Giá nhà tăng vọt: Nguyên nhân dẫn tới tỷ suất sinh thấp kỷ lục?

Giá nhà "leo thang" thành rào cản lớn của gia đình trẻ

Giá nhà tăng gấp đôi, người trẻ xa rời giấc mơ an cư

Theo thông tin từ Bộ Y tế, tổng tỷ suất sinh (số con trung bình trên mỗi phụ nữ trong độ tuổi sinh đẻ) đã giảm từ 2,01 con năm 2022 xuống 1,96 con năm 2023 và tiếp tục xuống 1,91 con năm 2024 - mức thấp nhất trong lịch sử nhân khẩu học Việt Nam. Dự báo trong những năm tới, mức sinh sẽ còn tiếp tục giảm.

Trong hai thập kỷ qua, phụ nữ Việt Nam ngày càng trì hoãn việc sinh con, nhiều người lựa chọn chỉ sinh một con, thậm chí không sinh con. Ngoài các yếu tố tâm lý, văn hóa, chi phí sinh hoạt và đặc biệt là chi phí nhà ở tăng cao đang là rào cản lớn khiến các gia đình trẻ dè dặt trong quyết định sinh nở.

Số liệu từ Cục Thống kê cho thấy, độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu đã tăng từ 24,1 tuổi năm 1999 lên 27,2 tuổi năm 2024. Trong khi đó, tỷ suất sinh năm 2024 chỉ còn một nửa so với năm 1989. Ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tỷ suất sinh thậm chí đang tiến gần vùng “sinh thấp nghiêm trọng” dưới 1,3 con/phụ nữ, theo phân loại của Liên Hợp Quốc.

Hệ quả là Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa dân số nhanh hơn dự kiến, đe dọa nguồn nhân lực trong tương lai. Đáng lưu ý, sự suy giảm mức sinh không chỉ là thách thức đối với chính sách dân số mà còn tác động ngược lại thị trường bất động sản, vốn phụ thuộc lớn vào nhu cầu của nhóm hộ gia đình trẻ.

Một báo cáo của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, gánh nặng tài chính mua nhà đã tăng vọt trong vòng 10 năm qua. Năm 2014, giá căn hộ trung bình khoảng 1,75 tỷ đồng (tương đương 2,6 tỷ đồng nếu điều chỉnh theo lạm phát). Tuy nhiên, đến giữa năm 2025, giá bán trung bình đã lên tới 5,3 tỷ đồng, cao hơn 2,7 tỷ đồng so với mức giá quy đổi năm 2014.

Đáng chú ý, trong giai đoạn 2019-2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng hơn 70%, còn TP. Hồ Chí Minh tăng gần 37%. Tốc độ tăng giá này vượt xa tốc độ tăng thu nhập, khiến giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa vời với phần đông người trẻ. Cùng lúc đó, tỷ suất sinh cũng giảm nhanh chóng.

Các nghiên cứu quốc tế cũng chỉ ra mối liên hệ mật thiết giữa giá nhà và tỷ lệ sinh. Chẳng hạn, nghiên cứu của Cục Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia Mỹ cho thấy, giá nhà tăng 10% có thể khiến tỷ lệ sinh của nhóm không sở hữu nhà giảm 1% tại các đô thị. Ngược lại, những gia đình đã có nhà, thậm chí sở hữu nhiều bất động sản, có xu hướng sinh thêm con khi giá trị tài sản gia tăng.

Ở Việt Nam, thực tế cũng từng ghi nhận những giai đoạn giá nhà và tỷ suất sinh cùng tăng, điển hình trong các năm 2001-2003 và 2006-2008, khi tín dụng nới lỏng và kinh tế tăng trưởng mạnh. Tuy nhiên, kể từ năm 2021, khi giá nhà bắt đầu tăng nhanh chóng, mức sinh lại lao dốc rõ rệt.

Phân tích từ VARS IRE cho thấy, mức sinh giảm sẽ kéo theo quy mô hộ gia đình nhỏ dần, số lượng hộ mới hình thành cũng ít đi, đồng nghĩa với việc thu hẹp nhóm khách hàng chủ lực của thị trường bất động sản. Nhu cầu nhà ở trong tương lai sẽ chuyển dịch sang phân khúc căn hộ diện tích nhỏ, tối ưu chi phí, trong khi các căn hộ lớn, giá trị cao ngày càng khó tiêu thụ, dễ rơi vào tình trạng tồn kho.

Cần chính sách đồng bộ

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Trong dài hạn, giá nhà khó có thể giảm sâu tại các đô thị lớn. Vì vậy, khả năng giá nhà và tỷ suất sinh cùng tăng gần như không thể xảy ra. Thực tế, quyền sở hữu nhà ở đô thị đang trở thành đặc quyền của một nhóm nhỏ giàu có, trong khi phần đông người dân khó tiếp cận, dẫn đến tỷ lệ sinh suy giảm mạnh”.

Nhằm kiến tạo nền tảng nhân khẩu học ổn định và vững chắc cho phát triển bất động sản bền vững, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định Nhà nước cần triển khai một loạt giải pháp chính sách đồng bộ. Trọng tâm là việc kiểm soát giá nhà ở mức hợp lý thông qua việc mở rộng nguồn cung nhà ở giá phải chăng, đặc biệt là nhà ở xã hội tại các đô thị lớn, nơi có nhu cầu ở thực cao. Việc này đòi hỏi sự đa dạng hóa mô hình nhà ở, không chỉ dừng lại ở nhà để bán mà còn phát triển các hình thức cho thuê và thuê mua.

Song song đó, cần có chính sách khuyến khích mạnh mẽ các doanh nghiệp địa ốc tập trung phát triển phân khúc nhà thương mại giá phù hợp. Cụ thể, Nhà nước nên áp dụng các chính sách ưu đãi về thủ tục hành chính, tín dụng và ưu tiên trong đấu thầu dự án để giảm thiểu chi phí đầu vào cho chủ đầu tư.

Quan trọng hơn cả, để thị trường lành mạnh và giúp người dân dễ dàng tiếp cận chỗ ở hơn, Việt Nam cần thúc đẩy chuyển đổi mô hình kinh doanh bất động sản từ truyền thống “xây để bán” sang mô hình “xây để cho thuê”. Đây là chiến lược đã được nhiều quốc gia phát triển áp dụng thành công, không chỉ tạo ra dòng tiền ổn định cho doanh nghiệp mà còn giải quyết hiệu quả bài toán nhà ở cho cộng đồng.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng nhấn mạnh sự cần thiết của các chính sách khuyến khích kết hôn và sinh con, như hỗ trợ tài chính, nhà ở cho người trẻ, kết hợp với nâng cao chất lượng dịch vụ chăm sóc trẻ em. Chỉ khi giảm bớt áp lực tài chính và tạo dựng được môi trường sống ổn định, giới trẻ mới mạnh dạn lập gia đình, sinh con và đóng góp vào sự phát triển dân số bền vững.

Nhà ở không phải là nguyên nhân duy nhất khiến tỷ suất sinh của Việt Nam giảm mạnh, song rõ ràng đây là rào cản quan trọng trong quyết định lập gia đình và sinh con. Khi chi phí an cư vượt xa khả năng chi trả của người trẻ, giấc mơ ổn định tổ ấm trở nên mong manh, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến cả cơ cấu dân số lẫn sự phát triển của thị trường bất động sản.