Quyết cho biết thêm.

Giá nhà đất tiếp tục tăng trong năm 2021

Tại họp báo thường kỳ quý IV/2020, Bộ Xây dựng cho biết, giá nhà năm 2020 vẫn tăng bất chấp dịch Covid-19. Cụ thể, phân khúc căn hộ nhà ở cao cấp tăng khoảng 0,5%; căn hộ trung cấp tăng khoảng 2-3%; đất nền tăng 3-5%, cá biệt có trường hợp tăng đến 10%. Trong đó, giá nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh có tỷ lệ tăng cao hơn tại TP. Hà Nội. Lý giải vấn đề này, theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nguyên nhân chính vẫn là do nguồn cung ít. Giá nhà ở phụ thuộc chủ yếu vào cân đối giữa cung và cầu. Tuy nhiên, thời gian qua, nguồn cung nhà ở đưa ra thị trường không được như trước đây. Hàng loạt dự án bất động sản đang được các địa phương rà soát lại điều kiện pháp lý, dẫn đến bị chậm triển khai.

Sở Xây dựng TP. Hà Nội trong năm 2020 phê duyệt 45 dự án có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường với 17.626 căn hộ và 1.584 thấp tầng. So với năm 2019 (60 dự án), lượng sản phẩm đủ điều kiện bán hàng năm 2020 chỉ đạt 66,9%. Trong đó, lượng cung căn hộ mới chào bán năm 2020 chỉ đạt 47,8% so với năm 2017; 41,8% so với năm 2018 và 72,6% so với năm 2019. Lượng giao dịch chỉ đạt 20,9% so với năm 2017; 15,8% so với năm 2018 và 29,5% so với năm 2019.

Còn theo số liệu từ Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, năm 2020, Sở phê duyệt 31 dự án có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường với 15.275 căn hộ và 1.620 thấp tầng. Lượng cung đủ điều kiện chỉ đạt 59,7% so với năm 2018 (77 dự án) và 68,1% so với năm 2019 (47 dự án). Trong đó, lượng cung mới chào bán năm 2020 chỉ đạt 47,5% so với năm 2018 và 84,9% so với năm 2019. Lượng giao dịch chỉ đạt 42,1% so với năm 2018 và 61,1% so với năm 2019.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, xu hướng tăng giá bán sẽ tiếp tục duy trì nhờ nhu cầu nhà ở tăng, cùng với lãi suất vay mua nhà giảm sẽ hỗ trợ quyết định mua nhà.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng, nguyên nhân khiến giá nhà ở tại Việt Nam không giảm trong bối cảnh dịch Covid-19 là do đây vẫn là một kênh đầu tư hiệu quả. Nhà đầu tư vẫn thấy cơ hội đầu tư đối với các phân khúc bất động sản, trong khi nhu cầu có, nguồn cung giảm nên giá cả tăng.

Thống kê của CBRE mới đây cho thấy, giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý IV/2020 được ghi nhận ở mức trung bình khoảng gần 33 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 3% theo năm. Đáng lưu ý, các dự án cao cấp lần đầu được giới thiệu tại khu vực Gia Lâm, Long Biên (Hà Nội), thiết lập mặt bằng giá mới tại khu phía Đông. Ngoài ra các dự án mới mở bán cũng đưa ra mức giá cao hơn. Các yếu tố này đóng góp vào sự tăng trưởng giá của thị trường Hà Nội.

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2021, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020. Tại TP. Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm 2021 vẫn có chiều hướng tăng, chủ yếu là khu vực TP. Thủ Đức. Về cuối năm, có thể nguồn cung tăng mạnh, giới đầu tư FO sẽ rút khỏi thị trường nhiều, các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá. Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ có giá bán phù hợp hơn. Giá nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2021. Dự báo tăng khoảng 5 - 10% so với năm 2020.

Về lượng cung, các dự án đang bị vướng mắc sẽ được tháo gỡ nhiều phần. Do đó, nguồn hàng cả nước sẽ tăng mạnh so với năm 2020. Cụ thể tại Hà Nội, ngay quý I, quý II của năm 2021 dự kiến sẽ có hàng vạn sản phẩm với đa dạng các phân khúc sẽ chào hàng thị trường. Trong đó khu vực Bắc và Tây Hà Nội sẽ chiếm tỷ trọng nhiều nhất. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, khảo sát cho thấy khoảng 20 dự án sẽ chào hàng trong 6 tháng đầu năm 2021. Cung cấp ra thị trường khoảng 3 vạn sản phẩm với đủ loại phân khúc sản phẩm.